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南都物业:实控人视内控为无物 治理混乱如何保障服务质量


日新观点: 近日,上交所发布了《关于对南都物服务集团股份有限公司、控股股东浙江南都产业发展集团有限公司及有关责任人予以监管警示的决定》的监管函,这是距去年底证监会出具警示函、上交所监管工作函之后的第3封。

南都物业(603506)接连收到监管部门的“关照”,与公司内控治理混乱、实控人利用其对公司的控制地位损害公司独立性有关。正如文件所述,南都物业存在募集资金使用及财务记录不规范、人员独立性不足、三会记录不规范、内幕信息登记表记录不准确等问题。

对于公司自身治理都漏洞爆出的南都物业来说,面对当前行业跑马圈地、集中整合的大背景,如何保障物业服务质量、如何改变粗放的经营陋习寻找自身的竞争力成为当务之急。

大股东随意转走资金

一年前的2020年12月21日,时至年底,也往往是各公司借贷到期还款或展期的关键节点。南都物业在年关时节向控股股东南都集团转款1100万,控股股东轻轻松松转走1100万,且没有任何相关的审议和审批程序,也未按相关规定履行信息披露义务。实际控制人韩芳违反诚实信用原则,利用其对公司的控制地位损害公司独立性,构成控股股东非经营性资金占用。

并在两天后的12月23日,南都集团将1100万元又转回南都物业账户,我们推测这或是一笔年底借贷的过桥资金,为结清当期借贷本金,重新借入本金后又归还给南都物业。这从去年底南都集团将其持有的拿其所持南都物业股份的24.80%的股份进行了质押融资,就可见一斑。

南都物业的投资人、债权人在毫不知情的情况下,承担着风险、免费给大股东提供了一笔过桥资金,看上去南都物业的中小股东权益基本没有保障,公司内控治理大股东“一人说了算”。

成立于1993年的南都物业,虽然现在是姐姐当实控人、妹妹当总经理的“家族”企业,但曾隶属于杭州本地知名房企南都房产旗下。只不过2006年万科斥资近19亿接盘南都房产60%权益,而南都物业则未在被收购之列,由南都地产原副总裁韩芳接手,自此成为独立的第三方物管企业。

可见,和业内大多数物企不同,南都物业目前是一家由前高管BMO且无关联房企的独立第三方物企。

在早些年,在内房企还没有大规模分拆物业板块推进行业跑马圈地运动之前,南都物业从基础的物业服务,逐渐和银泰、绿地等合作,进入商业、写字楼、产业园区、综合体等业务板块。没有内卷,令南都物业发展的不紧不慢,治理上也出现了“懒政”,而这样的内控治理在当前大背景下似乎显得不合时宜、且无竞争力。

以项目为由的资助或是冒险的借贷

无独有偶,南都物业管理层在资金管理上的“任性”还体现在一则对外财务资助上。

2019年10月,南都物业与赛丽地产签订《项目合作协议书》共同投资建设总部办公楼,项目总投资预计约为6亿元。所谓共同投资,实际上项目公司杭州丽郡是由赛丽地产100%持股,而南都物业所谓的共同投资则是财务资助,即借钱给杭州丽郡。

公告显示,南都物业向杭州丽郡提供了2.3亿元的财务资助,以杭州丽郡50%股权为质押,年利率为7.2%,借款期限自首次借款之日起至该项目竣工交付之日止。

而天眼查数据显示,杭州丽郡的注册资金仅为2千万元,实缴不祥,拿地的主要资金分别来自南都物业、赛丽地产提供的财务资助4.6亿元。也就是说,杭州丽郡的50%股权是不值什么钱的,对于南都物业的2.3亿借款的抵押担保的保障水平基本等于没有。

因此,这是一笔高风险贷款,尤其是在全年有超500家中小房企破产的2019年年底,而这笔借款的利息南都物业只要了7.2%,稍有常识的行业内人士都知道,体量更大的民营房企目前的融资成本动辄10%,更可况中小民营房企。更令人费解的是,这笔财务资助还有南都集团的担保,并且在去年的还款过程中,资金来源有相当一部分也是来自于南都集团。再加上总部建设项目意外地无疾而终,这笔财务资助的真实去向显得更加扑所迷离。

是高风险、低息率地借给了杭州丽郡,还是低成本低私下通过杭州丽郡转给了南都集团?尽管南都物业矢口否认,但南都集团在此笔财务资助中所扮演的角色,很难让人相信这笔没有流向南都集团。

内控堪忧 如何保障物业服务质量?

从世茂服务收购世茂股份(600823)的物业项目,到碧桂园服务重申自身物企不输血的定位,拥有稳定现金流的物企成为关联公司的输血包已是心照不宣的惯例。

而这一招,南都物业早就开始玩起来了。输血玩的好的南都物业,本职工作做的如何呢?

作为A股首支物业股,南都物业在当初IPO募集资金的投资项目具体情况为:

投资物业管理智能化系统项目7000万元;

投资全国物业服务业务拓展项目6000万元;

投资社区O2O平台建设项目3000万元;

投资公寓租赁服务项目10785.8万元;

投资人力资源建设项目1962.49万元。

而到了去年底,南都物业修改了“投资物业管理智能化系统项目”和“投资全国物业服务业务拓展项目”的资金用途,并于1月5日以1.32亿元收购物产中大(600704)旗下的中大物业100%股权及普惠物业80%股权。

截止去年10月底,普惠物业估值增值率高达897%,普惠物业和中大物业的净资产之和为3946万元,2021年1-10月净利润之和为971万元,收购估值基本接近当前二级市场的估值水平。

南都物业匆忙修改资金用途用于并购扩大规模,主要还是源于规模竞争的焦虑。截至2021年6月底,南都物业在管面积为5624万平方米,处于行业中游水平,但增速却处于行业的下游。从2017年南都物业签约总面积3884.95万平米算,年化增长率仅有19%。

但对于中小物企而言,当下或许不是收并购的好时机。行业加速整合,优质标的水涨船高,投后管理又是一件费时费力费钱财的事,而稍有水土不服很大可能还会拉低当前的盈利水平。

2019、2020年数据显示,相较于上年,南都物业均有3%-4%的合约面积流失。此外,伴随着南都物业日渐走高的纠纷诉讼开庭数,公司账面的应收账款及票据也从2017年的1.42亿元增长至2021Q3的5.19亿元,应收款占总营收比重从17%增长至44.4%,占利润比重从1.89倍增长至3.68倍。

物业服务纠纷及应收款的增加,背后是南都物业在经营管理层面与客户的关系处于并不充分信任的状态,而这种关系似乎也类似于投资人与公司管理层之间的信任危机。

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