专访 | V领地青年社区CEO周君强:长租公寓还需要较长的培育期


日新观点: 当前房地产市场逐渐由增量时代步入存量时代,相比于房产买卖,房产租赁在房地产市场当中是一种更灵活的流通方式,有助于房产资源的高效利用。

行业背景

长租行业已成为中国房产市场平稳健康发展长效机制中的重要一环。

长租行业的规范化发展有助于推动中国房地产开发业转型升级、减缓房产供需矛盾,改善城镇居民的居住状况并且完善中国住房供应体系,多角度保障不同群体的住房需求,促进房产回归其居住属性。

随着政策的持续倾斜、市场的不断完善、以及城市化带来的客群增加,租赁市场即将迎来其发展的新契机。

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自十九大报告强调「坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居」后, 2018 年国家政策持续加码,进一步推动租赁市场的发展。

政策利好引得各金融机构、房企和互联网资本抢滩租赁市场,租赁市场将迎来多主体新时代。

截至 2018 年底,,TOP30 房企中已有 2/3 开始布局租赁市场;与此同时集体租赁住房项目陆续推出,2018 年全国新增近 450 万方的自持性租赁地块入市;金融机构与互联网巨头的相继人场,为租赁市场的创新注入了新的活力。

当前住房租赁市场是万亿级别的市场,房屋租赁市场既有庞大的需求,又有政府政策的支持,发展前景乐观,在快速发展的背后,租赁市场也存在着诸多诉病。

而如何靠长租公寓盈利,实现自我造血的功能,也成为众多公寓企业首要思考的问题。

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专访干货

在谈及目前长租公寓企业的规模话题时,周君强表示,目前 V 领地运营公寓约两万间,主要集中在上海。

对于未来规模,他直言,用 3 年时间,到 2022 年,公司运营公寓达到 10 万间;同时,未来会增加重资产,不过无论重资产还是轻资产,最终还是要看企业运营管理能力。

对于正在发展中的公寓运营商来说,「模式是基石」,周君强如是说,V 领地的经验是一定要先在一个区域把规模做起来。就像 V 领地现在所做的,以大社区来进入这个行业,然后最终形成一个泛社区。

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所谓泛社区就是进入一个城市后,经过大数据分析确定主力店,围绕着主力店再发挥体量优势,打造集群效应,大社区带动小社区,在城市的东南西北把骨架拉开。

「现在我们一个区域比较集中的话,大概在 4000-5000 间左右,少的是 3000 间左右,以这样的规模运营,效率就很高」。

周君强认为,公寓核心的盈利手段还是租金差。

长租公寓行业的发展目前仍处于初级阶段,还需要相对较长的培育期。其实很多企业最早都是想短期解决战斗,不过到现在都变得很务实,回归生意的本质。

「行业的本质还是回归初心,因为租赁就是个传统行业」,核心的业务还是租赁运营,但未来达到一定量级的时候,肯定是会引起质的变化,盈利方式也将多元化。

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周君强认为,在行业模型没有完成的情况下,跨区域发展是出血点而不是造血点。

V 领地在进公寓行业的时候,对行业做了两个判断:

首先,行业发展会持续很长时间。经过了三四年的发展,行业仍处在初级阶段,标准化模型远远没有完成。

其次,公寓行业如果要形成规模效益,就像「过沼泽地」——要快速的穿过沼泽地跑到对岸,在你的血没流尽之前把模型把规模做出来,把行业最痛的后台成本覆盖掉。拿项目要起的快走的急,尽快拿到两万间,让销售额突破六个亿,货贷成本才会被覆盖掉,但是可能很多从业者在早期过程边流血边跑,很痛苦。

今年一月份易居企业集团 CEO 丁祖昱的年度秀对于长租公寓做了点评,一句话评价把这个行业的定位说的很清楚。

「这个行业是同时被高估和低估的行业」。

这个行业的市场没有那么大,目前看来就是一线城市,或者说强一线城市,二线和强二线城市是三四年以后的事情。同时又是一个被低估的行业,很多国企和开发商更多切入中高端市场。租赁市场的需求像金字塔一样,最大的客群是金字塔底层的小白客群。

因此,要抓最大的客群——小白客群。行业初级阶段应该提供一个最大客群需求的产品,随着客群的成熟和成长适度提供一些中高端的产品做一些配比。

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这个行业刚刚开始,随着长租公寓的发展,在一个泛社区片区里的量密度会继续加大,产品也会更丰富,从刚开始的一个产品,小白客群,到接下来的宿舍,中端、高端都会做匹配。

对任何行业来说,一个企业里,人是核心,运营是基础。

而运营最核心的是销售,销售模型没有确立的情况下,这个行业模型还远没有确立。另外就是现金流和收益,现金流就是过日子,收益是里子,资产负债表是面子。要有足够的造血能力,才能保证日子能过下去,最终给股东创造收益。

很多人一直说公寓行业不挣钱,实际上还是挣钱的,每个公司有每个公司的打法。

首先,在行业没有完全成型的情况下,不要轻易的跨区,然而在一个城市点布到一定的程度,或者一些大企业在全国资源很丰富的话,一定要跨区。跨区要确保量要上去。

第二,销售模型没有成立的话,导客销售是非常巨大的挑战,在一个城市密集布点,形成规模,把模型建立好,把企业做盈利。

第三,产品线拉开,区域拉开的时候,很难集中精力解决管理上的痛点问题。

这个行业可能需要四到五年的时间,还会有一个运营期,并且一定要金融赋能,这样的话轻重结合在一起,能够让企业资产配比更合理。练两端,金融能力和人员管理能力,即使资产证券化打开,最终收益支撑还是来自于销售运营的能力。


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