教育成为多家房企探索的重点


日新观点: 商业、物业服务均是各家企业重点布局的方向,教育是多家房企探索的重点。

随着年报的陆续揭晓,一片数字矩阵间不仅折射出每家房企的自身发展,也直接影响到其所属派系的队伍表现。

从 2016 年起连续三年,房企三强的龙头宝座成了粤系房企的内部竞争,碧桂园、万科、恒大三家轮流坐庄,较其他房企几个身位的领先差距也让市场相信,三巨头的格局在未来依然要持续一段时间。

不管是争食大湾区,还是布局全国,近年来,粤系房企一直是行业领头羊。据克而瑞数据显示,在 TOP 30 房企中,超千亿的粤系房企占据 10 席。而近几年,随着房企多元化的发展,自然也少不了粤系房企的身影。

粤系房企  

1、雅居乐

多元化发展战略:雅居乐延续以地产为主,多元业务并行的「1+N」发展战略,2018 年上半年雅居乐集团新增房管、资本、商管三大产业板块,形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本和商业管理八大产业集团并行运营的格局。按照设想,雅居乐将用 5 年左右时间实现非地产业务的收入占比达到50%。

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从营收结构看,地产业务仍将是雅居乐营收的最主要来源。未来随着整体市场进入缓慢增长期,主要是在保证收益的前提下稳健增长。多元业务中物业板块实现上市,管理运营已经成熟,但是仍有充足的增长空间,环保业务投资效果开始显现,但仍处于增长初期阶段。

房管、代建等业务短期之内在营收端贡献不会太明显。整体而言,多元化小有成效,但与成长预期尚有较大差距。 

2、中国奥园

多元化发展战略:中国奥园成立地产集团、商业地产集团、国际投资集团、金控集团、文旅集团、健康生活集团和奥买家集团,深化「四个转型升级动作」:「商住双线」产品策略升级,养生文旅等复合地产开发模式升级,海外地产业务拓展,地产业务与互联网融合,业务涵盖「住宅开发、商业运营、健康养生、文化旅游、智安科技、物管服务」六大板块。

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自 2017 年中国奥园将旗下五大集团调整为七大集团,企业的多元化格局已经成型。从 2018 年营收结构来看,企业的非地产销售业务发展处于起步阶段。2018  年,商业、文旅、物业、奥买家等板块持续布局。

2019 年,奥园健康生活集团(主要业务:物业管理服务及商业运营服务、大健康产业)实现分拆上市,是中国奥园的业务多元化的一项标志性成果。 

3、龙光地产

多元化发展战略:龙光集团是涉足房地产开发运营、交通投资建设、金融综合服务的综合性集团,除住宅开发外,还在拓展酒店、写字楼业务,市政配套(如市政路、高速公路等)等领域的业务,近年来开始尝试地产领域多元化业务,目前已布局包括商业、物业、文旅、教育板块,并在探索产业地产业务。

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从龙光现有的多元化布局来看,更多的是围绕核心地产业务,基于「地产+」和地产产业链做相应布局。

目前来看,建筑及装饰板块经过多年发展逐渐成熟,收入占到总收入的 10%,已经初具规模。教育、文旅、健康、产业地产等业务刚刚起步,处于发展中,做出规模尚需较长的培育时间。 

4、合景泰富

多元化发展战略:2016 年合景泰富提出「未来+」战略,主要是业态及板块的整合,运用互联网大数据分析,优化多元业态、生活服务、会员管理等体系,从而升级后服务端的服务功能。

2018 年,合景泰富拟由「地产」公司更名为「集团」公司,折射其多元化业务拓展战略。

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至今,合景泰富已涉及商业、科技、长租公寓、酒店、教育、文旅地产等领域。其中,教育、文旅(年报中未披露)和长租公寓是合景泰富新进领域。

其多元化围绕「地产+」来拓展,与地产板块可以形成联动和协同效应,利于带动企业的整体发展。可以看出,合景泰富物业管理和运营在整个营收结构中已经有一定比例,业务多元化初见成效。 

5、时代中国

多元化发展战略:2018 年时代地产更名为时代中国控股,从传统房地产企业升级为「城市发展服务商」新定位,将围绕房地产开发的核心业务上,逐步发展城市更新、产业、商业、长租公寓、社区服务、物流仓储、教育、家具家装等业务板块。

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2018 年年报显示,时代中国目前主要业务包含物业开发、城市更新、物业租赁以及物业管理四大板块,其营业结构也反映了这一内容,除物业开发之外,城市更新业务取得较大突破,从 0 发展到 8%,不过这一业务具有较大的不确定性。

此外,企业多元化战略中显示的长租公寓、物流仓储、教育、家具家装等业务尚无项目落地。

6、当代置业

多元化发展战略:2018 年,当代置业以「原绿·绽蓝」为发展策略来实现 2018 年至 2022 年战略经营目标。绿,即是差异化核心竞争力;蓝,即是全生命周期生活家园的商业模式。

通过绿色金融平台,绿色房地产开发平台,绿色移动互联服务平台,整合房地产价值链,构建生态型企业。

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从集团角度看,当代置业多元化成果颇丰,目前已成功孵化 51 VR、倍格创业、绿民投产业链基金、第一文体、第一人居等 40 个多引力加速体,多家企业在新三板挂牌上市。

从主板上市的地产主体来看,企业营业收入主要由地产相关业务组成,其中地产销售收入目前仍占据 97% 的绝对多数,投资物业、项目管理等其他地产相关占比较小。

小结

除了地产业务仍占主要地位之外,这六家粤系房企在多元化布局方面也显示了一些共性:

(1) 以地产业务为核心的地产+业务和地产产业链上下游企业是房企多元化战略的主要方向。

(2)轻资产、商业或酒店运营输出管理成为企业对外扩张的重要模式之一。

(3)商业、物业服务均是各家企业重点布局的方向,教育是多家房企探索的重点。

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