社区多种经营的“鸡肋说”与物业创收的出路


日新观点: 多种经营是物业对于本地生活服务升级不可避免的道路。

个人看来,“多种经营”这个名称本身就是一个不负责任的称呼,做事业,最讲究思路清晰,明白到底要做什么。然而“多种”一词,本身就是一个不明确,不清晰的指代。

产生“多种经营”这一名词的根源在于,长期以来住宅物业难于盈利,急需寻找新的利润增长点;同时伴随着彩生活开始的物业公司上市潮,需要一个明确有力的可以打动资本方的有想像空间的利润增长点。

在流量为王的年代,坐拥庞大的用户群体,拥有无限想象力的物业公司却不知道如何实现流量变现,只能以“多方向探索”的形式来向资本方解释,因而才有了“多种”这一说法。

不过命名归命名,在经历了多年的探索后,各公司所做的事情大至已归一致,即以下几类:

1, 社区公共资源

2, 社区电商团购

3, 房屋经营

4, 新入伙项目拎包入住

5, 生活服务

可惜经过了多年的探索,除了社区公共资源,其他方向鲜有成功者。各公司都在不断寻找出路,却从未发生质变,其中原因这里稍作分析。

物业求索的难点

如果真正地从商业逻辑上去考虑,你会发现以下几个逻辑问题:

1、收入主体到底是谁?收入的本质是什么?

此类问题的集中表现在社区公共资源业务,即小区内的电梯广告、灯箱广告、场地租摆收入等 。

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在前阵子业主与物业的激辩潮中,业主最常说的话就是:“社区资源是我们全体业主的,这些广告费凭什么该物业收?”这话是虽是媒体的产物,但是“社区资源归全体业主所有”却是一个不争的法律事实。

物权法明确规定:社区公共资源的收费主体是社区产权所有方。对于单一业主项目(如医院、学校、机场项目)而言,产权方往往就是单一业主本身,从来没有听说过物业公司能够收取这一类项目的公共资源费用的先例。对于住宅小区而言,物业之所以能够合法收取公共资源费用,是因为在前期谈判过程中业委会常常以出让或部分出让公共资源收费权的方式换取了更低的物业费,并体现于物业服务合同中。

换而言之,社区公共资源收入是物业费收入的变种。

实际上社区公共资源收入金额早就有了相对固定的收入范围(并非绝对):

1. 一、二线城市住宅项目约为物业费权责收入的5-8%

2. 三、四线城市住宅项目约为物业费权责收入的3-5%

3. 一、二线城市商业项目约为物业费权责收入的10-15%

4. 三、四线城市商业项目约为物业费权责收入的5-10%

目前,很多公司多种经营部门汇报多种经营收入的时候,90%的收入金额来源于此。但是,扩展此类收入并无实质意义,因为重不重视都有收入,而且收入差不了太多。但是做好规划确实在一定程度上有利于改良业主的居住环境,提升业主的居住体验。

2、用户有更好的选择时,选择你的理由是什么?

电商类业务,从彩生活发展电商业务开始,所有社区app都增加了“社区精选”、“社区团购”一栏,并采用了多种花式促销向业主进行推广。但结果都不尽人意,原因在于业主并没有理由选择你。

所有的商业模式,都要向目标客户回答以下两个问题:

第一, 你为什么要买我卖的东西?

第二, 你为什么要从我这里买?

我们应该如回答第二个问题?论价格不可能低于淘宝、拼多多,至少90%以上的商品如此;论品类也不可能比淘宝、拼多多更丰富;论快捷便利性,客户会选择夫妻店或者自动售卖机;论关系营销,国内还有数量庞大的各类直销公司。

在目前的电商市场环境下,“夹缝生存赚小钱”也是一种不可能的事情。一来京东淘宝已路人皆知,没有了信息盲点;二来电商不存在地域性便利,既然这样,业主为什么在你这里买东西?

不少物业同行会认为“物业是居民居住的入口”,认为这就是流量,但是地理位置的入口并非商业流量的入口,更不是商品交易的入口。业主用手机上网购物这一过程并不需要物业的参与,就算没有电商平台,业主去任何一家商店也是不需要物业参与的。所以,“居住的入口”这一概念对商品交易逻辑来说没有任何意义。

经常看到有业内人士在交流时,会提到其他企业在卖什么,然后示意大家都要这样努力,我想问的是:“您自己在抛开自己职业身份的情况下会在物业平台买这些东西吗?”

方向错了,越努力往前走,就离正确越远。

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在这里特别提出房屋中介业务,因为确实有一些公司能够从中赚取利润,但也有些公司毫无建树。

我们同样从客户角度进行分析:

Ø 对于卖房者:谁帮我卖出去都是卖,谁帮我卖掉了,我把报酬给谁。

Ø 对于购房者:我选房子,一定是选一个片区,而不是某一个指定的小区。

从上述问题上来看,对于卖房者,谁卖都是卖,但对于买房者而言,特定小区对于物业而言就很劣势了,因为物业的资源都是仅限于已接管的小区的。除非社区足够大,或一大片地区的住宅社区全由同一家物业提供物业服务,否则相对于社会传统房屋中介公司很难满足购房者的要求。因而,社会传统房屋中介公司自然会成为购房者更优的选择。

3、由第三方作为经营主体可能对物业更为方便

对于部分物业,快递代收代发的也成为了一项物业增收的多种经营业务,但是,从成本核算的角度,真的有必要这样吗?

诚然,在电商发展的初期,各小区的管理处、门岗都成为了快递代收的中转站,门岗同事和快递员还建立起了良好的互助合作关系,这也是物业做代收代发的雏形,但是经过了飞速发展,今天和过去的快递业我们可以做一个对比:

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在收入相当的情况下,收入稳定、不用投入人力物力、且不用担责的快递柜方式,成为了更多物业的选择。

前几年炒的火热的“拎包入住”同理,都有比自己直接做更简单、更有效、更稳定、成本更低、风险更低的方式,这些内容都可以划入社区公共资源规划的管理范围。

社区服务的出路

说了这么多的难点痛点,难道社区多种经营是一个无解之局吗?在现有的社区管理瓶颈中,营收出路又在哪里?

鸡肋,就应果断放弃

 “夫鸡肋,弃之如可惜,食之无所得“。——《三国志·魏书·武帝纪》

综上所述原因,即使物业多种经营做下去,也不是一个有着盈利前景的业务;事实上,目前也没有人能够真正从中获利。是谓之“食之无所得“,但是各公司都还认为这里潜藏着机会,是谓之“弃之如可惜“。

于是各公司抱着“这批人不行,就换一批”的理念,在多种经营这一版块投入很久,但始终没有产生显著的成效。因为这条道路根本不是一条可行之路,无论谁走、怎么走都一样。

即然食之无所得,为何弃之如可惜?社区多种经营就是一个无解之局。

物业的营收,回归物业

我们回到物业公司做多种经营的初衷上,为什么要做多种经营?

是因为长期以来住宅物业难于盈利,急需寻找新的利润增长点。所以说我们要解决多种经营的困境,不如说我们真正想解决的是住宅物业营收的困境。

个人认为,解决物业营收困境的正确做法在于回归物业,借助现代的智能化管理手法,提升物业效率与效果,从而提高物业费,减少物业人工投入。

按照现有多种经营收入点物业费收入比例3-15%的实际情况,发展多种经营,远远不如涨两毛钱物业费、提高10%的收缴率来的实在。虽说目前涨两毛物业费并不容易,但是至少比多种经营收入一下子从6%涨到16%来的现实。

这里提供几个提升物业费收入与降低物业成的方式:

1. 智能化系统独立报价:如果报价主体是住宅小区业委会,则可以以独立报价的形式平摊到第一个合同期的物业费中。(实际上,在笔者的原公司,就是通过这种方式扭亏为盈。)

2. 新增人性化物业服务做为物业费升级的基础:在高满意度的前提下,新增钥匙托管等人性化服务,以高服务水准做为更高物业费收取的理由。

3. 通过引入智能化系统降低人工投入:例如引入智能化停车场与停车费在线收费与开票功能后,停车场门岗的工作就可以并入巡逻岗与监控岗;引入在线收费与开票系统后,项目出纳工作就可以并入总部。

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