自如再陷甲醛房风波,幼童入住4个月后患白血病


日新观点: 2018年12月8日,南京不足3岁的孩子在入住自如4个月后,被确诊患白血病,100天后去世。因此,自如甲醛房再次被推上舆论。

长租公寓又出负面了,这对于公众而言似乎多少有些见怪不怪的感觉,而这次的导火索居然还是自如甲醛房。据最新一篇报道显示,江苏的陈女士一家去年6月通过自如租房,入住4个月后,2岁半的儿子患上了白血病,100天后病故。经检测,其所租房屋甲醛超标。

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这早已经不是自如第一次被曝出“甲醛房”的问题,早在去年,一位杭州阿里巴巴总部职工就通过自如租住了杭州滨江区的房间后罹患急性白血病,随后于2018年7月13日病情恶化去世。其妻子对自如房进行检测,结果是:甲醛超标。

自如方面表示:

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租户安全问题频发,自如俨然成为了一名“惯犯”?

公说公有理,婆说婆有理。这起事件谁对谁错,政府机构尚未作出明确表态。但是为什么又是自如?为什么老是自如甲醛问题?

安全生产中有一个著名的“海恩法则”:每一起严重事故的背后,必然有29次轻微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隐患。

梳理发现,最近每年都会因甲醛超标影响健康而与自如发生纠纷的事件实在是太多太多。

2018年8月,陆续有多名租客反映,长租公寓品牌自如出租的房屋存在空气质量问题,租客们或多或少都出现身体异样。该事件报道后,引起广泛关注,自如公司也给出改进方案。记者近日在中国裁判文书网上查询得知,数起租客因室内空气质量问题起诉自如公司的案件中,退还房租、押金、服务费的诉请得到了法院支持。

2018年9月,自媒体“呦呦鹿鸣”发布的一篇文章:《阿里P7员工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》。文章称,今年入职阿里的王某因患急性髓系白血病,于7月13日病情恶化去世,而生前王某所住的自如房子被检测出甲醛超标。

2016年3月,租住在大兴区旧宫自如房的刘志俭通过检测机构对其房屋进行空气质量检测,结果显示其卧室甲醛含量每立方0.13mg ,国标每立方米≤0.10mg;总挥发性有机物TVOC 每立方米0.72mg,国标为每立方米≤0.60mg。刘志俭怀孕的妻子在其租住自如房期间被检查出白血病,不得不将6个月的胎儿引产。

2016年7月13日,北京某医院的女医生李华通过自如APP在北京市海淀区北蜂窝路22号租了一套房子,随后发现房间里有异味感到身体不适。李华把情况反映给了自如公司。2016年8月30日,中环华信环境监测公司对李华租住的房屋进行了环境检测,检测报告显示,卧室内确实存在甲醛超标问题。

2017年11月,租住在北京昌平区自如房的租客在入住后感到身体不适,到医院就诊,被告诉患上急性支气管炎,可能是甲醛中毒。租客随后委托一家专业的室内空气检测中心对房间进行甲醛浓度和TOVC浓度检测。检测结果显示上述两个指标浓度超标。

......

互联网思维恶果:规模化原罪引发产品与管理的弊病

近几年来,很多风口都让我们见识到了“羊群效应”的威力。一旦哪个领域有着切实存在的痛点需要解决,就意味着存在着潜在的商机;如果政策上再有所支持,那么毫无疑问各路玩家都会蜂拥而至,而长租公寓无疑就是这么一个行业。

随着楼市调控力度不断加深,以及房地产市场竞争的不断加深,地产开发业务风光不再,因此整个地产行业需要去发掘新的增长点。房地产行业已经增量市场转为绝对的存量市场。资料显示,目前一线城市房屋的空置率是22%,二线城市是24%,三线城市达到了26%。

在这样的背景下,盘活整个二手房的存量资产不仅仅是时代的需要,在政治上也是一件正确的事情。

事实也的确如此,在房产调控政策不断加码、房市进入冰冻期之时,围绕租住房市场的改革政策却不断密集出台。从2015年开始,有关长租公寓的政策红利就不断释放,出台了一些列文件专门扶持租房租赁产业链的发展,并明确了加快机构化、租赁专业化这一明确的发展方向。

2015年11月19日,国务院办公厅《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》,主要内容:公寓首次纳入生活服务业。

2016年5月17日,国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》:允许商改租,水电气按居民标准;允许住房改造为租赁房。

2018年各地发展住房租赁市场的相关实施方案和细则密集出台,大力推动住房租赁市场发展,将中央部署进一步落地实施。综合来看,政策发力点主要在供给和需求两端,多种渠道增加租赁住房供应,多种方式鼓励、支持居民租住需求。

从需求端看,传统的租房市场痛点十分明显。具体来说,传统的租房模式,从本质上看,是租户找房子、房东找房客,相当于C2C模式。在这样的模式之下,缺点十分明显。一方面,租户与房东在信息存在着地位上的不平等,因此租户常常会被房东“各种坑”。另一方面,租户要实地寻找地点和价格适当的房源,还可能面临房东提前解约的和随时提价的风险。从房东的角度看,房东也面临租户随时走人,导致房屋出现长时间空置的风险。

而这种互联网长租公寓的出现,则将租房这种零售式、碎片化的交易变成了一件集中式的生意。对于租客来说,不仅仅在价格上更加透明,居住条件相比以往也更加优渥,更重要的是不用再考虑房东要提前解约的风险。而对房东来说,交给专业的长租公寓打理也避免了房屋的空置成本与维护费用,轻轻松松获得稳定的收益。

政策上的积极响应加上需求端旺盛,长租公寓自推出之日就一直被置于风口浪尖的地位。对金钱有着高度敏感性的资本自然也不肯放过这片有着极大需求的市场。即使是在2018年,也有自如、优客逸家、青客公寓、蛋壳公寓等多家企业顺利拿到大额融资。

虽然资本的到来给了长租公寓的蓬勃发展提供了旺盛的动力,但风险投资的代价也是极为昂贵,一些长租公寓拿到钱以后,为了迎合资本,一昧的扩大规模,最终运营、财务管理的能力没有匹配上,为日的行业乱象甚至是破产、倒闭埋下了伏笔。

在笔者看来,对于长租公寓公司来说,如今的负面不断很大程度上是由于互联网2C产品开发的惯性思维弊端。

不同于2B类产品定位、用户需求都非常清晰。2C类产品很难有一个“普适”的标准和诉求,产品的受欢迎程度影响因素会有很多,这也是为什么大数据画像描绘存在巨大价值的原因所在。所以说,2C类的产品经理根本就很难清楚产品定位与用户定位。

然而虽说可能很多细节问题都亟待解决,但是商业竞争唯快不破,以往很多“风口”的生长逻辑都是快速铺垫产品抢占市场,占领先发优势。在行业发展后期再进行完善和升级。毕竟修修补补,迭代升级已经成为很多2C类项目在野蛮生长过后一直在做的事。

这一时期的产品,被称作MVP(最小可行产品)。硅谷创业家Eric Rise有一著作名为《精益创业》,书中创造性的提出了“精益创业”这一理念,其核心思想就是在开发产品时先做一个简单的原型,也就是最小可行产品,然后通过测试并收集用户反馈不断进行迭代升级,最终形成了完全适应于市场、被用户广泛接受的产品形态。

长租公寓市场就是如此,缺陷的产品,不完善的管理,随着产业的深入这些问题也会逐渐放大开来,这才有了甲醛房的出现,管理方面其实也同理,行业是个年轻的行业,百废待兴,很多管理方面、工作人员素质方面也是参差不齐,因而类似于“赔得起死人”这样的事情出现,给人惊讶的同时似乎也是意料之中的事。

最小可行产品模式之下,回归产品本质才是解决方向

有些产品可以一边进行市场推广一边进行完善,然而有些领域却不适合,这也是“mvp”产品的局限性所在。在过去一段时间,不问盈利、先抢房源是很多长租公寓领域玩家的选择。但盈利问题牵扯到企业的生存,熬得住的就坚持到了现在,熬不住的,就是能走向死亡。

相比较于简单、粗暴的互联网思维,长租公寓的经营更像是一个走在钢丝绳上的舞者,需要在扩张与管理上取得平衡。跑得慢,逐渐就会被市场边缘化。跑得快,容易摔大跟头,长租公寓更加考虑管理者的运营能力。

面对行业负面新闻的不断,这时就必须要能出现能够引领行业标准,做出一些差异化改变的长租公寓企业,才能彻底扭转一直以来长租公寓的负面形象。在互联网江湖(VIPIT1)团队看来,不妨可以考虑以下两个方面。

首先,彻底实现轻资产化运营。目前大多数长租公寓的商业模式是先把未来十年房屋的租金收益权一次性打包给房东,然后对房屋进行装修、改造升级,并提供一些增殖服务,通过这些溢价来收取比市场价稍高的房租,以此实现盈利。

在这样的商业模式下,仍然需要大量的现金来收购房源,并没有真正做到互联网“轻资产”运营的模式。

互联网江湖(VIPIT1)团队认为,长租公寓不妨采取轻资产的方式运营,从“二房东”变成真正的运营方。比如,长租公寓与房东签订托管合同,只提供日常维护、拉客,然后抽取服务费的模式。在这样的模式下,长租公寓既不用耗费更多的现金流收购房源,房东也不用担心各种运维成本、以及房屋空置的损失,躺着赚钱就行。如此一来,整个行业生态或许会更健康。

其次,还是要明白长租公寓的核心竞争力究竟是什么?长租公寓的优势在于品质和增值服务。如果真想做到“长租”,盘活整个房地产市场,就必须打造一个符合租客预期,甚至超出租客预期的家。

面对消费升级的浪潮,租客在居住上也越来越追求智能化、差异化的租住产品,这就要求长租公寓经营者在产品设计和服务上要多下功夫,做好差异化运营、积极挖掘公寓的产品特色。

比方说,在客厅、卧室披上地毯,墙上挂上一些世界名画,瞬间整个房屋都变得高大上,而且这些东西每个花费不超过百元,这根抢购房源所支付的溢价比起来,简直是是九牛一毛。与此同时,长租公寓必须提高改造与验收标准,装修之后也需检查甲醛含量,未达标准不予出租。通过严格的验收以减少违规或者安全事件的发生。

正如千团大战之中的美团一样,当别人都在烧钱,抢占市场时,美团手握巨资,却在研究每个客户的哪些渠道,消费次数怎么样,渠道引流性价比怎么样,把消费者放在第一位,控制好自己的现金流,等别人把钱烧没了,再进场收拾残局。所以,有时先下手并不见得就强,反而往往成了先烈。

所以,在互联网江湖团队看来,2019年的长租公寓还会是一个洗牌的过程,现金流良好、服务优良公司会收获越来越多的口碑,而前期盲目收购房源、资金链一直紧张的公司则很有可能为他人做嫁衣裳,竹篮打水一场空,最终被前者收购。

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