骗子打着“以房养老”的旗号,骗局重重


日新观点: 直到这些贷款公司上门催债,这些老人们才醒悟过来

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很多老人在上了年纪后,容易轻信他人,所以老年人就成了那些骗子集中对准的目标。常见的手段包括通过一些小恩小惠向老人贩卖假保健品、假医疗器械,甚至将老人引入理财骗局,骗取老人的养老金。

就在这两天,北京一些老人就遭遇了“以房养老”骗局,还因此登上了热搜。

据媒体报道,北京天通苑的一些老人通过北京中安民生资产管理有限公司做的“以房养老”项目出了问题。这家骗子公司打着“以房养老”的幌子,实际上将这些老人的房子抵押给没有资质的小贷公司,这些老人也因此背负上了总额300多万、年息高达24%的贷款。

而现在,到了还款日期。贷款公司开始上门逼迫老人偿还本金和利息。甚至对老人们实施上门威逼,言语辱骂,在楼道里张贴所谓催债通知、用502胶堵锁眼儿、把垃圾粪便丢在老人门口等各种软暴力行为。

中安民生通过一些大型的宣传活动,打着民政部、全国老龄委、中国老龄事业发展基金会等官方机构名义,向老人们兜售“以房养老”项目。中安民生承诺,如果老人们把房产在他们公司抵押,会比在其他公司抵押出更多的资金,然后把房子抵押出来的资金交给中安民生管理,并且中安民生会按照年息4%到6%,按时给老人们发养老金。

直到这些贷款公司上门催债,这些老人们才醒悟过来,他们是把房子抵押给这些小贷公司了。

这起案件进展如何,人们还在持续关注。不过近些年,随着一些城市展开“以房养老”试点,一些利用这项政策制造的骗局也是层出不穷。在百度上搜索“以房养老骗局”,竟然出现了高达1060万条结果,可见这种骗局出现十分频繁。

我们可能在各种新闻上都听过以房养老这个项目,如今这个项目上骗局重重,让人听了不免心生寒意。

不过,国家推出这样一个政策,一定是有其用意在的,那么这项政策到底如何运作,真的靠谱吗?

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以房养老,更精确说“老年人住房反向抵押养老”,通俗地讲就是指老年人把自己的房产抵押给保险公司,但是可以继续住在房子里,并按照约定的条件领取养老金直到去世。老年人去世后,抵押房产的处分权就归保险公司了,保险公司用处理房产的钱再来偿付养老保险的相关费用。

一般我们购买传统商业养老保险,是需要提前支付保费的,保险公司在未来固定的年龄开始向我们支付养老金。这样是保费前置。

以房养老,也就是房屋反向抵押养老保险,我们把房子抵押给保险公司即可领取养老金,身故后卖掉房子再一次性交保费,这样就是保费后置。

虽然是保费后置,但是老人在跟保险公司签订合同的时候,未来每年应交保费,和交费期都在合同里面写好,而且每一笔保费都按照5.5%复利累积计算。

这样做对老人的好处是:

有一笔长期养老金,房子可以继续住,也可以将房子出租(前提是还有一套可以住),获得额外的租金收入。目前这类产品特别适合孤寡、失独老人,房子抵押出去,拿钱住养老。

对于保险公司的好处是:

博取房价未来上涨的空间,获得了当下中国最有价值的资产,增值保值就有保障了。

不过看上去很美的以房养老项目,在实际的推广过程中,并没有受到热烈的追捧。虽然从2014年开始试点,但是根据央视新闻的披露,截至去年,只有一家保险公司开展了业务,共有98户家庭139位老人完成了承保手续。

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以房养老项目,之所以遇冷,无非有两个原因。

第一:传统文化的影响。把房子作为遗产留给下一代,已经成了人们根深蒂固的想法。中国父母可以说是最好的父母,无论孩子孝顺与否,他们都愿意在自己过世之后给孩子留下一笔财富。

第二:房价因素。目前来看,在全国很多地方房价都是上涨的趋势,将房子抵押出去是非常不划算的做法。并且这个项目现在定价比较高,能获得的养老金比被保险公司记账的保费要少,让只剩一套房“安身立命”的老人丧失了购买欲望。

按照惯例,以房养老项目的保费,是在老人身故,保险公司卖掉房子以后才收取。所以保险公司的风险在于未来房价下跌,记账的保费可能无法全部收回,保险公司自行承担损失。

所以,保险公司根据房屋的市场评估价还会做出保守的估计,给予的保单有效价值一定会再打些折扣,但是,保单有效价值的高低决定了老人能每年得到多少养老年金以及未来待支付的“延后保费”有多少。

根据专业保险网站保乎笔记计算,以60岁的老人为例,假设有一间市值150万的房子,作价100万抵押给保险公司后,每年领取的养老金才20160元(跟目前的房租率差不多),但同时,每年还需要记账保费21617元,一共要记账27年。

相当于老人到89岁的还活着,所记账的保费才能全部通过养老金领回来。

而且,这笔记账保费还要按照5.5%的年复利累积算利息。所以,当我们成功活过87岁,其实记账保费(欠款)高达144万元。

对于老人来讲,直观拿到手的养老金是56万,但是欠款高达144万,相差2.56倍。

所以这些产品有许多需要改进的地方。

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话又说回来,既然这个项目本身存在这么多问题,市场中受到冷遇,那为什么主管部门还会不遗余力地在全国推广开来?按照官方的口径来说,以房养老为民众提供了有效的补充养老形式。

我国从2001年起,老年人口比例超过7%,这意味着中国已经进入老龄化社会阶段。老年人口的快速增长与劳动力人口的相对不足,对养老保险基金的收支平衡造成了比较大的冲击。最近几年养老金上涨幅度受到一定限制。

就目前的情况来看,养老金支付难的现象在部分省份已经初现端倪,所以以房养老项目的推出,更多的是为了缓解地方支付养老金的压力。

虽然,以房养老的初衷是好的,但是在具体实施过程中,还是会遇到不少问题。而且产品的设计也应该更加合理一些。其实,这个项目在美国和澳大利亚等国家早已非常普遍,但是就目前的情况来看,以房养老,还不太符合国情。

而对于老人们来说,这种比较大规模的资产配置或者是理财等项目,不要轻易尝试,一定要充分考虑后果,理智操作。关于房子这样的重大决策,一定要和子女商议。

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