碧桂园服务:发掘物业新蓝海,实现高额涨幅


日新观点: 3月19日下午,碧桂园服务发布了2018年年度业绩报表。2018年,碧桂园服务收入约为46.75亿元,同比增幅约49.8%;净利润为人民币9.34亿元,同比增幅约112.1%;股东应占利润为9.23亿元,同比增幅约129.8%;每股基本盈利为人民币36.93分,同比增幅约129.8%;收费服务管理面积增至1.82亿平方米,相比2017年度增加了约47.8%。

收入篇:上升的增值服务

碧桂园服务将主要业务分为三个版块,分别是物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务,占总收入的比例分别为73.7%、8.9%以及16.9%。

看起来物业管理服务收入依然占据着大半壁江山,但是相比2017年,占总收入占比下降了约7.8%,在收费管理面积增速约50%的情况下,物业管理服务占总体收入的比例在减少,由此可见,碧桂园服务采用了先大量获取管理面积,再进行提效管理的策略。

此外,在年报中,就收费管理面积而言,我们也可以看出来自于碧桂园集团的面积占比正在下降,而来自于第三方的面积占比已由2015年的3.1%大幅上升到2018年的19.9%。

既然物业管理服务的占比下降了,那2018年碧桂园服务的主要发力点集中在了哪里?

从年报中,可以发现,非业主增值服务增幅达到141.2%,如此大的增幅主要是因为向地产商提供售前咨询服务,车位、房屋尾盘代理销售和租赁服务收取的代理费,以及向业主提供的交付前开荒清洁及其他服务增加。

而社区增值服务的增长也颇具亮点,2018年相比2017年,碧桂园服务社区增值服务收入增加了72.5%。社区增值服务主要包括家居生活服务、房地产经纪服务和园区空间服务收入,其中家居生活服务的增长率最高。这与2018年碧桂园服务入股线上家装公司——橙家科技的布局不谋而合,未来,碧桂园服务社区的业主可能会享受到一站式的家居物业服务。

利润篇:碧桂园服务的经营秘方

2018年碧桂园服务整体毛利率达到了37.7%,而净利润率约为20%,相比2017年来说都获得了巨大的增速。

从碧桂园服务三项主营业务看,社区增值服务所获毛利率最高,为66.1%,这主要是因为碧桂园服务在2018年改善业务结构,优化人员使用效率,推广人员成本耗用较少但毛利率高的业务,同时大量引进战略合作商,增大家居生活服务及园区空间服务创造的毛利。

而物业管理服务的毛利率为31.9%。2018年碧桂园服务大力增加在管面积,使项目密度加大,有效形成管理集约化效应。除了集团发展拓张战略之外,碧桂园服务在社区管理中,实行外包服务、小区智能化管理以及节能改造等优化活动,实现降本增效。

资本篇:碧桂园服务的加减法

随着2018年年报发布的,还有一份收购北京盛世物业剩余30%股权的通告,此通告中说明碧桂园服务以人民币9000万元购买剩余的股份,再加上2018年11月碧桂园服务购买70%股份的价格,此次收购北京盛世物业公司共耗资3.42亿元。

除此之外,碧桂园服务还收购了上海睿靖实业100%股权,约为2.18亿元。

碧桂园服务上市后收购了多家物业公司,通过快速规模扩张的方式来获取市场份额,增加服务面积。

未来篇:2019碧桂园服务路线图

1.发力城市服务,开启“城市服务元年”

早在2015年,碧桂园服务在实行市场化战略时,与陕西省韩城市建立了城市服务战略合作关系。通过对多个城市服务经验的积累后,2018年底发布了“城市共生计划”,其主要包含城市公共服务、数字城市综合管理服务、产业协同运营服务三大服务组合,通过深度拓展现代城市服务上下游产业链,为城市提供一套功能适用、经济实用的一体化公共服务解决方案。

目前碧桂园服务已与开原市、西昌市等多个城市签订战略框架协议,其中开原项目已进入落地实施阶段,并已取得初步成效。

2.智能化管理和标准化作业,实现成本效益最优化

物业管理行业属于人员密集型行业,人力资源是制约企业发展的关键点。碧桂园服务通过升级智慧访客准入面部识别、停车场管理的IRBA系统、升级物管内部信息化ERP系统等,提高自身运营效率。

接下来,碧桂园服务将会通过收集整理管理物业的第一手客户数据及服务记录,设计出一套服务管理系统,以便未来在制定以客户为导向的业务程序及策略时分析客户需求及行为模式。

3.开发“三供一业”的新蓝海

2018年,碧桂园服务成立合资公司,开始进入“三供一业”(供水、供电、供热以及物业管理)。

2016年国资委和财政部发布的《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见》要求,2016年开始,在全国推进国有企业(含中央企业和地方国有企业)职工家属区“三供一业”分离移交工作,交由专业化企业或机构实行社会化管理。2018年年底基本完成全国国有企业“三供一业”分离移交。

2019年,碧桂园服务拟接管的“三供一业”物业项目管理面积为90.2百万平方米,拟供热项目管理面积约为41.7百万平方米,将在2019年起陆续产生收入。

小结

碧桂园服务在2018年成功登陆港股,凭借丰富的物业管理经验和极具发展潜力的业务组合,在众多上市物业服务企业中位列头阵,同时,碧桂园服务也抓住市场发展机会,积极实现物业服务转型。

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