物业费ABS底层资产尽调要点解读和投资需关注的要点


日新观点: 资产证券化可以有效弥补物业费在利用率和流动性方面的不足,且融资成本较低,因而ABS受到国内物业公司的青睐。结合资产证券化的特征来看,将物业费作为底层资产发行物业费ABS产品具有可行性和操作性。我们将对物业费类ABS的核心概念和相关法律问题进行分析和解读。

什么是物业费类ABS

物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。

物业服务费收取的基础是物权法法定的收费及物业服务合同,现金流较为稳定,而通常用两种方式来定义物业费资产证券化的基础资产:一是合同债权。将基础资产定义为合同债权,交易结构上采用单SPV结构,即基础资产系指原始权益人依据物业合同自基准日(含该日)起对物业合同委托人享有的物业费债权和其他权利。但定义为合同债权,则需要按照债权类资产设计,发行的资产支持证券期限要在入池的物业合同有效期内,而实践中物业合同的期限通常都比较短,甚至一年一签;同样,专项计划存续期间预测的现金流也只能是合同约定金额,对于期限和发行规模均有一定的限制。因此,在交易结构上多采用单SPV结构。

二是信托受益权。鉴于物业费属于未来债权的特性,考虑到法律上的瑕疵、基础资产特定化以及现金流稳定性等因素,可以通过加入信托,设计为双SPV结构来规避,即基础资产系指原始权益人依据信托合同自单一资金信托成立日(含该日)起享有的单一资金信托受益权,还款来源为物业收费,因此物业费可以作为合适的基础资产发行物业费类ABS。

物业费类ABS底层资产尽调要点解读

除ABS一般性法规(详见附件1)外,物业费类ABS可能涉及法规包括:《物业管理条例(2018修正版)》、《物业服务定价成本监审办法(试行)》、《物业服务收费管理办法》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

(一) 物业服务合同

物业费收取的基础是物业公司与业主签订的物业合同。

1.物业服务合同的法律特征

物业服务合同是一种特殊的委托合同。由于物业管理行业的特殊性,在物业服务合同的履行过程中,参与各方(无论是物业公司,业委会或个别业主),均不得以不信任为由擅自解除物业服务合同,只有在符合法律规定或合同约定的解除条件时,才可依法解除物业服务合同。

物业服务合同是以劳务为标的的合同。物业服务企业的义务是提供合同约定的劳务服务,如房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等。物业服务企业在完成了约定义务以后,有权获得报酬。物业服务合同以特定劳务为内容,只要物业服务企业完成了约定的服务行为,其余风险由业主承担。

2.备案及双备案

物业服务合同是要式合同,《物业管理条例》明确要求物业服务合同应以书面形式订立,并且须报物业管理行政主管部门备案。地方性物业管理规定中通常规定前期物业合同到主管部门进行双备案,即在县级以上建设局或房管局备案,以及在物价局备案。但物业合同的生效不以备案为前提,亦不因未办理备案而无效。

3.收费政府指导价

通常,普通住宅的物业服务收费需要执行政府指导价,并需要报当地价格主管部门备案;非普通住宅的物业费收费标准根据市场调节,由物业合同委托人与物业服务企业在物业合同中进行约定。如住宅项目收取的物业服务费高于当地政府指导价,物业公司面临行政处罚风险,收费合规性对基础资产现金流的稳定性构成影响。住宅项目收取的物业服务费高于当地政府指导价,存在物业公司被行政处罚、影响现金流稳定性的风险。

4.前期物业合同

项目尽调中,需审阅前期物业合同,就前期物业服务企业确定方式相关材料进行审阅,如招投标备案材料、主管部门批准采用协议方式选聘的相关证明材料。前期物业合同收费相关注意事项。关注并披露如未交付小区物业未能及时向业主实际交付而导致物业费无法按时足额归集对专项计划现金流的影响,充分揭示风险并提供缓释措施。此外,鉴于开发商与物业管理公司通常为关联公司,开发商作为该期间的付款人将导致债务人集中问题,对专项计划的关联信息披露产生影响,需对该部分物业费用的入池比例、历史支付情况和延迟支付风险进行详细披露,关注其作为重要债务人的经营及资信情况。

5.合同有效期及续期

在合同期限上,业主委员会与物业公司签署物业服务合同通常期限固定,1-5年不等。同时合同可能存在自动续期条款,约定如到期未选聘新的物业公司或未续签合同,则合同持续有效。基础资产直接为物业服务合同债权的,物业合同期限应与专项计划期限相匹配。对于不以物业服务合同债权为基础资产的,物业合同期限如果不能覆盖专项计划期限,管理人和律师应在专项计划文件中就合同续签事项发表明确意见,同时对投资者充分揭示风险并提供合理缓释措施。

6.包干制与酬金制

根据《物业服务收费管理办法》,业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

一方面,包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式。包干制是物业管理企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费,不论管理的好坏、经营的亏盈,均由物业管理企业承担,而与业主无关。因此,在包干制下,物业合同的标的额可全额入池。

另一方面,酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用酬金制时,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。由于酬金制实质是实报实销制,因此在酬金制下,仅合同中仅物业公司计提的物业酬金可入池。

(二)底层资产入池标准

底层资产的入池标准如下: 

1.合法有效

《物业服务合同》依法成立且有效存续,合同内容未损害任何第三方权益,也不存在其他无效或可撤销或提前终止的情形;合同项下的应收账款相关的文件及权利凭证均合法、完整、真实、有效。

2.无权利瑕疵

《物业服务合同》的任何一部分或全部均不存在任何债务负担、质权、抵押权、留置权、抵销权或者第三方的其他有效的权利主张,不存在针对原始权益人或《物业服务合同》的、正在进行的、未决的或可能发生的民事或刑事诉讼、仲裁、争议、行政程序或其它法律程序,也不存在潜在的针对物业公司或《物业合同》的、正在进行的、未决的或可能发生的民事或刑事诉讼、仲裁、争议、行政程序或其它法律程序。

3.转让具备合法性

原始权益人(这里不一定是提供服务的物业公司)合法拥有基础资产,且基础资产上未设定抵押权、质权或其他担保物权;基础资产可以进行合法有效的转让,且无需取得委托人或其他第三方的同意。

4.前置条件

物业公司已经履行并遵守了基础资产所对应的任一份物业合同项下的应尽义务;物业合同规定了双方的权利义务,物业费收取的前提是物业公司已经提供了相应的服务。

5.持续性和稳定性

物业费现金流的持续性、稳定性。任一份物业合同项下的到期物业费的历史缴费率不低于80%;业主在物业合同项下不享有任何主张扣减或减免应付款项的权利;入池物业项目数量多、分布广,使得基础资产具备足够的分散性,基础资产的现金流越稳定;关注物业合同是否存在自动续期条款。

6.物业类型范围

特定《物业合同》对应的物业住宅、商业、商住物业项目,不包括短期物业管理项目。

物业费类ABS投资需关注的要点

物业费ABS则是以物业合同债权的未来现金流为第一还款来源,超额覆盖水平、物业费历史收缴率、合同期限及合约分散性值得关注。

(一) 超额覆盖水平

超额覆盖倍数是指根据历史数据和可比小区预测出的物业合同债权的未来现金流对ABS证券端预期现金流出的覆盖倍数。对于优先级投资人而言,由于物业费收入是ABS的第一还款来源,因而超额覆盖倍数越高,优先级的本息保障程度越高。

(二) 物业费历史收缴率

物业费的收缴与小区住户结构和习惯密切相关,历史的收缴率具有较大的参考价值。如果历史收缴率较低或出现较大变动,则笔物业合同债权的未来回款风险也较大。

(三) 物业合同期限

物业合同到期续签不成功或出现争议,可能影响物业费收入的金额和回收的时间。专项计划期间如有较大比例的物业合同将到期,则增加了资产池现金回收的风险。入池的物业合约数量越多,彼此之间的关联性越低,则基础资产的现金流越稳定。

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