财报季的钟声已然敲响，港股物业管理企业却显得格外静谧，仿佛都在争分夺秒地对自身财务状况进行梳理与完善。2 月 28 日，国资物业管理企业京城佳业（02210.HK）率先打破沉默，发布了 2024 年度盈利预警，其业绩表现不尽人意，预计溢利同比最多减少 30%。

这份预警公告犹如一颗投入平静湖面的石子，迅速在资本市场激起涟漪。公告发布后，京城佳业股价连续两日下跌，跌幅分别为 2.13% 和 3.00%。截至 3 月 4 日收盘，其股价报收于 3.56 港元 / 股，市盈率（TTM）约为 4.72 倍，总市值约 5.22 亿港元。

根据 2024 年度未经审核综合管理账目的初步评估及现有资料，京城佳业预计 2024 年度录得溢利在 8100 万元至 8680 万元之间，相较于 2023 年同期的 1.16 亿元，减少幅度达 25% 至 30%。这一业绩下滑引发了投资者的热议，有投资者尖锐地评论道：“这股权激励是不打算要了吗？”

01 深陷应收款泥潭

对于预计溢利的下滑，京城佳业给出了两点原因。其一，为了拓展市场份额，集团在物业管理项目的前期投入以及品质维护方面加大了资金力度；其二，依据《国际财务报告会计准则》以及集团自身的会计政策，对未收回的应收账款计提了相应的减值准备。

早在去年中期业绩报告中，京城佳业的业绩隐患就已初现端倪。2024 年上半年，公司实现总收入约 8.90 亿元，同比仅微增约 0.17%；而期内溢利却同比减少了 23.7%，降至 0.47 亿元。当时，公司解释主要原因是应收账款回款未达预期，导致预期信用损失增加。

在 2024 年上半年，京城佳业应收账款及其他应收款项的预期信贷亏损约为 3454.9 万元，与 2023 年同期相比增长了 69.77%。每一笔难以收回的 “烂账”，都如同沉重的负担，不断挤压着京城佳业的利润空间。

截至 2024 年 6 月 30 日，京城佳业应收款总额约为 9.28 亿元，较 2023 年末增长约 8.47%；当期拨备约 1.71 亿元，较 2023 年末增长 25.28%。其中，来自关联方的应收账款约为 2.81 亿元，较 2023 年末增长了约 7%，占京城佳业同期营收规模的 31.6%。

值得关注的是，京城佳业还面临着关联方以资抵债的情况。去年 9 月 25 日，北京城承物业管理有限公司（京城佳业全资子公司）与北京新城金郡房地产开发有限公司签订了抵销协议。根据协议，新城金郡将向城承物业转让 38 个目标车位使用权，用以抵销部分未偿应收款项，总计 758.10 万元。新城金郡是一家合资公司，穿透股权后，新城控股集团间接持股 51%，而京城佳业的控股股东之一城建发展（600266.SH）直接持有余下 49% 的股权。

公告显示，截至 2023 年 12 月 31 日，新城金郡尚有 1.09 亿元物业服务费用未向城承物业支付。在车位抵销部分结算后，仍余下 336.3 万元将以现金支付。这 38 个目标车位总建筑面积 1591.51 平方米，位于北京顺义国誉府项目，该项目由城建发展与新城金郡开发，城承物业负责提供物业管理服务。

从账面数据来看，2024 年 7 月 31 日，这些目标车位的账面值约 809.35 万元，京城佳业在这笔交易中看似略有盈利，赚了近 60 万元。然而，与实实在在的现金流入相比，物企接收不动产项目来抵销应收款，可能会带来诸多后续问题。例如，这些车位后续如何变现，最终能变现多少，都是未知数。而且，这 38 个目标车位过往从未产生过租金收入。

02 股权激励的不确定性

早在 2023 年 7 月 26 日，京城佳业发布了上市后的首份股权激励计划，建议采纳股票增值权激励计划及相关授予方案。该激励计划的对象涵盖公司执行董事、高级管理人员以及管理和技术骨干员工，共计 33 人，涉及 422 万股的股票增值权，对应的 H 股股票数量约占公司已发行股本总额的 2.88%。按照当时的股价计算，这 422 万股的市值约为 1198.48 万元。

北京国资委及京城佳业股东大会迅速批准了这份方案。2023 年 12 月 19 日，公司实施首次授予股票增值权，董事会向 27 名激励对象授予了总数为 342 万股的股票增值权。其中，执行董事、总经理、党委副书记杨军拟获授的股票增值权份额最大，为 20 万份；两位执行董事兼副总经理罗周、姚昕拟获授的份额分别为 17 万份；其他 7 名高级管理人员、17 名核心骨干分别获授 98 万份、190 万份。

首次授予后，股权激励计划方案中还有 80 万股增值权作为预留授予尚未授予。2024 年 12 月 16 日，京城佳业董事会向 4 名核心骨干授予了 40 万股股票增值权。若授予名单无重叠，目前京城佳业已向 31 名高管及核心骨干授予了 382 万股股票增值权。

然而，这份股权激励计划的考核要求极为严格。在 2024 - 2026 年期间，激励对象需要确保归母扣非后净资产收益率分别不低于 15%、16%、17%；营业收入同比增长率均不低于 25%；归母扣非后净利润同比增长率均不低于 26%，并且这三项指标均不能低于对标企业的 75 分位。此外，2024 - 2026 年公司物业增值服务收入分别要达到不低于 7 亿元、8.5 亿元、10.2 亿元，综合收缴率分别不低于 93%、94%、94%。

激励对象前一年度绩效考核分值若为 80 分及以上，行权比例为 100%；分值在 70 分至 79 分之间，行权比例为 80%；分值更低的话，当期行权额度将被取消，增值权由公司注销。

为了激励管理层和骨干努力提升业绩，京城佳业设定了如此严苛的行权条件。事实上，公司也在积极探寻新的业绩增长点。去年 6 月，大股东北京城建集团新成立北京高校后勤服务有限公司，接收多家目标高校后勤公司的部分股权，并委托京城佳业进行管理。当时，涉及 13 家高校、共 14 家目标公司的各 75% 股权已明确纳入无偿划转范围，且后续可能还有其他目标公司的股权也将被纳入。

除了进军高校后勤服务市场，去年 12 月 16 日，京城佳业还宣布更改募资用途，削减 4778 万并购资金，转而向发展增值服务、数智升级以及营运资金分别投入 2276 万港元、985 万港元和 1517 万港元。在重新分配资金的过程中，京城佳业透露了一个重要业务布局：工地餐饮。

但是，无论是发力高校后勤服务，还是拓展增值服务等新业务，都面临着一个关键问题：何时才能收获成果？京城佳业管理层和骨干们在 2025 年和 2026 年的股权激励，究竟能否顺利实现，仍然充满不确定性 。