社区，不仅是城市居民生活居住的重要场所，还是城市肌理的重要组成部分，随着城市的发展，不少城市社区因为物质性老化已无法满足城市居民的日常生活需求，社区更新已成为城市需要面对的社会性问题。但以往大规模拆除重建的模式并不符合城市发展的要求。本文结合美国东纽约邻里计划，为我国社区提供一些更新思路。

国内社区更新现状

近年来，众多学者从改善社区基础设施、社区景观绿化营造、社区共享空间打造等方面提出了社区更新的策略。但主要聚焦于解决具体问题的微更新，对于老旧社区的可持续发展策略研究较少。

2020年国务院出台了《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 要求加快对老旧小区的更新改造。社区更新不仅包括基础设施改造，更需要对社区可持续发展进行实践探索。

就目前而言，在我国大部分的社区的改造更新上存在不少问题。首先，社区用地普遍存在许多闲置空间，利用效率低。对于社区用地的混合使用没有在控规层面明确其可利用的方式，尤其是住区一层能否设置生活性服务业的问题。

其次，街道空间的营造更多的是自上而下的管理，缺少多主体参与的讨论。例如，部分城市对于临街商业管理模式单一，店面招牌统一设计而造成缺乏多样性的问题。对于街道设施的更新缺少对行人的考虑，人行道缺少精细化设计。

第三，由于社区具有物质空间和精神空间双重属性，因此对于社区的改造更新需要兼顾基础设施和居民心理诉求。社区更新不仅仅是基础设施的更新，还需要关注社会公平，对于社区文化、弱势群体的合法权益也应有所考虑。例如：社区居民就业问题，保障性住房的不健全易造成社区纠纷，引发社会问题。因此，对于社区更新需要从多个维度进行研究。

东纽约邻里计划

1.发展背景

长期以来，社区的衰落和发展的不均衡会造成城市的空间隔离，进而造成一系列社会问题的发生。社区是城市的基本组成部分，纽约市为建设更加可持续和公平的纽约，提出了可持续社区的发展愿景。

其中，纽约市的东纽约邻里计划于2016年4月获得批准。东纽约邻里计划研究区域，包括：纽约东部社区，赛普拉斯山和海洋山的部分地区。该区域包含大西洋大道，富尔顿街和皮特金大道的三个主要的东西向街道：

大西洋大道是区域内的最宽街道，街道上周边用地是商业用途，如：加油站、汽车维修店、快餐店；富尔顿街（Fulton Street）是一条商业购物街，周边分布着具有底商的住宅区；皮特金大道（Pitkin Avenue）周边用地，主要是住宅用途。

东纽约邻里计划是可持续发展社区愿景的实践项目，其包括：土地使用、保障性住房、促进经济发展和提升社区公共空间品质四大策略。

东纽约邻里计划旨在通过促进住房和经济的良性发展并创建行人友好的街道来支持东纽约地区的可持续发展。该计划是通过政府、居民以及利益相关者的密切合作来保证社区的健康发展。

2、实施路径

（1）土地使用策略

纽约市规划部门为纽约东区的土地利用制定了新的分区提案。分区将允许在主要街道周边进行混合用途的开发以鼓励社区零售发展。

该策略要求在主要街道上的所有新开发项目都包括非住宅底层用途（如商店或社区设施），以创建活跃的、便于行人通行的街道，并提供所需的邻里服务。

例如：在皮特金大道、富尔顿街、自由大道的一部分和海洋山的一部分上规划住宅和商业区，以促进混合用途开发。

（2）保障性住房策略

纽约东部社区，是纽约市第一个应用强制性包容性住房（MH）计划的社区，该计划要求提供保障性住房来防止住房成本的潜在增长。

一方面，纽约市政府出资对现有住房进行改造和修复，并通过金融、法律……等手段保护住户的合法权益；另一方面，纽约住房保护和发展部通过与开发商合作来开发新型经济适用房来满足中低收入家庭的住房需求。

（3）促进经济发展策略

纽约政府通过对纽约东区的商业区需求评估来制定支持商业振兴项目，为社区提供更好的生活服务。例如：纽约东区制定的“360°社区计划”旨在对富尔顿、大西洋、自由和皮特金大道的沿街商业进行商业需求分析，并提出有针对性的建议以促进健康的当地零售组合。

与此同时，纽约政府还在纽约东部建立一个Workforce1职业中心，来作为解决社区居民就业的平台。通过这个平台，雇主可以在这里获得免费的招聘、法律咨询等服务。求职者可以在这里接受技能培训，职业建议和工作安置。

（4）提升社区公共空间品质策略

为提升社区公共空间品质，提升公共空间的吸引力，纽约一方面通过增加公共活动场所来创造社区文化活动；另一方面通过改善社区公共空间的基础设施来提升公共空间的品质。

公共活动场所方面，纽约将空置的建筑物进行功能转化，将其用作多功能社区中心来为社区居民提供各种娱乐、学术和文化活动，如：Pennsylvania Avenue127的一个社区中心。另一个是鼓励空间的共享，将学校的操场在非上课时间向公众开放，为积极地生活和娱乐提供场所空间。

基础设施提升方面，纽约改善社区街道的公共设施主要从三个方面入手：

通过拓宽人行道，增加街道家具，来改善街道景观；在主要街道上提供免费的公共WiFi，来提升信息服务；设置公交专用道，来提升居民通勤体验。

3、特点

通过对东纽约邻里计划的分析，总结其具有以下三个方面的特点：

（1）土地使用的灵活性

街道周边的用地类型，对于街道空间的属性和活力影响重大，单一的居住用地容易造成功能单一、街道活力不足的问题。纽约市通过修改区划，给予混合开发的用地适当容积率奖励的方法来鼓励土地的混合使用，能够促进社区的多元化发展，也为公共空间的营造提供了必备条件。

（2）重视社区公共空间的营造

纽约市通过改善社区商业、增加公共空间以及升级基础设施的方式来营造社区公共空间。一方面可以改善社区的公共空间品质，吸引投资和就业，形成良性循环；另一方面为社区居民创造了交流活动的场所，为社区文化发展提供了空间。

（3）以人为本的社区管理策略

东纽约邻里计划以社区居民的需求为出发点，通过三个方面来保障社区居民的权益：通过发展社区商业、开展培训中心来促进就业；保护社区文化激发社区居民对社区的认同感；在房地产开发上更注重公平。最重要的是在该计划充分尊重了社区居民的合法权益，以政府、居民以及利益相关者密切合作的参与式规划的方式来保证社区的健康发展。

启 示

纽约市进行的东纽约邻里计划以社区的可持续发展为目标进行更新改造，有利于社区的健康发展。基于对纽约社区更新的特点和经验，结合中国城市发展要求提出对中国社区更新的建议：

1.灵活规划土地

参考东纽约邻里计划通过修改区划来鼓励社区土地混合使用的做法，中国城市可以在控规层面应对居住区用地混合使用做出规定，明确可以兼容的用地类型。

在更新规划层面应进行详细的业态评估，对“沿街开店”问题进行分类管理。允许增加对社区居住环境无影响的商业发展，而对社区治安造成不良影响的业态进行限制。纽约普通社区

2.公共空间的多元化更新

对于社区公共空间的更新应从基础设施、街道设计、公共空间、商业环境……等多个层面进行考虑。

基础设施上应增加公共WFi、管线入地。街道设计方面应协调步行环境、公共交通和汽车交通的关系。公共空间方面可以将空置的建筑物进行功能转化，将其用作多功能社区中心来为社区居民提供各种生活服务和文化活动场所。

同时，老旧小区往往年代久远，是城市发展的缩影。在更新改造过程中应注重对社区文化和历史的保护，对有保护价值的设施、建筑进行保护利用，增加社区居民的认同感、积极性和创造力。在商业环境方面，制定设计导则进行引导的同时尊重多样化的设计，避免过于统一的管理。纽约社区居民在公共区域下下棋

3.保障更新过程的公平

社区更新应关注就业问题，在有需要的社区设置就业平台，为弱势群体提供就业培训和信息服务。对社区进行需求产业需求分析并引进新业态。在制定更新计划时应提倡参与式规划，形成政府、设计人员、居民、相关方的良性互动。

在房屋的更新改造方面，要重视对保障性住房的建设和原有住房的改造，为社区居民提供可负担的多种住房选择，建设可持续和包容的社区。

社区更新，是城市发展必须面对的问题。更新所面临的问题复杂多样，既包括物质空间的更新，还涉及社会关系的发展。中国正在推进老旧小区的更新改造，在实践探索中需要借鉴有益经验。通过对国外社区更新理念、策略、措施的研究借鉴，可以更好地指导中国老旧小区的更新改造。