01全球公寓市场发展动态

9月，就全球公寓租赁市场来说，整体租金水平依然呈上涨趋势，即使有部分地区租金水平有小幅度下降，但对于大城市来说房租依然火热，排名变化并不明显，其中房产价格的提高是租金水平上涨的一个重要原因。

Zumper全国租金指数显示，9月全美一居室住宅的租金中位数为1503美元，两居室的租金中位数为1845美元，再创历史新高。虽然该公司名单上超过一半城市的一居室租金中位数逐月下降，但大城市的房租依然火热，比如纽约一居室租金中位数高达4000美元。

加拿大租房网站公布的九月份住宅租金报告显示，温哥华依然是租金最昂贵的城市，一居室租金中位数达到了2500美元，环比增长4.2%，连续四个月来创下历史新高；二居室租金3630美元，环比增长5.5%，同比涨幅高达25.6%。租金最高的五个城市里，不列颠哥伦比亚省有四个，分别是温哥华、维多利亚、本拿比和基隆拿。本拿比已经连续两次进入前五名，目前该区域一居室租金中位数为1960美元，二居室租金中位数为2700美元。多伦多依然是全国第二昂贵的城市，不过一居室和二居室租金都略有下降。一居室中位数租金为1980美元，同比下降1%；二居室租金中位数为2530美元，同比下降0.4%。从近两年租金变化可以看出，虽然多伦多房价曾一度接近温哥华，但租金方面一直存在一定的差距。

根据报告，安省金斯顿市房屋月租金增长率全国最高，为6%，紧随其后的是卡尔加里和魁北克市，涨幅分别是5.8%和2.8%。跌幅最大的三个城市为温莎、温尼伯和圣约翰，跌幅分别为3%、1.8%和1.2%。

英国最大的房地产网站 Rightmove公布的数据显示，2022年九月英国的房屋平均价格较上年同期增长8.7%，这是自2016年9月以来英国房价的最大年度涨幅。其中伦敦地区房产最新挂牌价对比去年同期上涨了6.9%，最新平均总价为682,499英镑一套，约545万人民币。房价的增长一定程度上带动了租金的上涨，在过去两年中，首次购房者的出价和房屋的平均租金上升了3倍；平均每月租金高出 17%。

根据ABN监测数据，欧美国家租金在他们日常开支中占到的比重越来越大，调察显示60%的租客将收入的30%到40%用于租金。租客们对房屋居住状况整体评价较高，88%的租客表示他们目前对自己的居住地感到满意，仅有12%的租客表示他们对目前的家不满意。

02亚太公寓市场发展动态

9月，从澳大利亚、新加坡和韩国来看，亚太市场的公寓租赁市场整体向好，房租水平和交易数量，基本呈上涨趋势。

澳大利亚的公寓租赁市场，租金收益率低迷了一段时间后正在慢慢回升，且税收优惠更有优势。在九月的最后一周到十月初，Randwick （悉尼） Newmarket 开发区的两居室公寓租金从每周 850 澳元上涨至 1,150 澳元，三居室从 1150 澳元上涨至1500 澳元。

根据新加坡房地产门户网站99.co和SRX的数据，仅在9月，私人公寓的租金就上涨了3.3%，组屋租金则攀升了3.2%，在城市边远地区的私人公寓增长速度最快，为3.9%。

新加坡私人公寓的租金较去年同期上涨了近31%，而政府组屋的租金上升了24.7%，分别为连续第21和第27个月上涨。

根据韩国国土交通部实际交易价格统计数据，今年1~9月，首尔小型公寓（专用面积在60平方米以下）月租100万韩元以上的交易数量为7190套，同比增加了43.9%。

03中国公寓市场发展动态

9月，多地由于疫情反复、防控加强，人口流动性下降，同时随着高校毕业潮退去，租赁市场进入传统淡季，住房租赁需求有所回落，中国多地住房租赁市场活跃度不高，租金呈下降态势。监测数据显示，2022年9月中国40个大中城市租金挂牌均价为每月每平方米35.70元，环比下跌0.12%，环比跌幅较上月收窄0.1个百分点；同比下跌0.34%，同比跌幅较上月扩大0.05个百分点。

根据全国房价行情网的9月数据，全国租金中位数只有1900元/月，同比下降了5%。从城市租金排行来看，平均租金排行TOP10分别是北京、上海、深圳、杭州、广州、厦门、南京、三亚、天津、福州。除了三亚租金为42.82元/月/平米，环比增加1.36%。其余9家TOP10城市都出现租金环比降价，其中天津租金为40.13元/月/平米，环比下降8.87%，深圳租金为88.28元/月/平米，环比下降6.26%，上海租金为102.71元/月/平米，环比下降5.61%，杭州租金为69.98元/月/平米，环比下降5.19%。

三亚、海口一度受外部因素影响，挂牌供应出现下滑，但随着租房客的涌入，三亚、海口需求热度正在回升，9月需求热度环比涨幅超过15％，新增供应环比涨幅超过50％，这可能成为影响市场价格的一个重要因素。

04保障性租赁住房项目有序进行

9月，各省市也持续公布保障性租赁租房的相关情况。兰州、威海、扬州等各地不断公布保障性租赁住房的筹集进度，整体来看保障性租赁住房项目有序进行。

一是兰州的保障性租赁住房项目，截至10月9日，已建成106套，已开工1167套，有1170套正在抓紧办理前期手续。

二是威海市在九月全市新增（含新建、改建、改造、盘活、转化）保障性租赁住房套数达到6000套（间）以上，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量比例不低于10%。

三是扬州市在“十四五”期间，全市新增保障性租赁住房10000套(间)，采取实物配租和租赁补贴相结合的方式予以保障。

05租赁企业开业动态

9月，根据亚洲旅宿大数据研究院监测名录，共有四家租赁企业在九月开业。

一是上海万科联合松下推出的高端公寓天空之城@HOME正式开始租赁。上海万科在大虹桥打造的天空之城，融合了约10万平方米集合商业、约10万平方米办公、约35万平方米住宅，还配置了青年公寓、公共绿地、教育等业态，整体面积达80万平方米左右，松下和上海万科联合打造的@HOME高端租赁公寓作为天空之城的重要一环，致力于以宜居的环境留住人才，赋能城市长期发展。

二是苏州盛捷苏州湾服务公寓9月19日正式对外试营业。该公寓坐落于吴中经济开发区苏州湾中心广场商业圈。公寓周围配套环球百货、快时尚休闲娱乐，特色餐饮、高端写字楼等设施；咫尺可达东太湖，公寓周围遍布各大景点，致力于打造别具一格的高端休闲及商旅度假目的地。

三是济南北城高端商业综合体亮相，中海友里公寓同期开业。该公寓紧邻环宇城，是专为济南精英白领人士打造的舒适社交型公寓。

四是9月29日，重庆市江北区首个集散式保障性租赁住房“CCB建融家园·城市经典”项目开业。

综述：2022年9月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数都处于高位，监测均分分别达到达到59.75、98.57，同比上升12.83%、5.45%。

搜索指数：搜索热度TOP5，分别是万科泊寓、魔方公寓、中海友里、憬黎、雅诗阁。本月搜索热度主要集中在上市IPO、新店开业、新品牌发布等方面，如魔方冲击IPO、开元旅业发布公寓品牌开元.摩所、苏州盛捷苏州湾服务公寓正式对外试营业等一度成为行业上榜热搜事件。

媒体指数：9月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为YOU+国际青年社区、窝趣公寓、合景·陆舍、龙湖冠寓、雅诗阁，如窝趣下半年多店开业，龙湖冠寓打造城市租住生活新蓝本系列报道等，都是重点宣传方向。

新媒体指数：新媒体指数主要得分集中在毕业季营销活动方面。指数TOP5分别为微信、小红书、微博、抖音、B站。如上海万科联合松下推出的高端公寓天空之城@HOME正式开始租赁、中海友里公寓济南开业等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。

投资人指数：9月疫情防控形势也较为复杂，公寓市场两极分化依然较为严重，加上毕业季租房热潮渐渐退去，一二线城市租赁市场价格多数回落，不过，由于国家持续出台公寓方面的政策和监管措施，未来的公寓市场还是较为光明，投资人信心保持平稳，指数总体呈现中高位，和上月相比只是略有回落。

集中式分散式IPO博弈｜9月26日，魔方生活服务集团有限公司向港交所递交上市申请书，冲刺港交所长租公寓第一股。截至2022年6月30日，魔方生活在国内26座城市的394个门店拥有76190套在管公寓，其中63.8%位于一线城市，65.7%为其直营公寓，公司收入与盈利大部分来自一线城市业务布局及直营公寓，这意味着公司整体业务具备坚实的基础。

在此之前，长租公寓服务商“蛋壳公寓”和“青客公寓”均已经实现在美国上市。其中，蛋壳公寓从2015年初成立到2020年1月在纽交所上市，用时五年；而从上市到被摘牌，仅用时1年。作为长租公寓上市第一股的青客公寓也在上市后不久，一直陷入倒闭退市风波中。

蛋壳公寓和青客公寓属于分散式公寓，即从个人房东手中获得闲散房源，房屋原来格局各有特点，并不统一。在出租方式上又分整套出租和分间出租，分间出租是更主要的方式，以中低端市场居多。分散式公寓的房源获取虽然相对容易，但也意味着更大的管理半径和更复杂的财务管理。相比集中式长租公寓，分散式公寓在跑得更快的同时也暴露出了更多的问题，比如资金回报率偏低、房源租赁权获取难度增大、盈利空间有限等。

魔方生活属于集中式长租公寓品牌，以商业的酒店式公寓或工业改造房为主，房源本身有较好的隔间或比较方便做出隔间，更多是面向年轻客户的中端产品，一般整间整套出租，通常可以利用公共空间提供公共服务和举办社区活动等。另外相较于蛋壳和青客当时的“流血”上市，魔方公寓至少已经实现盈利。在经营方面，尽管前提投入较大，但其运营成本更低，更便于标准化运营、提高管理效率，更易通过社交功能的设计形成客户黏性，利润率也更高。

但相同的是，不管是分散式公寓还是集中式公寓，都受租赁住房政策、房价水平、市场租金水平等大环境的同等影响。当前大环境虽然更偏向集中式长租公寓，但全国范围来看，分散式长租公寓仍是主体，至于分散式和集中式哪种才是行业真正的未来，需要更多时间来验证。

高端公寓产品聚集一线城市｜9月，上海万科联合松下打造的高端公寓——天空之城@HOME正式开始租赁。@HOME高端租赁公寓位于青浦区大型TOD项目万科·天空之城之中，是其中的重要一环，致力于以宜居的环境留住人才，赋能城市长期发展。这也是上海万科在中高端租赁住房领域的首次探索，希望能够复制推广到更多城市。

万科自2014年开始进入租赁住房领域，目前已在全国33个城市运营长租公寓21万间，累计开业17万间，服务客户超60万。截至2022年上半年，万科泊寓累计开业16.95万间，管理房源20.99万间。

万科经历了早期快速的规模扩张，如今在保持稳定增长的同时，聚焦开业项目的精细化运营，并展开向高端公寓领域的尝试与推进。对高端长租公寓来说，其对地理位置的依赖程度更高。一线城市凭借高经济发展水平、人才规模、消费能力等综合实力成为现存高端长租公寓集群地，成功吸引了53.4%的高端长租公寓物业。即使是新一线城市，也持有全国37.6%的高端长租公寓物业，并且此比重有望持续增高。

从高端公寓产品投资市场来看，一线城市一方面有着更多的高收入人群，对高端长租公寓产品较为熟知，对该类型产品的接受度也处在较高的水平；另一方面有着友好的人才政策，以及因产业而形成的租房聚集效应以及社交圈，有强大的租房市场。比如上海“公寓文化”氛围浓厚，是最早拥有公寓雏形的城市，如今也是全国范围内拥有最多高端长租公寓、服务式公寓的城市。

高端公寓进驻商业综合体 ｜9月30日，位于济南北城的高端商业综合体的华山环宇城正式亮相，中海友里公寓(济南华山店)同期开业。该公寓紧邻环宇城，是专为济南精英白领打造的舒适社交型公寓。

9月25日，锦江酒店(中国区)旗下的高品质社交型酒店——憬黎国际公寓酒店意向进驻新世界星辉。憬黎是锦江酒店（中国区）旗下首个公寓品牌，以“城市创享之家”为体验核心,致力于为城市奋斗者构建丰富多彩的生活圈，新世界星辉作为黄埔东标杆品质红盘，近一年多以来，持续提升项目建设，不断升舱“重磅级”配套。双方强强联手打造憬黎大湾区首店，是基于对高品质生活的共同追求、品牌理念的契合，是高质量发展模式下的相辅相成。

在如今经济下行叠加疫情影响的状态下，商业地产市场供需两端均走弱，已进入存量时代，“业态/品牌升级+优质内容”是商业发展的核心要素，也是存量盘活的重要途径，其中购物中心业态的多样化，主题式、沉浸式体验渐成趋势。与此同时，更多的高端公寓选择进驻商业综合体，成为其新的商业生态组成部分。

酒店文旅集团推出公寓新品牌｜9月14日，开元旅业集团推出集中式住房租赁品牌——开元·摩所，意旨在为新城市青年创造一个更摩登、更度假、更缤纷的家。在长租公寓的发展历经多个周期、完成多轮迭新的如今，开元择机入局，全新长租旗舰品牌“摩所”应运而生。

除了开元旅业，还有许多酒店文旅集团在发展过程中，都积极推出公寓品牌，致力于进入长租公寓市场。

例如由酒店巨头华住集团领衔投资创建的长租公寓品牌“城家”，致力宜居社区的建设与运营，为大学生、白领等提供优质的酒店级长租公寓服务，该项目是华住集团对接存量资产、服务长租需求的重要布局； 锦江酒店（中国区）推出的中高端公寓品牌“憬黎”，该品牌一经面市，就被打上“公寓酒店”的标签，这是它的特色，也是其独一无二的品牌基因，这一尝试填补了诸多市场及行业空白，也踏准了公寓行业产品与服务升级的步伐，表明公寓行业对当下市场消费需求的洞察与实践迈向了更深层次。另外对于存量资产投资而言，憬黎扩充了投资品类，将公寓与酒店的优势完美结合，成为不确定时代下更稳健的投资选择。

公寓+X，年轻社群化｜中海长租公寓推出“Let‘s Go Glamping2.0”活动，组织了华北、华西、华东、华南四大片区，跨界携手网红露营品牌Urban Leaving，共同推出“有空来我家露营” 第二季Glamping系列活动。

中海长租公寓曾经也与苏州、杭州、北京等多城联动，打造天台Glamping品牌活动，让居住在公寓的城市青年们，跳出传统房子的桎梏，短暂把生活搬到户外。今年中海长租公寓不仅精心打造了UL专业露营区，还特别联动了苏州金普顿竹辉酒店、汤妈妈公益组织、Where咖啡等品牌，以时下最流行的后备箱市集、公益义卖市集、放飞焦虑的飞盘竞技、露天电影等多样化的活动形式来营造秋日游园、轻松露营的氛围。

公寓+X越来越多地成为众多公寓运营方的新策略，从居住到生活，让城市中孤独打拼的青年人，可以结识志同道合的伙伴，拥有真正的生活，也是各个公寓品牌不断推出社群活动的一个初衷。