2022年的商业地产供应市场，似乎没有了以往的“热烈”，然而在岁末迎来的“开放之光”，又给行业吃下了一颗“定心丸”。

据联商网零售研究中心统计，2022年全国新开业的商业项目数量359个(不含港澳台；含存量改造物业；不含专业市场、家居建材商场、纯商业街区、文化产业园区；商业建筑面积≥2万方)，同比下滑了30%。新增商业建筑面积3245.19万方，同比去年减量1323.44万方；平均单体建筑面积约9万方。剔除31个存量改造物业外，全年全新入市的商业项目328个。

其他不在此次统计且开业的商业项目如下：

1、体量2万方以下的项目，包括万科商业旗下的杭州之光小藤街、杭州天空小藤街、广州幸福里，上海五角场万达广场C座，119岁的北京东安市场化身潮奢买手制百货后以东安睿锦重装亮相，石家庄火车头步行街二期，贵阳观山湖碧乐时光，兴义星悦荟，海宁虹运汇，开阳星悦茂，枣庄滕州君瑞城风情美食街区（君瑞城购物中心还未开业），商业街区青岛广德里1898，天虹深圳首家社区生活中心松瑞天虹，福州阳光天地购物中心主力店之一乐境百货，上海乐坊芦恒生活广场，上海东苑米兰广场，上海中环广场（存量改造），深圳港铁颂荟TIA Mall、杭州世茂茂宸金座-缤谷无界商业街区，新乡宝龙天地2期，成都东山Re°est，升级开业的金杨陆悦坊，北京地安门商场改造十年后以新地佰亮相等等。 

2、家居家电专业店类商场，包括广州宜家新天河商场、麦德龙重庆沙坪坝商场、郑州宜家商场、合肥宜家商场、天津欧贸万享集全球进口商品集散交易中心、重庆华南城·诚外诚国际灯饰批发城、西安华南城五金建材精品D区、写字楼物业上海博华广场、北京苏宁易家广场等等。

联商网高级顾问团成员汪中玉曾表示，在目前的商业市场中，商业建筑创新、空间场景创新和内容创新，迭代更新越来越快，创新裂变速度越来越快，在2021年疫情暂缓后，商场开业数量的大幅回升也间接显示了开发商仍然看好市场的接受力。而随着2022年大环境全面放开后，供应市场应该有不错的表现。

PART1 总体情况分析

01同比下滑30%

从联商网零售研究中心统计的近五年（2018年至2021年）全年开业的商业项目情况上看，无论是新开商业项目数量还是体量上，2022年均是五年来最低的。

具体数据上看， 2018年开业数量最多至533个，且同比上涨了6%；2021年是近五年涨幅最大的，上涨了36%至510个，主要是因为2020年受疫情影响严重导致开业量暴跌，而2021年疫情暂缓开业量剧增。同时，2021年的抢眼表现也使得2022年的开业数量同比是近五年下滑幅度最大的。

2022年市场变化相对较大，包括上海、广州、新疆等多个城市疫情频发，导致不少商业项目未能如期开业。同时2021年迎来开业小高峰后，市场容量得到一定释放，2022年也迎来了一波低潮。

02华东占比45%，广东连续两年领跑省份榜

2022年新开业的商业项目分布在全国七大区域，且开业量排序相较往年并无太大变化，华东和东北依旧镇守“榜首榜尾”。

华东新开162个商业项目，占比超45%；体量1458.95万方，占比45%。主要贡献来自江苏、浙江和浙江，分别开出了42个、34个、32个。上海受疫情影响，商业停摆几个月，在上半年并无商业项目正式开业，仅上海天山现所·创邑MIX、亭林名悦商业广场等局部试营业的项目，因此全年也仅新开了10个商业项目。其他福建、安徽、江西分别有17个、15个和12个项目新开。

华南新开58个商业项目，占比约16%。得益于广深两大一线城市的消费活力，不少知名房企集中供量，区域本土的保利、万科、恒大等房企“肥水不流外人田”，加上新鸿基、九龙仓、新世界等港企的“近水楼台先得月”，华南的商业有“天时地利人和”之利。因此，上半年华南依旧领先除华东区以外的其他区，稳居榜眼之位。尤其是广东省，44个开业量也是2022年全国开业最多的省份，广西和海南也分别有10个和4个开业。

华中新开47个商业项目，比较罕见的超越了西南地区成功跻身top3。湖南、湖北和河南三省均有项目开业，且开业量比较均衡，湖北19个、湖南15个、河南13个，且涌入了诸如武汉万象城、武汉武商梦时代这种全国性标杆商业。

西南新开46个商业项目。在成都和重庆两大主力城市的强势发展环境下，西南在近些年吸引了不少知名开发商的进驻，比如去年开业的香港置地重庆光环，一直引发行业关注，今年还有成都SKP等重要项目也会开出。具体来看，四川18个、重庆12个、云南8个、贵州8个。西藏无项目开业。

华北仅新开29个商业项目，且主要集中在北京，有12个新项目开出，河北省8个，另一大城市天津有5个，山西和内蒙古分别有3个和1个。

西北新开10个商业项目，陕西、甘肃、新疆三省均有项目开业，分别是7个、1个和2个，而青海和宁夏无项目开业。

东北新开7个商业项目，黑吉辽三省均有项目开业，且辽宁贡献了5个，比较典型的项目有龙湖在东北的首座天街龙湖沈阳浑南天街、华润置地旗下的沈阳皇姑万象汇和大连华南万象汇、哈尔滨哈东万达广场。

03新一线城市与下沉市场并举

从城市分布情况上看，仍然维持了近四年“新一线成熟、下沉市场活跃”的格局，尤其是以新一线活跃度最高现象最明显。

统计的城市活跃TOP10榜中，上海丢掉榜首之位，仅以10个开业数量与武汉并列第七；榜首之位被深圳以19个开业数量占据，而去年的城市榜榜首的上海开业数量是44个；成都以15个开业数量位至次席，杭州则开出14个新项目，北京和重庆各12个紧随其后；南昌2022年表现抢眼，也以8个开业数量跻身榜单中，南京、佛山和厦门各7个并列第十。

整体上看，相对一线城市相对饱和与同质化问题，以及三四线城市消费层级相对有限的情况相比，新一线城市近年来经济增速快、人口迁入大、交通更加完善，营商环境优越，活跃程度高。

一方面，从TOP10榜看出，上榜的城市中，除上海、深圳、北京三个一线城市和南昌、厦门两个二线城市外，其余均为新一线城市，占比58 %。

另一方面，根据《第一财经周刊》发布的2022年中国城市分级排名榜单（不包含港澳台）进行统计后发现：

15个新一线城市开业总数量高达114个，占总开业数量比约32％，与2021年持平；

四大一线城市北上广深均有项目开业，为46个，占总开业数量比约13％；

30个二线城市除温州、泉州、长春、惠州、太原、保定、珠海、兰州外均有商业项目开业，数量76个，占总开业数量比约21％，与2021年相比上涨了1个百分点；

三线及以下城市开业大型商业项目123个，占总开业数量比约34％，与2021年持平。

业内人士告诉《联商网》，中国地域及经济二元化决定中国的商业发展有巨大潜力和广阔成长空间。在深度上，以北上广深为代表的一线城市和以成都、重庆等为代表的新一线城市，是中国经济发展的高地，在人口、经济、消费力和消费意识上具有较强的领先优势，可以向深度创新挖掘，充分整合国际国内资源，打造城市级标杆商业。

04商业体量以5-10万方为主

体量上看，与行业整体趋势一致，符合当下投运购物中心的理想规模，同时在一些经济发达、商业起步早和成熟的城市，城市市级商业发展相对完善，开始逐步朝区域、社区型购物中心发展。

结果显示，规模在5至10万方（含5万方，不含10万方）数量最多，具体占比约35％；10至15万方（含10万方，不含15万方）占比约30％；2至5万方（含2万方，不含5万方）占比约24％；15万方以上（含15万方）占比约11％。

超20万方的巨型购物中心有无锡悦尚奥莱、金华万泰奥特莱斯、厦门鹭港万达广场、砂之船（福州）奥莱、福州福清东百利桥古街、长沙步步高星城天地、常德澧县万达广场、武汉武商梦时代、深圳满京华·满纷天地、cdf海口国际免税城、成都招商大魔方、成都SKP、遵义方圆荟·自游港广场、哈尔滨哈东万达广场14个项目。

05 1月、9月、12月供应最高峰

从开业时间上看，整体数据分析后得知，几个重要的时间节点依旧是开业高峰期，典型的是年底12月、“金九银十”都是集中放量的时期，很大原因是这几个时间点是重要节假日期，如国庆、元旦。

具体来看，12月最多，达到一年峰值为89个；其次是9月份，新开了66个项目；一月份得益于元旦档和即将临近的春节也有不少项目开业，有61个；其他5月、10月也迎来了供应小高峰；春节周期的二、三月份开业量最少，也是常态。

从区域及省市分布、企业、体量、开业时间等基本面角度分析2022年供应市场的开业情况后，下面从这些数据中总结和分析下行业整体的发展趋势及背后逻辑。

PART2 行业现象及未来方向研究

01全国性开发企业恒强

头部全国性开发企业继续加码扩张步伐，在大环境不确定因素增加及市场竞争加剧的前提下，对商业地产企业的开发及运营实力考验加剧，头部企业的行业指向性作用更为凸显。

从2022年新开商业项目的企业供应量情况上看，企业贡献量前列的均为全国性连锁开发企业。在开业量≥2个的前34家企业中，就合力贡献了205个商业项目，占总开业数量比近58%。可见，团队、经验、资金力都比较雄厚的全国性开发企业将越战越勇，未来仍然是供应市场的主力军。 

同时，在TOP10的排行中（因开业量一样有不少并列的，故榜单实际企业数量16家），分别是万达集团、华润万象生活、新城控股、龙湖集团、万科集团、爱琴海集团、世纪金源商管、招商蛇口、中海环宇商业、宝龙商业、天虹数科商业、杉杉商业集团、金茂商业、银泰商业、益田旅游商业、碧桂园文商旅。

万达在商业地产开发及运营中的实力毋庸置疑，近些年来一直都领跑企业榜，也是目前国内购物中心开业数量最多的企业。2022年万达新开万达广场项目高达51个，按照万达公开的数据是55个，本文统计未包括上海五角场万达广场C座、焕新开业的桂林城南万达广场等项目。这是自2019年以来单年开业量最多的，且目前全国万达广场已经进入了第四代万达广场阶段。

分拆独立上市后，华润万象生活更加游刃有余，在万象城、万象汇、万象天地三条成熟产品线的“护航”下，2022年全年新开商业项目高达16个，比2021年还多2个。最标杆的万象城产品完成了不少区域的首进，比如海南岛上的首座万象城在海口亮相，南昌的首座万象城，福州和武汉两个城市也迎来了万象城，上海和南京也首次迎来了万象天地。值得注意的是，华润在2022年投入了全新的产品，全国首家万象食集在深圳开业。

▲上海苏河湾万象天地

新城控股近年来一直保持着快节奏发展，新开商业项目持续稳居企业榜次席，其打造的“吾悦广场”是企业旗舰商业产品，2022年吾悦广场开业13个。一直精耕一个产品的精神，值得学习，尤其在下沉市场中，吾悦广场已然是一个商业名片。

万科在2022年迎来了供应高峰，此次统计中有11个新商业开业，但包括1.5万方的杭州之光小藤街、1.17万方的杭州天空小藤街、0.9万方的广州幸福里也相继亮相，整体开业数量达到了14个。多元化的产品是万科最大的亮点，不仅有上海万科广场、武汉洪山万科广场、青岛未来城万科广场等大体量的区域标杆购物中心，也有诸如杭州“小藤街”系列、万科里等社区产品，既有开放式街区，也有集中性购物中心。而在2023年，万科商业仍然将探索更多元的创新产品，比如艺术文化与商业融合的杭州玉鸟集等等。

▲杭州玉鸟集

02轻资产提速，城市更新创新发展

轻资产战略提速是近几年商业地产企业发展的共同路径。一方面是因为企业自身规模化扩张需求，轻资产没有开发成本，只需要输出运营管理，属于“技术入股”，因此得到青睐。另一方面是因为城市高速建设时代，城市更新成为主旋律，商业地产历经多年的增量发展后，积累了不少存量资产，需要一些“资深玩家”，促其新生。

因此，2022年的开业名单中，存量改造物业就高达31个，而企业接手未开出物业进行重新改造的也有5个。这其中万达的是最为典型的。

众所周知，万达在几年前就已经“去地产化”，轻资产商业是其核心资产之一，在2022年，万达接管存量物业重新改造输出管理高达18个，典型的是一口气吸纳了位于长沙、杭州、成都和青岛的共5家奥克斯广场，接管了郑州、洛阳等多地的建业集团开发的商业项目等等。

另一家轻资产代表企业是世纪金源商管，这家一直以轻资产管理的企业在2022年也开出了8家购物中心。此外，龙湖在2022年全面启动轻资产运营，过去一年中无论是财报中还是公开报道，轻资产运营被放在了醒目位置，2022年杭州吾角天街开业，是其在华东开出的首个轻资产项目。而在2023年龙湖在杭州的第11座天街、第二座轻资产国芳天街也将开业；在上海市场，龙湖也在2022年签下了两座轻资产；苏州首个轻资产商业苏州时尚水岸星悦荟也将在2023年亮相。

▲苏州时尚水岸星悦荟

根据华安证券预测，到2033年，我国商管运营服务市场在管总面积有望达到9.83亿平方米，对应总收入约2781亿元。不过，伴随着房企不断转型，商管轻资产赛道逐渐白热化。

同时，随着中国城市化进入到 “精细化运营”的时代，城市更新作为一个持续备受关注的话题，已经从最初的“建筑更新”，发展成为“人、产、城”高度融合的“理性更新”。对商业地产而言，对存量商业的改造更新，不能简单看作是区域的商业活化，更是一种对城市文化的传承和弘扬。除了“换装”，更关键的是实现“共生”的有机更新。

03高端消费坚挺，城市高端商场首进

据巴克莱银行的最新报告，中国奢侈品行业的复苏速度可能快于预期，2023年将录得15%的增长，超过全球奢侈品市场9%的增速，并超越美国、欧洲市场7%和6%的增长。巴克莱银行在报告中表示，基本趋势表明中国消费者奢侈品购买欲望不减，并预计这一趋势将在2023年下半年得到进一步改善。

而事实上，即便是疫情三年，中国奢侈品消费依旧是最有竞争力的。在奢侈品消费需求增加的情况下，高端商业也迎来了发展机会。2022年，不少城市的高端商业缺口得到填补，典型如南昌和贵阳，随着各自高端商业的开业，整个城市乃至省份的高端消费需求得到了满足。

8月18日，贵州首座奢侈品购物中心——贵阳Lavant荔星中心正式开业。项目引入了路易威登Louis Vuitton（贵州首店）、古驰Gucci、博柏利Burberry、巴黎世家Balenciaga、卡地亚Cartier、宝格丽Bvlgari等高奢品牌。在品牌上，荔星中心Louis Vuitton、Cartier、BVLGARI、BURBERRY、BALENCIAGA等国际重奢品牌，90余家国际品牌首进贵阳，共300余家品牌，覆盖餐饮、超市、健身房、游泳馆、亲子乐园、电影院、皮肤管理、休闲娱乐等业态。如LAMER、POLA、VALMONT、LAVANT CENTER、迪桑特、周大福荟馆、IRO贵州首店等等。

▲贵阳Lavant荔星中心

6月26日，华润万象生活在海南的首个万象城海口万象城正式开业。这个全国首个“海岛万象城”无论从场景、品牌、还是市场反馈上都令人耳目一新。基于重奢和全品类的两大基调，海口万象城的品牌形容词可以有“首店收割机”、“旗舰店、概念店聚集地”、“先锋美食场”等等。据悉，海口万象城此番开出的品牌中，超60%为首进品牌。虽然海口有免税店，但海口万象城是真正意义上的首座高端购物中心。

▲海口万象城

10月1日，南昌万象城正式开业，这不仅是南昌，也是整个江西的首个高端型购物中心。作为华润置地在南昌布局的首座万象城产品线购物中心，南昌万象城承袭一贯的高品质商业体验，集合诸多首进南昌的高端品牌资源、前沿的企划运营思路、多元的场景营造等，以此打造城市理想生活目的地。据悉，项目引入近400家国内外品牌，其中首进品牌超160家。

▲南昌万象城

虽然目前海口万象城和南昌万象城的高奢品牌还未正式开业，不过奢侈品向来都有自己的开店节奏，不会随着新商场而一步到位，都会需要一个观察期。

04商业多元化发展，市场细分明显

新消费时代，无论是消费模式还是商业内容都在不断迭代升级。万达广场已经进入第四代，香港置地催生全新产品“光环”系列，艺术与商业的融合，“城市微度假”概念的兴起，商业+概念的日渐丰富……可以看到，商业朝着更加多元化的方向发展。

联商专栏作者熙领商业评论表示，中国的商业地产正在进入个性化时代，随着消费与市场的变化，商业市场的细分，已经是最基础的底层逻辑，在这种情况下，如果只是去复制基本看不到未来，更何况你“抄袭”的对象自身也在跟随市场不断地调整。

从2022年开业的情况上看，文旅、艺术、策展、庭院式商业等元素与商业的结合日渐紧密。

厦门海上世界一期是由招商局重要旗舰企业招商蛇口与财富500强象屿集团联袂共营的超大体量、超凡区位、超前规划定位、实力引入多个超级目的地，以深圳海上世界为蓝本，一如既往地保持了滨海商业特色，以“Mall+街区+乐园”的形态为区域带来了未来商业新潮流，势必成为鹭岛休闲旅游的崭新名片，被誉为“海上商业乐园”。

▲厦门海上世界

南京万象天地是华东首个万象天地产品，打造“风雅秦淮”IP，充分挖掘云锦路和秦淮河的价值理念，目标是打造成为文旅商兼备的Mall+街区式商业。项目集合影院、剧院、艺术中心、书店等业态，将历史文脉与市民的生活、消费场景结合，引领消费需求方向，为市民提供商业与文化服务。同样将历史文化与现代商业融合的还有上海万象天地。 

▲南京万象天地

重新定义“商业与自然关系”的深圳领展中心城，定位为“福田中轴线上的都市桃源”，由内而外贯彻“绿色”设计。商场室内融入了四季主题，在原有的圆形主动线上，通过种类丰富的植物，引入春夏秋冬自然风情的循环。室外的天台及广场也配合室内的四季主题，种植了不同季节开花的植物及常绿植物，在一年四季呈现不同景象。资产提升后的领展中心城，绿地面积超过1.8万平方米，总绿化率较资产提升前提升10个百分点，达到 43.1%，场内的植物多达36种。

▲深圳领展中心城

诚然，中国商业地产依旧处于快速发展时代，随着新物业的增多，市场存量愈发饱和后，企业如何面对激烈的市场竞争？市场又将涌现哪些新的业态和机会？依旧看点多多，不妨静观其变。

附：2022年全国新开业商业项目统计表