提到会所，大家的第一反应是什么

走进高端大气的会所门面，耳畔传来物业小姐姐甜美的问候

在恒温泳池来一次酣畅淋漓的享受，也可选择宽敞明亮的健身房做个运动，足不出户就可以感受到生活中所有的便利

这就是我们在买房前对会所的所有想象

也是为什么如今大多豪宅项目都喜欢在营销阶段拿会所来说事，仿佛有会所的小区底气都不太一样

那么各位有没有想过，交房后伴随长久的入住过程，你家的会所会变成什么样子

最近，我跑了上海几个高品质小区，实地看了看这些小区现在会所的运营情况

我相信，结果一定会让你出乎意料

 

01没想到，大部分小区会所都被开发商抛弃了

首先，我去了离我家较近的一个位于长宁区国宾板块的低密小高层

其实这个小区第一眼看过去品质真挺不错的，交通便利，小区建筑外立面都是全石材，园林也是欧式宫廷风格

拥有这样基本面的小区想必会所怎么也该蛮有档次

有点出乎意料的是，我看到了这样的场景

原本面积接近3000平的豪华会所，大部分都空置了

尤其是位置最好连续几百米的沿街商铺，商铺前还有一大片空地面积可供举办一些小型活动，还是位于十字路口

而这样好的区位优势

只剩下一个个大门紧闭的商铺

为什么会出现这样的情况

问了链家小哥我才知道，问题出在人流量上

小区仅有500户左右的居民，即使全部入住，也很难维持会所的运营，但要知道在新房出售时，可是会许诺恒温泳池、健身房等相关配套的

总不能后期一个都不兑现吧

于是面对这样的情况，最常见的处理模式就是外包

曾经属于小区内部的会所被外包给了健身房，15年一签

至于会所原有的基础功能

类似健身房和泳池也都还保持着

不过会所由业主私有变成了公共，为了实现盈利，这种外包出去的会所大多都会对外开放，自然在人员上没有那么纯粹

至于业主，仅有的优惠就是办张年卡能便宜个1000块钱吧

如果说对于有的业主还能保住个健身房啥的，对于徐汇一个楼盘的业主来说

只剩一个洗浴馆了

上一家小区好歹还能外包运营一下，而该小区在开盘时就被卖出去了，原因也很简单，物业费太低

对比现在小区动辄7、8块/平/月的物业费，这个小区仅2.98元/平/月的收费标准根本支撑不了会所的运营，所以从一开始开发商就没想过自营

而即使出售第三方，同样也只能盘活部分会所

大量的沿街商铺空置，内里也被改造成了洗浴中心和儿童乐园

更夸张的还要数会所的露天泳池

怎么说也是位于徐汇华泾 ，最新二手成交价在12.6w/平的小区，没想到连泳池都能维护成这样

不过各位别以为这就完了，其实小区会所能被外包出去已经是算理想化的情况了

再给大家看一个会所，地点位于上海市区普陀

原本两层楼的欧式高级会所

现在完全处于荒废状态

尤其是整个一楼空间

中心喷泉两旁杂草丛生，室内也都堆满了建筑垃圾

为什么一个能卖上千万的住宅会所会变成现在这样

问了工作人员我才知道，其实该小区的会所在此之前已经外包过给第三方，但是由于人气还有物业费较低（3.8元/平/月）的原因，难以维持

而现在看到的会所，已经是第二次的外包

直接被某家健身房的老板买下来了，今年3月左右开始正式运营，而我去的时候还是在装修阶段

在上海，就连这些品质都还不错的小区们，要么因为小区住户数太少，要么物业费太低

这些曾经被开发商当作重要卖点的精致会所们，在业主入住以后最终无一例外都没能逃过外包的宿命

甚至还可能不止被外包一次

那么，真就没有小区能够让自家物业运营的会所了吗

02即使是小区物业自运营的会所，也很冷清

同样也在普陀，我好不容易找到了一家如今还保持着物业自运营的小区

先给大家感受一下在卖房阶段，小区的会所配套

3000平的会所里，恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅应有尽有

怎么也算那个时代的豪华会所

而如今，当我再次踏入这个2017年6月开盘的豪宅项目时，经历6年的时间后这个会所已经和从前的样子相差甚远

首先来看看进门的大堂

熄灭的精致吊灯、空置的房间、空无一人的前台

本该是最有气派的会所大厅，如今也只能借着自然光明勉强为室内照明

至于室内的房间

有的紧锁大门，隐约还可以看到被扔在一旁的装饰花朵

有的成为了杂物间一样的存在

唯一值得庆幸的是，位于地下负一层的健身房和恒温泳池都被很好的保留下来了

此外，据工作人员所说，这两项活动是长期开放且全部对业主免费开放

每天来会所运动的业主也不在少数，尤其是夏天整个泳池都是人

大家可别觉得这是件容易的事

就拿恒温泳池来说，为什么我们看见很多人会把有没有室内恒温泳池作为衡量会所高端的标准

其实是因为这类泳池的花费实在太高

我曾经和相关人员聊过，他告诉我对于泳池来说，要一直蓄水、消毒，还要在设备中增加释氧功能，水温也要控制好

一通操作下来，一年的运营成本就是100万左右

这还只是会所里仅仅一个恒温泳池的花费，如果要想长期运营整个会所一定是一笔不小的开支

这也是为什么我们看见那些会所维护较好的小区，物业费都相对较高的原因

本质上也是因为会所的运营成本较大

包括链家小哥也告诉我，一般带会所的高品质小区，物业费基本都在8-10元/平/月左右

所以再来看这个小区，这么多年过去了，凭借5.4元/平/月的物业费

能够一直运营健身房和泳池，并且做到免费开放，其实已经是一件很不容易的事了

不过可能还有小伙伴会好奇，难道就没有物业费适中且长期运营的很好的会所么

03能够长期运营的好会所，靠什么活下去

这次实地踩盘，最让我惊讶的要属仁恒河滨花园了

先说说这个小区的物业费，5.5元/平/月，和上一个小区基本一致，下面我们就来看看这个价格的物业可以做到什么程度

给大家看一张小区夏天时室外泳池的使用情况

全是前来游泳的小区业主

一个能让业主愿意带着小孩来玩的泳池，已经足够说明泳池的运营质量，一定是足够干净、足够认可的

这是我随手在水池拍的照片

即使在无人使用的冬天，也会保持蓄水且清澈，据说每天都会有阿姨来清理泳池的落叶

我们再来看看室内会所，这应该是我见过功能最全的会所了

小区自带6000平水岸会所

运动类的，有健身房、恒温泳池、乒乓球场、羽毛球馆、儿童乐园

生活类的，有社区超市、社区餐厅、咖啡厅、烧烤露台，甚至还有专门的洗衣房和做美容美发的场所

更重要的是，我们都可以看到基本每个空间都是有人在使用的

不知道看到这里，大家是不是和我同样好奇，为什么都是大概5元/平/月的物业费，仁恒河滨花园的会所可以如此丰富

在我看来有两个原因，首先就是人流量

小区共有业主1775户，这样的数字对比其他小区也就500户左右的数量，已经算很多了

不错的人流，加上在会所内部的大部分项目也是会收取一定费用的

类似10元/位的游泳费、20元/小时的羽毛球馆，确实算不上贵

当然单是靠收费肯定是不足以维持这样一个会所的开销

所以，还有一个关键点就是可能需要开发商补贴

从一开始仁恒就没想过要靠会所创收，会所的主要目的还是为了带给业主更好的生活体验

而之所以能让会所长期运营下去，可能更多也是靠仁恒物业内部资金的支持，但也正是因为这样不打折的服务态度

让仁恒的物业费缴纳率高达99.8%

04为什么那么多小区会所，后来都消失了

好，写到这里或许大家基本已经感受到了，什么样的会所可以在交付后还能保持长时间较好的运营

1.较高的物业费，8-10元/平/月左右

2.一定的小区入住人数，大致1000户以上

3.还有开发商自身的实力强大，足以补贴会所的运营

能同时满足以上三点的小区，才可能会有个好会所

要知道，连仁恒这样1700多户的业主量，也是业界出了名的好物业，都可能需要自己贴钱才能运营一个会所

更别提那些500户左右，几块钱物业费的小区，这样的基础，想要长时间运营会所真的太难

大多最后都是外包第三方或者干脆卖掉

当然，借着这次机会并不是想和大家讲哪个小区的会所好，哪个不好，本质上文中提到的小区都算是高品质小区

更多的是想要告诉大家，别对会所抱有太大期望

或许真的需要是顶级豪宅，且开发商all in一个会所，或者是本身就想直接做成一个品牌标签，才会出现长期可运营的会所

否则，交付后会逐渐“消失”的会所，可能会越来越多