2025年8月28日，中共中央、国务院印发《关于推动城市高质量发展的意见》，明确提出：“调动人民群众参与城市治理的积极性、主动性、创造性，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式”。南昌市万达星城东区的实践，正是这一理念的生动体现。

南昌万达星城东区建于2004年，位于南昌市红谷滩区卫东街道，总建筑面积约65万平方米，涵盖47栋共4065户居民，建筑类型多元，兼有高层电梯房与低层楼梯房，并配有规模商业街，社区结构复杂，治理需求多样。与全国许多老旧小区一样，它曾长期面临“主体缺失、共识难聚、资金匮乏”等治理瓶颈，公共品质提升陷入停滞。

近三年来，小区以党建引领为核心，以机制创新为引擎，不仅成功破解了治理困境，更走出一条共建共治共享的可持续发展之路，成效显著，具有广泛的示范意义。

自2022年万达星城物管会成立、金地物业入驻以来，万达星城东区实现了“三升一降”的显著成效：环境品质、居民满意度和物业费收缴率大幅提升，居民投诉率显著下降。金地物业进驻服务后，物业费收缴率提升了近60个百分点。小区还先后荣获多项荣誉。

强化党建引领，构建现代化治理共同体

物管会自成立之初，便将党建引领贯彻始终。9人成员中党员占比67%，确保了党组织在基层治理中的核心引领作用。创新实施的“四个优先”选人机制（中共党员优先，国企或事业单位科级及以上干部优先，具备相关经验或特长者优先，有充裕时间参与者优先），从源头保障了治理队伍的政治素养、专业能力与奉献精神。

针对社区规模大、布局分散的痛点，创造性构建了“物管会—园区长—楼栋长/业主代表”三级治理架构。这一体系不仅实现了管理重心的下移和治理密度的增加，更将党员组织优势转化为高效的治理效能，是党建引领基层社会治理现代化的生动实践。

此后，通过不断实践探索，逐步总结出了一套行之有效的管理办法和议事规则，成功构建起社区居委会、物业管理委员会、物业公司三方高效协同的现代化治理共同体。

深化居民主体地位，激活基层民主内生动力

这项实践的一项关键突破，在于对园区长与楼栋长角色进行制度性赋能。他们不仅是民情上传、政策下达的“纽带”，更被赋予了监督物业、考评物业、管理本楼栋公共收益等实质性权力。此外，为充分了解民意，物管会每年会开展覆盖全体业主的物业满意度调查，邀请全体业主对物业服务进行综合评价。这种权责统一的安排，深入体现了“全过程人民民主”理念，推动居民从被动的治理对象转变为积极的治理主体。

这一转变显著增强了居民的主人翁意识，有效激发了大家参与治理、共创价值的积极性与创造力，为社区治理注入了持续的内生动力，逐步构建起“人人有责、人人尽责、人人享有”的治理共同体。

创新资金循环机制，奠定社区可持续发展基础

物管会制定的《公共收益暂行管理办法》，探索出了一条“取之于民、用之于民、激励众筹”的良性资金循环模式。其创新性体现在两方面：一是将公共收益分配与物业费缴纳情况挂钩，巧妙实现了“权责统一”，使业主直观感受到履行义务与共享利益的直接关联，保障了物业服务的平稳优质运行；二是将电梯广告收益划归楼栋自管，形成“公共分配+楼栋自有”的双层基础资金结构，赋予基层单元财务自主性。

此举为各楼栋提供了改造资金的“初始资本”，使其成为具备自我“造血”功能的“独立行为个体”。这不仅能够有效响应各个楼栋不同的改造需求，也大大降低了改造意见统一的难度。

发挥杠杆激励效应，打造共建共治共享新格局

更为深远的是，管理办法设立了“帮扶资金”机制，对业主主动众筹后仍存在资金缺口的改造项目，给予最高不超过众筹金额30%且封顶5万元的配套支持。这一政策以有限的公共资金为杠杆，精准地撬动了居民自筹资金投入社区建设的巨大潜力，放大了政策激励效应。

它标志着园区改造从“等、靠、要”向“公共收益+自筹资金”的现代化模式转变，极大地激发了业主主动筹款、合作共建的热情，最终形成了“小资金推动大改造”的乘数效应，奠定了社区长效品质提升的坚实根基。

据统计，2022年10月至今，万达星城东区已有30余个楼栋单元进行了装修。其中，物管会提取分配至各楼栋单元的修缮资金累计约60.3万元，楼栋自管的电梯广告收益总计超38万元，撬动业主自筹资金60余万元。

万达星城东区的成功实践表明，坚持党建引领、尊重居民主体地位、运用市场化机制创新，是破解老旧小区治理难题的关键。它不仅有效提升了社区生活品质，更为全国推动城市高质量发展、推进基层治理体系和治理能力现代化提供了可复制、可推广的宝贵经验。