这两天微博有个热门话题：北京五环外1320元一个月停车位。

话题里这个比六环少一环的五环外，位于亦庄，楼盘具体地址是北京市大兴科创十一街与经海九路交汇处西南角，离亦庄线次渠南地铁站大约200米的距离。

话题的焦点围绕在价格上面，有2个要素：五环外快到六环的位置，人防地库。

这样的位置，这样的车位，1320一个月？

有人总结了附近小区的停车费，稍微贵点的，400～500/月的标准，便宜的一个月也就100左右。

这么一对比，1320确实让人看不懂。

01位置和人群

 

在地图上标记下这个位置：

周围都是科技公司，连马路的名字都用“科创”命名，科创七街、科创十一街。

这是北京经济技术开发区，后场村之外另一个程序员聚集地。按照2019年的官方数据，这里常住外来人口13.2万人，占常住人口的比重为75%。

外来人口占了近八成，大约也只有在北京的开发区能达到这样的比例了。

如果细看，这小区距离京东仅有1.5公里的路程，周围除了科技公司就是制药公司。

大约居住社区的邻居们，程序员占了一大半。

 

在北京打拼的年轻人们，有很大比例拿不到这里的户口以及置业入场券。在积累到一定程度之后，最终的流向可能是周围城市。

考虑到下一代以及自己养老，天津、秦皇岛、青岛、大连……都是好地方。

但对于这部分人群来说，下一个选择是一回事，当下的日常出行又是另一回事。

而且这里是五环外，没有那么严格的线形政策，没有本地牌照也可以开车上下班。

因此，对于这十几万的常住外来人口来说，除了自己的住所，还得给车找个位置。

显然买的是少数，租一个车位顺理成章成了刚需。

也就是说，这1320，运营的就是这些刚需。

02哪家物业在管？

在小区墙上贴着办理租赁手续的通知，用章是“禧瑞嘉苑物业服务中心”，全篇看下来，没有物业的具体名称。

 

于是在房产门户网站找到这个楼盘的信息，物业公司是北京首万物业服务有限公司。

根据企查查，北京首万物业的法定代表人为邹明，他同时还关联了多个城市的万科物业。

而北京首万物业的股权穿透图谱，其控股母公司由首创置业和万物业共同持股。首创持股51%，万物业持股49%。

也就是说，这家物业公司是首创和万物业的合作产物，公司高管均来自首创和万物云。

 

但从发布通知的物业管家信息来看，头像是睿管家的标识，企业标识显示的是“万科物业”。基本上可以确定，管理禧瑞嘉苑的物业正是万科物业。

03车位怎么定价？

不管有多刚需，也改变不了这小区位于亦庄新城通州区，距离南五环超过6公里，距南六环4公里这样的事实。

今年五月份交房，按照公开资料，小区车位配比高达1.2。在这个小区里，车位应该不是那么稀缺的资源。

很多人把车位跟房子放在一起对比，认为车位在未来也会成为房子那样的不动产。

影响不动产的因素很大程度上离不开「刚需」这俩字，可以说是万金油，什么时候分析房价都能用上。

车位如果也是不动产，这个计算逻辑就相似了。

是不是刚需？

是不是稀缺？

有些时候，这俩条件足以左右价格。

比如北京三环内上海中环内的车位，50万以上稀松平常，150万以上也有。

因此，在这个时候，车位的价格还受房子价格的影响。房子价格越贵，车位价格越高。

这是区域普遍价格，总体走势和房价持平。

但在某些区域内，也有远超本区域价格的车位。这时候，就是刚需和稀缺度的影响力更大。类似的情况还有学区房，与是否豪宅基本上无关联，老破小能卖天价。

位于经开区的禧瑞嘉苑，是一片普通住宅，主打小户型和紧凑型四居，性价比是关键词，2018年开始预售，今年五月刚交房。

对比周边的社区的车位费和车位配比：

 

配比仅有0.2的次渠锦园，车位费反而最便宜，低至130每月。

禧瑞嘉苑的公开资料显示车位配比1.2，是周边社区的普遍标准，没有更高也不在下线。

这就有点令人头秃，不是因为稀缺，住宅位置和价格，也是寻常。

难道一个“刚需”，能支撑得起这个价格？

04 1：1配比，为什么还不够？

这个五环外的社区，不是首万物业第一次因为停车问题失控。

几个月前首万物业管理的天津某社区，也曾上演过类似的剧情，还上了天津本地头条。

那一次是因为物业整顿社区停车，禁止没有固定车位的业主进入，造成了主干道严重拥堵。

整顿的起因，来自于物业和业主因为停车问题长期以来的矛盾。有业主称，早在2019年，社区里曾出现过一夜之间30多辆汽车车胎被扎的事件，以及车身被喷漆、恶意刮花。

这些车辆都有明显的占道停放问题，但业主给出理由，社区里车位不够用，没有地方停车。

据房屋开发资料，该社区有底下车位和地上车位，地下车位的配比是1：1，与这次北京禧瑞天著一样，车位应该是很充足。

但根据区政府给出的资料，实际小区的车位一共有1259个，其中地上车位626个，地下车位633个。

且地下车位只卖不租，地上免费停车。也就造成了，小区里本来就不太够用的车位，更不够用。

大家不愿意花费8万多去买车位，只想免费停车。

而物业当然背负着卖车位的指标。

东风和西风的博弈，最终搞成了对立。

其实归根结底，物业公司不管怎么改名字，都离不开最初的“管理”这两个字。看起来是在管房子管空间管物品，实际上最本质上就是在管理人。

跟基层管理有着异曲同工之妙。

但基层管理不需要考虑赚钱的问题，物业管理却还要有盈利的追求。

屁股朝向并不完全一致。

在这样的情况下，要说难，物业的基层管理人员可能更难。

当然直接一刀切或者走向对抗，这些事儿最终也能不了了之。

就像天津这个楼盘，最终由区政府给出了解决办法：增加周边停车位数量。

区政府留言板上的回复是：由政府出资对鑫汇菜市场汀上店西侧市政预留地块进行改造，施划停车位70个。同时协调公安交管部门，在道路两旁，增划临时免费停车位。

这件事解决了。

但微利而持久，才是大局。

即使想薅“刚需”羊毛，也该循序渐进，可持续地薅，不要一次性薅光。