引言

3月31日，力高健康生活（02370.HK）正式在港交所挂牌交易，成为2022年第二家通过港交所聆讯并成功登陆资本市场的物业企业。

招股文件显示，此次全球共发售5000万股股份，上市发售价为4.10港元/股，募资净额为1.556亿港元。根据企业招股书，募集资金将作如下分配：

1、55%将用于寻求选择性战略投资及收购机会；

2、15%将用于升级资讯科技基础设施及提升智慧社区管理；

3、10%将用于提升生活管家服务；

4、10%将用于扩充企业作为健康管家的社区康养服务；

5、10%将用于一般业务用途及运营资金。

在市场氛围的带动下，力高健康生活整体取得不错的涨幅：截至9:35，力高健康生活涨幅达37.3%，获得近期物业上市的最高涨幅。

规模保持平稳增长，独立性有待增强

力高健康生活共订约管理133个项目，主要位于长江三角洲、环渤海地区以及华中地区。截至2021年9月30日，力高健康生活在管面积为1506.3万平方米；合约面积为2354.8万平方米。与已上市的物企相比，力高健康生活的面积增速位于行业中下游水平。

图：2018-2021Q3力高健康生活管理规模

数据来源：企业招股书

从面积来源看，报告期末，力高健康生活来自于独立第三方的在管面积占比为42.9%，较2020年同期有较大的增长，主要是由于企业在2020年末收购芜湖森林获得450万方在管面积，在企业规模基数较小的情况下，实现了较大的增幅。

图：2018-2021Q3力高健康生活面积来源

数据来源：企业招股书

但从另一方面看，与2020年末相比较，力高健康生活在2021年第三季度末的第三方面积占比有所回落，一定程度上反映出企业的市拓能力稍显弱势，对于关联方的依赖程度较高。虽然背靠关联方可以保障一部分面积的稳定交付，但过于紧密的联系也会使得企业易受到地产行业波动的影响，也会影响市场对于企业发展质量和成长前景的评判。

从业态构成来看，力高健康生活专注于住宅业态，住宅物业在管面积占比高达97.0%。在企业预计用于战略投资及收购的款项中，有70%将用于收购专注于管理住宅项目的物企，足可见力高健康生活对于住宅业态的重视。

在非住宅业态领域，力高健康生活主营商用物业，包括写字楼及商业街，以及公共设施。招股书中表示，企业正寻求加入更多非住宅物业以丰富物业管理组合，尤其提出“中国的城市人口数目及城市化比率不断上升，对商用物业的需求将保持稳定”，商用物业或是企业将来发力的方向。

我们认为，对于处于当前规模水平的力高健康生活而言，专注深耕住宅领域有利于企业提升服务能力、培养客户基础，以及逐步提升市场占有率、扩大知名度，是稳固企业根基的优选路径。同时，选择性对非住宅细分业态保持关注，为将来拓宽服务内容奠定良好基础。

业绩增长动力不足，需注重财务风险管控

2021年1-9月，力高健康生活录得总营收2.60亿元，同比增长62.5%；实现净利润0.28亿元，同比下降16.1%；净利率下滑9.9个百分点至10.6%。根据招股书披露的未经审核的财务资料显示，企业2021年全年实现营收3.54亿元，净利率为11.3%。

图：2018-2021Q3力高健康生活

营收及盈利情况

数据来源：企业招股书

在收入端，得益于在管规模的增长，力高健康生活的营业收入保持持续增长态势。应当注意的是，力高健康生活在管的第三方项目的物业管理费较低，面积占比提升导致整体物业管理费下降，一定程度上拖累了收入的增长速度。

图：2018-2021Q力高健康生活物业管理费

（单位：元/月/平方米）

数据来源：企业业绩报告

分业务线来看，

1、物业管理服务是企业的主营业务，2021年1-9月收入1.48亿元，占比约为56.7%；

2、非业主增值服务是企业的第二大收入来源，收入占比为26.9%；

3、社区增值服务呈现出相对较好的发展趋势，收入同比增长166.4%，占比提升至16.3%。

在盈利端，力高健康生活的毛利率为33.3%，同比下滑2.6个百分点。一方面是由于部分社保豁免政策到期；另一方面，由于芜湖森林项目的物业管理费相对较低，拉低了物业管理服务板块以及整体业务板块的毛利率。

同时可以看到，力高健康生活的净利率在2021年有较大幅度的下滑。净利率的变动主要受到了两方面的影响：

一方面，是由于企业行政开支大幅上涨231.0%至4363.7万元，对于财务情况产生较大影响。行政开支的增加来源于：企业支出上市费用；收购芜湖森林导致行政人员成本上涨。

另一方面，是由于企业物业管理服务的贸易应收款有较大增加，导致金融资产减值亏损准备净额上涨142.0%。

分析企业盈利情况变化后我们认为，力高健康生活在扩张过程中需加强成本管控，做好投后管理工作以释放整合效果；企业需降低对关联方的依赖程度，尤其要注重受关联方影响导致的财务风险的管控。

“生活+健康”双管家模式，主打“社区康养服务”牌

在业务方面，诚如企业名称所示，力高健康生活主打“提供优质社区服务”，致力于成为客户的「生活+健康」双管家。

作为生活管家，力高健康生活为客户提供四保一服等标准物业管理服务，还将服务延伸至售前及交付前阶段，包括前介验房、清洁服务等。业主入住后，企业提供涵盖日常生活多个方面的社区增值服务，如公用区域管理服务、拎包入住服务及家居生活服务等。该部分业务主要依托「优居美家」品牌来开展。

作为健康管家，力高健康生活依托「怡邻健康」品牌提供小区康养服务，旨在提供医、养、商融合的综合康养服务，满足不同年龄群体客户的需求。根据招股书显示，康养服务所提供的服务内容包括：

1、开设综合门诊、专科诊所等为非急诊患者提供初步诊断及治疗，使得轻度不适患者毋须去医院排队预约就诊；

2、基于数字化健康管理服务平台，向客户提供健康规划及管理服务，并向接受重大手术及于恢复过程中需要协助的客户提供术后康复服务；

3、提供整合专业居家护理服务及居家看护服务的养老服务，为长者及其家庭成员提供便利。

图：力高健康生活社区康养服务

图片来源：企业招股书

目前，力高健康生活在南昌及烟台运营两家「怡邻健康中心」，分别在2017及2019年开始运营。从收入明细看，2021年力高健康生活才首次披露社区康养服务板块的收入情况。同时企业披露，计划将分别于2022年和2023年额外设立10家及11家怡邻健康中心。

当前，由于人口结构变化带来的康养服务机遇，有部分物业企业已入局社区康养服务、社区养老服务，但受制于相关政策规范不完善、专业能力要求高、普惠性等问题，少有企业真正打造完整的康养服务产业链条，更不用谈鲜少有企业实现盈利。

因此对于力高健康生活而言，当前社区康养服务仍处于投入阶段，企业还将继续投入大量资金、科技以及人才。建立先发优势固然重要，但在扩张中仍需对行业对于该业务的发展步调保持关注，避免因单项业务的过快扩张对财务等方面产生过大压力，甚至打乱企业整体发展节奏。

结语

与已上市的企业相比，力高健康生活在规模、盈利能力、独立性等方面不占优势。在同质化严重的背景下，除“社区康养服务”外，企业在上市后需要向市场展现更多差异化实力，需要更多亮点来获得市场的青睐。

这一点，也是其他待上市企业需要思考的问题。目前，市场上仍有8家物业企业等待上市，多为管理规模在5000万方以下的企业。在地产危机仍继续发酵、市场波动频繁的环境下，若无法打出特色牌、创造差异化价值，上市之路或许将更加艰难。