国际投行又对港股上市物业公司下手了。

花旗近期发表了一份物业行业的研究报告，其下调了宝龙商业(09909.HK)、世茂服务(00873.HK)及远洋服务(06677.HK)三家公司的盈利及目标价预测。花旗认为整体市场面临挑战，以及这三家上市物业公司的2022年上半年财报业绩表现疲弱。

花旗指出，由于租金减免、疫情期间同店销售增长放缓及行业不利因素持续，该行对宝龙商业(09909.HK)的2022至2024财年每股盈利预测下调19%至44%，目标价由10.5港元/股降至3.9港元/股，相当于2023财年预测市盈率4.5倍，维持【买入】评级。

远洋服务(06677.HK)方面，花旗将其2022至2024财年每股盈利预测下调27%至42%，目标价由5.88港元/股降至2.17港元/股，相当于2023财年预测市盈率4.5倍，维持【买入】评级，仍看好其资源优势，以及对公司向控股股东远洋集团(03377.HK)及远洋资本收购物业管理业务天津熙合股权交易感到正面，而公司股息率达14.8%具吸引力。

花旗将世茂服务(00873.HK)2022至2024财年每股盈利预测下调50%至60%，预期2022财年纯利按年跌75%，主要由于开发商服务下跌，增值服务不利因素及应收账款减值影响。鉴于预期关联方应收账款未偿还净额约22亿元人民币，相信公司需要时间来改善其现金流。对其目标价由5.01港元/股下调至1.8港元/股，相当于2023财年预测市盈率约4.8倍，维持【中性】评级。

笔者以为，花旗对自身对未来评估的精准度乐观了些，从近一年国际投行对物业股的评级更新情况来看，几乎每季度就要更新一次评级和目标价，因为形势变化太快了，超出理论模型的预测，需要不断的进行修正和调整。所以其对以上三家公司2023下半年至2024年的预测大概率会失准。

随着港股走出了历史罕见的惨烈行情，物业上市公司（尤其是民营企业）在国际资本市场也变得不受待见了，估值“地产化”似乎已经在投行间形成了共识。

中信里昂近期向外界表示，由于资源调配，停止覆盖雅生活(03319.HK)、旭辉永升服务(01995.HK)、金科服务(09666.HK)及融创服务(01516.HK)四只中资物管股。

四家物业上市公司最后的评级分别为【跑赢大市】、【买入】、【买入】及【跑输大市】，目标价12.5港元/股、15.9港元/股、37.1港元/股及5.0港元/股。

笔者认为，中信里昂这一动作的风向标意义重大：

一则表示投行对这4家公司的前途不持乐观态度；

二则对物管行业的研究力量被抽调，未来中信里昂对物管行业的研究成果可能会减少，或暗示对物业在资本市场的发展呈现看弱趋势。

风“物”长宜放眼量，越到至暗时刻，越接近黎明。

与上述公司境遇不同的央企物管中海物业，10月18日其被中金公司强势“加持”。

中金公司在发布的研究报告中称，维持中海物业“跑赢行业”评级，预计2022/23年归母净利润为12.8/16.7亿港元(均同比增30%)，目标价11.7港元，较当前股价有40%上行空间。公司2022年上半年营收/归母净利润同比增35%/33%至58.1/5.2亿港元，略超市场预期。

报告中称，公司坚持既定战略，目标2025年末内接与外拓存量在管面积比达到1:1、十四五期间关键运营指标复合增速不低于30%，且力争实现“利润增长>营收增长>面积增长>员工数量增长”的高质量发展。考虑到行业整体的充分空间、竞争格局的有利变化、以及自身的优质品牌与扎实管理，该行对其未来发展有信心。

该行预计，公司在充分发挥传统业务既有优势的基础上，也将持续探索包括城市服务、增值服务、科技业务等方面的新增长点，有望深度整合和发挥中建集团和中海体系的资源优势，助力自身稳步向战略目标推进。

民企集体大撤退，央企群体大挺进，这一进一退之间，行业竞争格局大改。