当我们在谈论“好房子”时，我们究竟在谈论什么？是精美的设计，还是高端的建材？在房地产市场迈入存量时代的今天，一个被长期忽视的维度正变得至关重要——好运维。

非常荣幸参加第三届中国“好房子 好社区”高质量发展论坛，聆听了各位专家的分享，我感触颇深。房地产市场并未结束，而是进入了“好房子”的时代；我们不仅追求房子之美、社区之美，更关键的是，我们需要“好运维”与“好服务”来承载这一切。尽管其内在逻辑并不复杂，但在实际操作中，房地产开发从规划、设计、施工到后期物业服务构成了一个完整的全链条流程。这一链条虽具有系统性关联，却分属不同政府部门监管，由不同行业企业分段承担，呈现出“铁路警察各管一段”的管理格局。此类分段式管理模式使得全链条缺乏贯穿始终的系统性统筹与协同机制，在阶段间的衔接传导中形成监管空白与政策真空。

10月11日，住建部倪虹部长在新闻发布会上强调了“好房子”的五个关键点：好标准、好设计、好材料、好建造、好运维。在“好运维”层面，倪部长特别提出了两点：一是建立房屋全生命周期的安全管理制度；二是通过物业服务提升行动，解决群众的“关键小事”。

那么，在房屋全生命周期安全管理制度框架下，房地产开发与物业服务环节如何实现“握手”？也就是说，开发商用一两年时间就能建好房子，但物业公司却要守护它几十年。如何确保这几十年的运维能与设计的初心保持一致？这正是我们物业行业必须严肃面对的课题。

一、我们为何迫切需要“房屋全生命周期安全管理”？

1.从“帅哥保安”到“保安老头”背后的认知错位

网络上有一个常见的“梗”：为什么新房入住时，保安都是一米八的帅哥；住了十年，却都变成了老头？

这背后，是房屋全生命周期成本结构的深刻变化。新房阶段，设施崭新，维保成本极低，物业费可以更多地投入到提升业主感知的服务上，比如聘用形象更好的安保人员。然而，随着房龄增长，电梯、管线、屋面、外墙等问题逐渐暴露，物业公司必须将物业费的重心转移到“看不见”的设备设施维保上。自然，安保等服务的预算自然会被压缩。

许多业主并不理解这个逻辑，他们会施压物业，要求将服务资源重新投向“看得见”的地方。一些物业公司为了迎合业主短期的满意度，可能会选择牺牲长期的房屋维护。这种典型的“市场机制失灵”，最终将损害房屋的安全与价值，亟待政府的干预与制度的完善。

2.老旧小区报事报修数据揭示的残酷真相

如果我们将评价物业的重心仅仅放在“面子”上，而忽视了房屋安全的“里子”，后果会是怎样？

今年，我们课题组石景山2023年1月到2025年4月间，47个小区的10万条报修数据分析后，我们发现了惊人的规律。这些老旧小区的报修量，总是在台风、暴雨等极端天气后急剧飙升。原因何在？大面积漏水。而且问题远不止顶层，墙体渗水、电气短路等问题在各个楼层普遍存在。

数据聚类分析显示，在漏水问题之外，电力线路老化、管道损坏、建筑结构劣化是问题的核心。这些早已超出了日常“扫干净、清及时”的物业服务范畴，是房屋本体长期维护缺失带来的系统性风险。

3.尊重房屋的衰老、维护与修缮的规律

我们必须尊重一个基本规律：房屋自投入使用那刻起，就在不断衰老。好的物业服务可以延缓它，差的服务则会加速它，但衰老本身不可避免。

当房屋性能会随时间推移而下降到一定程度，就需要进行大规模的修缮和改良来提升其性能。这个过程并非随机，而是有规律可循的。例如，第5年可能要处理防水绿地，第15年要检修管网消防，第20年要关注电梯电线……

这是一个极其复杂的系统工程，对于非专业的业主和业委会而言，监督物业公司进行如此专业的管理，几乎是不可能的。因此，我们不能将房屋的命运建立在物业公司的“道德自觉”上，而必须依靠清晰、强制的法规与制度。

4.养房成本也不低

20年前我买第一辆车时，4S店告诉我，这辆10万元的车，未来15年养车成本大约需要20万。买车和养车的成本比是1:2。这个常识，在房地产领域却鲜有人向业主讲清楚。

日本的数据显示，一栋建筑60年的生命周期中，施工成本:修缮成本:日常使用成本:维护成本的比例约为1:1:2:2。这意味着，为了让房子在60年里保持良好状态，投入的运维总成本可能是建安成本的数倍！

台湾的数据也印证了这一点，房屋的维护修缮成本并非一条直线，而是在第15年左右迎来第一个高峰，此后每隔十年到十五年左右出现一次高峰。这与我们当前许多20年以上房龄小区问题频发的情况完全吻合。

二、建立房屋全生命周期的安全管理制度的路上，我们到底缺少什么？如何导入？

1.我们不缺标准，但缺少“房屋安全管理的周期表”

我让我的一名研究生系统梳理后发现，我国涉及物业管理的法律法规、国家标准和技术规程多达170余部。从《民法典》到具体的电梯、消防规范，可谓体系完备。

问题出在哪里？这些标准详细规定了“如何正确地做”（How），但很少明确“什么时候必须做”（When）。这就好比一本汽车说明书，只写了如何更换刹车片，却没告诉你几万公里必须更换。

2.开发商应交付的两书，缺少“房屋保养说明书”

这个“周期表”应该由谁来提供？答案是开发商。

开发商最清楚建筑的材料、工艺和技术。然而，在当前的产业链中，开发建设与物业管理被人为割裂。开发商交付的《住宅质量保证书》和《使用说明书》，大多只覆盖了竣工后几年的质保期责任，并未提供一份贯穿几十年的长期维护保养计划。物业公司接管项目时，往往对房屋的“先天体质”和“保养周期”一无所知。

我们需要的是一份《住宅维护与保养周期说明书》，或者参照日本的叫法——《房屋维护修缮计划》。

这份计划将静态的维护标准与房屋的时间属性有机结合。例如，我们通过房屋强制维护周期标准规定，外露屋顶防水层在第12-15年间必须维修，在第24-30年间必须大修。有了这样一份清晰的“周期表”，物业的运维工作才有据可依，业主的资产才能得到真正有效的保值增值。

三、构建政府、企业、业主协同治理新框架

有了这份“周期表”，我们就能理顺政府、企业（物业）和业主之间的协同逻辑。

政府端：通过法律法规和国家标准，定义“如何正确做”；通过强制性的“房屋维护修缮计划”，定义“什么时候必须做”。

企业端与业主端：在国家强制性要求的框架下，通过物业服务合同，协商定义“做什么”和“做到什么程度”。

未来物业公司会依据这份长期修缮计划，制定年度服务方案，执行并留下详细的过程记录，最后生成费用明细。业委会依据这份清晰、合规的报告拨款。整个过程透明、专业、权责分明，业主不再质疑，物业也能理直气壮地履行其专业职责。

最终，我们应该为每个小区、甚至每栋楼都建立一本《住宅全生命周期健康维护手册》。我记得2018年年底，我从澳大利亚回国之前，卖汽车都要求提供汽车随车手册，那本记录了每一次保养、维修历史的“随车手册”，它是资产价值最重要的评判依据。我们的房子，这个比汽车贵重得多的资产，更需要这样一套制度体系来支撑。

当政府监管的重心落在设备设施的强制性维护标准和长期修缮计划上，当业委会的监督有了专业的依据，当物业公司的服务回归到保障房屋本体安全的本质上，我们才能真正打通行业的痛点和堵点，让“好房子”在时间的考验中，历久弥新。