01 碧桂园城市服务内容：城市市政服务、空间运营、社区治理

碧桂园服务的城市服务业务主要包含城市市政服务、城市空间运营、城市社区治理三大方面内容。

从碧桂园服务城市服务业务的发展时间线上看：

● 2018年碧桂园服务发布中国物业行业第一个城市服务产品“城市共生计划”，首个提出通过专业资源整合为城市空间及设施运维提供一体化综合服务系统解决方案；

● 2021年碧桂园服务城市服务业务已经迭代到2.0产品，主要为城市提供市政服务智慧运营、城市治理精细服务、老旧小区长效管理、城市公共资源及资产经营、社区治理现代化等全场景城市运营数字化解决方案。

图：2015年至今碧桂园服务

城市服务业务发展时间线

2021年碧桂园服务城市服务实现飞跃发展，依靠城市共生计划产品，城市服务板块收入45.29亿元，相较于2020年大幅增长412.3%。2022年上半年企业的城市服务量进一步提升，收入为26.4亿元，相较于2021年同期增长25.8%。根据碧桂园服务提出的到2025年亿营收发展目标，城市服务将占据总额的20%。

图：碧桂园服务城市服务收入（单位：亿元）

数据来源：企业业绩报告

● 2022年，碧桂园服务开启城市合伙人计划2.0：基于敬畏专业、敬畏行业边界的角度，碧桂园服务希望在各个业务赛道去发掘有共同价值观、共同理念和愿意深耕城市服务志同道合的合作伙伴，一起开拓市场，提升城市的治理水平。

在业务运营思路上，碧桂园服务着重做减法，核心业务聚焦五大赛道（市政公共服务、产业园区、城市空间运营（机场轨交及全域停车）、高校后勤服务、医护健康服务），以此来构建细分领域专业性，建立起竞争壁垒。通过整合细分赛道的生态和合作伙伴企业，形成城市服务产业链，构建庞大生态体系。

02 城市服务运营策略：区域广布局，业态深发展

碧桂园服务的城市服务业务在地域及项目布局策略上，采取区域广布局，业态深发展。项目布局主要特点是范围大、项目呈现点状分布；项目业态构成上，主要以城市交通、市政环卫项目为主；城市服务发展周期上，碧桂园提出了三个阶段，分别为服务城市、运营城市、经营城市。

1.城市服务项目布局：范围大、点状分布

碧桂园的城市服务布局呈范围大、点状分布，获取项目主要以政企合作为切入口，构建数字化、标准化、精细化的城市大物业运营新模式，目前已进入中国城市150个。

2.项目业态构成：集中在城市交通及市政环卫一体化服务项目

表：碧桂园服务部分城市服务项目

资料来源：公开资料、亿翰物研整理

观察表格中的城市服务项目可以看出，碧桂园服务的城市服务项目涉及地区较多且较为分散。相较于聚集效应，碧桂园服务更加注重业务纵深品类的专业性与体系化发展，大多集中在城市交通及市政环卫一体化服务项目；这类项目获取，多是通过紧密的政企合作为切入口，物业企业一方面要在当地有较好的品牌认知度与口碑，能对政府基层服务治理能发挥出较大的辅助作用；另一方面凭借以往类似服务标杆案例的经验，在其他区域类似项目中有机会撬动更大的服务市场。

3.城市服务发展周期：服务城市、运营城市、经营城市

从近几年碧桂园服务在城市服务领域的探索过程中，企业也根据城市服务的发展周期，总结出服务城市的三大阶段，分别为：

服务城市：这是碧桂园服务城市服务的第一步，也是当前发展的重点，作为城市空间运营服务商，碧桂园服务致力于为城市构建“宜居、宜业、宜游、宜养”的高质量发展环境贡献价值。

运营城市：这是碧桂园服务发展周期中的第二步，整体运营模式为头部有智库、线上有平台、线下有服务、周围有生态、上下能贯通。科研机构、专家团队组建自身的研究智库，对总体方向专业性进行整体把控，搭建科技赋能和数字化运营的城市服务数字平台，以数字化、智能化提升运营效率，降低运营成本，帮助政府减少财政支出，提升城市服务的居住水平。

图：碧桂园服务城市服务业务发展框架

经营城市：这是碧桂园服务发展周期的第三步，也是碧桂园服务的发展方向。碧桂园服务结合各个业务领域，研究更多面向终端用户TO B、TO C的场景服务，并实现价值贯通。比如从市政环卫延伸到停车业务，从医院业务延伸到中央护理站等等，这样就解决了收入天花板、构建厚利产品，最终实现经营城市。

在城市服务探索的起步阶段，物企面临经验缺乏、开拓难度较大等挑战，如何在掘金城市服务蓝海中找到出路，突破服务边界，对入赛城市服务的物企来说尤为重要，碧桂园服务提出的“平台+合伙人+生态圈”发展模式给出了一种可借鉴的答案。

03 城市服务发展模式：“平台+合伙人+生态圈”

碧桂园服务的城市服务业务以城市市政服务、城市空间运营、城市社区治理为核心业务，发展模式为“平台+合伙人+生态圈”，即一个平台的模式下，有多个细分领域的专业能力公司，把细分赛道的专业能力和产品做深，从而达到提升空间效率，激活多方主体参与，提高服务体验的服务效果。

平台：碧桂园服务有着多年城市服务经验，在城市服务领域具备专业服务团队，有效运营策略，较高的市场认可度，有效的市场份额，强大的科技实力以及全产业链供给等综合实力，因此，碧桂园服务有足够搭建城市服务平台的能力。

碧桂园服务城市服务提供合作平台，输出品牌、管理技术、供应链服务、金融服务、科技服务等，城市服务收取平台服务费，项目收益全额归属合伙人。

合伙人：双方按同股同权的原则成立合资公司，合资公司最低注册资本100万，其中碧桂园服务占股不低于51%。

城市合伙人2.0计划：以数字化技术建构了一套“一站式·阳光化”城市合伙数信平台，最大程度的实现资源共享、运营透明和合规互信，在行业内首次推出合伙人股权激励方案，基于未来成功IPO的美好愿景，将予以持续合作业绩优异的合伙人予以特别的上市红利分享。城市服务业务发展也并未依赖任何单一渠道，合伙人业务在属地占比最高不会超过三分之一。

图：部分合伙人企业

生态圈：通过整合各细分领域的生态和合作伙伴企业，增强城市服务的产品力和核心力。

图：生态圈

在更多物企争先进入城市服务赛道的情况下，市场容量虽在不断的增加，但随着企业专业性、业务细分度等的提升，企业获取项目难度也会在短期内快速的加大，碧桂园服务通过提升细分领域专业性，构建生态圈，保持自身领先优势，筑起竞争壁垒。

04 典型案例分析：天津滨海新区城市大物业项目

碧桂园服务在天津滨海新区项目提供包括老旧小区长效改造、市政环卫一体化、园林绿化养护、智慧停车、资产运营等服务，城市大物业模式获得市场验证。

天津市滨海新区城市大物业项目，是2022年天津滨海新区政府联合碧桂园服务集团采用引入社会资本的特许经营项目，项目推行“F+EPC+O”投建运一体化模式（即工程总承包+运营），破解天津滨海345个、覆盖24万户的老旧社区资金筹措难、设计施工不一致、长效运营难的困局，最终实现资金有出处、过程有监管、各方均满意的长效治理效果。同时创造性地将1641万平方米的老旧社区治理、网格化服务与688平方公里新区的市政公共服务、城市全域停车、公共资产运营等民生类项目有机结合，构建了老旧小区长效治理与城市公共服务一体化运营的碧桂园城市大物业服务模式，全力打造滨城生活服务品牌。

大港油田是滨海新区城市大物业的先行启动试点项目之一，经过前期充分的调查与准备2022年7月，碧桂园服务进驻大港油田，全面接管区域内市政环卫、园林绿化等作业服务，标志着天津滨海城市大物业项目正式落地，项目同时配备了400余名专业服务团队与266辆作业车辆，采取“政府主导+专业企业持续运营”的形式，结合大港油田的实际情况，将碧桂园服务大物业运营模式融入其中，同时以城市公共空间数字化场景运营为切入点，实现大港油田有规划、有秩序发展。同时大港油田项目的顺利进行，不仅为政府解决了滨海新区运营中存在的公共服务界定不清，多业供方服务低效、数字化应用不足等难题，还为接下来其他滨海新区项目提供可落地的现实经验，从而助力天津滨海新区的高质量发展。

05碧桂园城市服务模式有何可借鉴之处？

1.城市大物业综治服务和城市全空间价值开发的最新实践

通过一体化服务突破原有公共服务界定不清，多业供方服务低效、数字化应用不足等难题。实现了优质资源整合，提升城市精细化管理水平，营造居民群众满意宜居的生活环境，从而助力城市的高质量发展。物企作为城市空间运营商，资源整合能力较为重要，解决城市运营当前效率低、效果差是主攻方向，物企在这方面也要对自身有充分定位，根据自身服务能力选择适用城市。

2.可复制可推广性强，市场空间大

当前以“街道”为主的综合治理改革模式得到市场验证，获得了良好的发展，以此为鉴将业务规模逐渐扩张，未来面向全域中国的市域行政区、县域乡镇有着广阔的市场发展前景。

这也是其他物企可借鉴之处，根据市场规模进行试点，得到验证之后向全国推广，在城市服务领域稳步前进。

3.聚焦用户体验，解决城市运营痛点

碧桂园服务聚焦新型城镇化发展战略，抓住城市服务全场景智慧化时代的变革机遇，持续构建核心能力，致力为更多城市解决高质量发展过程中的运营痛点，提供经济可行、运营稳定的服务解决方案。其他物企在进行城市服务探索时也应抓住城市服务运营中的痛点，围绕用户体验，提供有效的城市服务解决方案，为构建城市美好生活添砖加瓦。