覆巢之下，几无完卵。

近期物业股的哀鸿遍野，让人一时间都忘记了，仅仅在一年多之前，这还是一个欣欣向荣，市值屡创新高，上市队伍飞速扩张，潜力无限的行业。风口还没待够，刹车已经踩下，自由落体式的悲惨下滑在所难免。

先来看几组数据。

截至11月3日收盘，港股恒生物业服务及管理指数报收1942.05点，单日下挫1.59%，而在十月底的最后一个交易日，该指数报收1776.65点，单月下挫达近30%。

翻看指数趋势不难发现，物业股的颓势从2021年7月正式开始，当月指数一度从10672.19的高点，大跌24.68%后下探至收在了6824.25点，而照此前最高点计算，近一年半年的时间里，港股恒生物业服务及管理指数整整跌去了八成还多。

这都已经不是腰斩了，而是直接斩到了脚后跟。细算起来，2021年7月23日住建部等8部门发布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》成为了打开市场下行区间的导火索。

惨淡的大行情下，个股的情况更是惨不忍睹。此前市值一哥的华润万象生活就是最典型的例子，股价近期一度下摸至22.25港元的历史低点，截至11月3日收盘，公司市值587亿港元，而在9月底，公司的市值还有680亿，蒸发百亿，仅需一个月。

诸如此类的登高跌重的场面近期正在一次次上演，雄踞市场已久的老牌物企们同样无法幸免，在中报普遍情况尚好的情况下，眼下行情已久愈发演变成了一场和基本面脱钩的大屠杀。

对于暴跌的缘由，分析有很多，情绪错杀论调有之，地产大环境影响论调也是最主流看法之一，这篇文章到这里也并不打算自己再去强行分析什么，物业深度观察特意邀请了几位紧贴行业一线的专业人士，请他们从自身角度，聊聊对当下行情的看法。

他们当中有的是物企负责人，有的是上市物企高管，同样还有研究行业多年的分析师和机构负责人，有的身处大型物企，有的则在中小规模物企中辛勤耕耘，每个人的眼光和看法都不尽相同。

无论悲观或乐观，只有身处一线，感受才更为真诚而直接。

某大型上市物企负责人

“物业股的大跌，不能把目光仅仅局限在物业股，我们要注意到，近期整体股市的情况都不好，这说明当下整体经济形势不容乐观。”

“再回到物业股，物业股和地产股一样，无论是在港股还是A股，都已经跌到了非常低的位置。再加上此前市场优等生——龙湖的吴亚军离任，让外界对这个行业产生更多的联想，信心再次遭遇打压，但有一点可以确定，当下物业股的股价和物业公司本身的业绩毫无关系。”

“物业股什么时候才能稳定？我想至少要等地产股出清之后才会得到稳定，但可以判断的是，物业股不会一直维持当下的现状，当地产股出清以后，物业股将重新回到上升通道当中，特别是有规模、有质量的物业股，其恢复的速度将更快。”

新大正助理总裁兼董秘 翁家林

“行业的估值很多时候不止看公司短期的业绩成长快慢，也会受到市场环境、投资信心、行业政策、甚至行业上下游政策影响。目前确实存在物业行业遭遇到诸多因素的影响估值下行、投资者信心不足的情况，但总体来说，根据市场的基本投资逻辑看，公司如果能专注自身经营，保持独立性和持续成长性、具有优于均值的发展水平、成为行业内或细分领域内的知名/龙头企业，是有机会跑赢大部分企业的。”

中物研协总经理 杨熙

“物业股的核心问题还是在受地产某公司的影响和整个大地产的影响，这样的影响之下，市场始终会担心的问题在于——最终物业公司是否会被母公司卖掉，从此在业务上缺乏支持，这可能相对还是比较好的状况。再有一种状况，就是母公司把这个物业当成“提款机”，母公司取走了很多钱，给物业公司留了很多的窟窿，这样会造成后续物业公司的收入还会进一步减少，所以这些担忧因素，让物业股的估值持续走低。”

“短期内暂时看不到（物业股）好转迹象，主要还是要看地产能不能够企稳。今天除了地产是较大的影响因素之外，再有一个就是因为整体市场上还是处于比较困难的阶段，包括公建物业，它的应收账款也很大，所以大家就觉得物业股不太好。”

克而瑞物管研究总监汤晓晨

"前期物业股大跌主要是美联储加息、外资撤离、地产暴雷、物业估值理性回归等多重因素共振导致。但短期内物业股预计不会很快出现回暖，外部来看，整个港股资本市场外来投资者恐慌撤离，物业股不会独善其身。从内部看，前几年物业的增长没有转化为利润，住宅物业价格预计继续被管控，物业民生属性越来越强，公司效益没有快速改善预期。

最后

2021以来，受房地产政策调控等因素的影响，虽物业的独立性进一步增强，但两者的深度关联由来已久，物企受地产的影响仍旧较大，物业管理行业估值大幅回调，截至10月份，物业板块的估值已跌至历史最低。截至2022年10月21日，物业股PE均值已降至14.00倍。同时，不同类型、性质、规模、赛道的物企估值也呈现分化。

随着央行、住建部等多部门稳地产、纾困政策的积极推进，以及党的二十大再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，政策红利有望继续释放，这将有望促进房地产市场复苏，也有利于物业板块估值的回调。我们认为，物业管理行业的市场的分化将进一步加大，独立性运营能力且关联房企稳健的物企、具有高信用背景的央国企、综合实力较强的头部物企，以及在非住特别是商写赛道布局的物企，随着市场的回暖，估值将有望得到率先修复。

——节选自克而瑞物管官微