“三支箭”来了，物业股的春天什么时候来？

经历了2022年绝大部分时间里的沉寂，物业股在近期迎来了一波回暖。

12月6日收盘，恒生物业服务及管理指数（HSPSM）报收3644.39点，单日涨幅达2.64%，而就在一个多月前的10月31日，该指数还曾一度在历史低点1766.82点徘徊。

历经整个11月的洗礼，物业板块一个月猛涨达到了一倍多。

回暖的迹象还引来了久违的资本加仓。港交所官网显示，海南希瓦私募基金管理有限责任公司(下称希瓦资产)加仓雅生活服务576.25万股，加仓后持股比例为5.4%，构成举牌。

根据港交所公布的股权披露资料，希瓦资产11月30日在二级市场买入港股雅生活服务576.25万股，每股均价为9.06港元，合计买入金额为5222.67万港元。在加仓以后，希瓦资产持有雅生活服务的股份数量达到7672.225万股，持股比例为5.4%。

不仅如此，希瓦资产的实控人梁宏也在以个人名义加仓雅生活服务。根据媒体报道，梁宏于11月21买进27.05万股，每股均价为8.85港元，合计买入金额约为239.44万港元，此时他持股比例增至5%达到举牌线。

此后梁宏在11月30日又增持雅生活服务811.53万股，每股均价为9.06港元，合计买入金额为7356.19万港元。此时，梁宏个人持有雅生活服务的股份数量为8717.95万股，持股比例为6.14%。

更进一步的消息是，不仅在雅生活服务上花了大手笔，梁宏还对已经易主的金科服务也青睐有加。根据港交所披露，11月17日，梁宏加仓金科服务199.71万股，持股比例达到5.21%，合计增持金额约2590.24万港元。11月23日，梁宏再度加仓金科服务211.33万股，合计增持金额约2614.64万港元，持股比例达到6%。

希瓦资产则在11月22日加仓金科服务186.13万股，每股平均价格为12.05港元，合计增持金额约为2243.54万港元，增持后持股比例达5.09%。

根据媒体报道，对于增持物业地产股的原因，梁宏曾在11月27日公开表示，“现在物业股已经不属于成长的范畴了，而是属于严重超跌、严重低估的范畴。”他认为，这些严重错杀、极度低估的股会有价值修复。

魔幻的是，资本市场的涨声一片，并没有影响现实中“卖儿还债”的故事仍继续上演。目前至少有两家上市物企，在这两天接连被踢爆即将被卖。

一家是奥园健康，作为较早登陆港股市场的物业股，奥园健康目前已经被大股东挂出去公开招标。12月5日，中国奥园集团在官网发布了一则招标文件——《公开招标承投购买奥园健康生活集团有限公司全部已发行股本的29.9%》，招标期由12月5日起，将于12月19日截止，包括首尾两天每日下午四时正。

自中国奥园暴雷后，奥园健康就一直在寻找买方，从山东高速到广州国资，也包括合生创展、碧桂园、世茂、美的，传言中的接盘方如走马灯一般换了个变，最后变成了公开招标，属实让业内小小地惊讶了一下。

除了奥园健康，刚上市不算太久的德信服务可能也将被出售。几天前，德信中国召开旗下唯一存续美元债投资人会议时曾透露，德信服务集团也在谈判出售，但不确定结果。

一边是集体上扬的板块，另一边是“卖儿还债”的故事持续上演，当下这一局面背后的核心逻辑究竟在哪里？

从目前普遍的市场分析来看，当下物业股的集体上涨，大部分分析都将背后原因直指近期地产板块的接连利好。

在此前物业股萎靡的时候，市场也将大部分问题的矛头直接指向了地产的拖累，在这一点上，市场观点几乎出奇的统一。在很多分析文章里，物业股本身质地相对而言是个定量，而地产所面临的的情况才是真正影响格局的那个大变量。

现在这个大变量迎来了巨大利好。

公开资料显示，继11月央行发布救市16条新政后，上周证监会也发布新规，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，从银行信贷支持，到债券融资帮扶，再到股权融资松绑，市场将其称之为“三支箭”。

“三支箭将会重塑房地产行业格局，同步也将极大影响物业行业格局。”中物研协总经理杨熙曾在其专栏中指出，“三支箭将给部分优质房企获得喘息机会。”

在杨熙看来，“三支箭”引导流向地产的资金无论是来源于银行金融机构还是资本市场的投资者，都会考虑资金的安全性。因此，受益最大的依然是未出险，未暴雷的房企。优质房企获益将会直接传导至关联物业企业。获得资金支持的房企将极大缓解可能“卖儿还债”、挪动占用物业资金、开发所欠物业应收账款无法兑付等疑虑问题；进而在满足自身流动需求后，协助出险房企，扩大市场份额，又为关联物企发展创造条件。”

从这一逻辑来看，没有暴雷的优质房企及关联物企才是当下利好消息下的受益者，而已经暴雷的房企，由于无法保障资金安全性，积重难返的局面并不会得到什么改善。

最后再说说另一个焦点问题，利好已经下发并且催化，那物业股是否正在走向下一个春天？因为仅仅就在半个月前，无论是机构分析师、券商还是行业从业人员，都或多或少从自己的角度表达了悲观。

“2021年中旬以来，受房企债务违约下的恐慌情绪蔓延，物企交易以规避风险为主，从这一层面来看，房企信用风险缓释是本轮物业估值修复的关键，我们认为目前对房地产政策的新一轮宽松已启动，民营房企信用风险缓释，行业曙光已现。”申港证券在研报中表示。

中信证券则表示，随着A股再融资的放开，第二支箭的射出和银行支持力度的加大，保利发展、万科企业、招商蛇口等公司的销售规模、交付规模都有上升的可能性。且如果这种市场份额的上升是透过股权融资实现的，则虽然地产公司存在股权融资的摊薄效益，相关联的物业管理公司则只有业绩的增长，没有股份的摊薄。当年拿地规模虽小，但绝大多数集中在一线和新一线城市，可能对物业管理公司未来业绩贡献不小。物业管理行业预计将受惠于交付面积稳定和房企信用稳定，应收款负担增加的局面可能改变。部分和A股房企相关联的物管公司可能受益于关联方经营规模扩大，业绩可能上行。