惠誉确认龙湖投资级评级，预计年内其可获超200亿经营性物业贷

9月15日，惠誉发布对龙湖集团的最新评级报告，确认龙湖的投资级评级。惠誉认为，龙湖的短期再融资需求可控、未抵押的投资性物业（IP）所支持的强大银行融资渠道、投资性物业和物业管理业务不断增长的经营性收入，以及充足的土地储备，使得公司能够在短期内灵活地调整其土地投资支出。

据惠誉预计，龙湖的经营性业务EBITDA(包括租金和物业管理收入)在2023-2024年将以10%-15%的复合年增长率增长至120 - 140亿元，并产生50-70亿元左右的自由现金流。截至年中，龙湖持有141家商场，其中81家已开业运营，2023年上半年平均出租率为95%，营业额同店增长超过20%。惠誉预计，龙湖在运营商场和新开业商场的持续稳定表现将推动公司的租金收入增长。

基于龙湖在手未抵押的已开业和在建的投资性物业，惠誉预计龙湖将在2023年获得超200亿元的经营性物业贷融资，并可在2024年再融资100亿元。报告指出，通过管理投资和营运资金流出，龙湖还可以在2024年产生50亿元至100亿元的正现金流，以满足公司的偿债需求，包括偿还2025年1月到期的94.5亿港元银团贷款。因此，惠誉认为龙湖的再融资压力是可控的。

此外，龙湖2023年中期业绩报告显示，公司经营稳健，财务安全度高。经营方面，龙湖地产开发合同销售额为985.2亿元，同比增长约15%；运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元，同比增长10.4%，经营性业务利润贡献超过50%。财务方面，龙湖剔除预收款后的资产负债率为61.9%，同比下降6个百分点；公司整体借贷成本保持在4.26%的低位，平均账期拉长至7.19年；截至2026年底，龙湖亦无境外到期债券。

凭借稳健的经营与财务自律，龙湖受到国际评级机构的一致认可。惠誉之外，日前穆迪、标普都维持对龙湖的投资级评级。在穆迪看来，龙湖谨慎的流动性管理，以及通过再融资或提前偿还到期债务，维持较低的短期再融资需求，能够缓解其再融资压力。标普则认为，龙湖的投资性物业组合可以为公司提供稳定的现金流，此外龙湖优质的资本结构、充足的流动性以及坚定的执行力，能够为公司的高质量发展提供有力支撑。

与此同时，房地产市场环境亦迎来重大好转，自中央定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”之后，北上广深相继宣布执行“认房不认贷”政策。同期，央行、金融监管总局发布通知，降低存量首套房贷利率，首套和二套最低首付比政策下限统一为不低于20%和30%。多家银行立即响应，发布调整存量房贷细则，自9月25日起，部分购房者存量房贷利率有望下调。

多重政策作用下，购房者信心被极大地提振，一、二线城市房地产交易量稳步回升。龙湖集团1-8月累计合同销售额达到1231.2亿元，8月单月合同销售额环比增长12.1%。据克而瑞发布的中国房地产企业销售TOP100排行榜，龙湖排名行业第七。