目前房地产行业分拆物业服务板块上市的进程已基本完成，观点指数选取上市1年以上的重点物业服务企业作为样本进行观察，对近年物企IPO及上市后的募资和使用情况进行简要小结。

自2014年彩生活上市至今，累计有超过1300亿港元的资金通过资本市场渠道流入了物业服务行业，这些资金也深刻地影响了行业的发展路径。

同业并购是上市物企前中期使用募集资金的主要途径，这些收并购活动也在一定程度上提高了收购企业的市占率，并提升了行业的集中度。

随着地产危机蔓延，物业服务行业与地产的关联交易，尤其是资产接盘明显增多，物企对同业并购转向保守的态度，对资金的使用也开始向多元化发展。

超千亿资金流入

2014年6月彩生活登录港股成为首家上市的内地物业服务企业，此后经过9年至今，板块上市物业公司已接近60家，物业股在资本市场也几经浮沉。而物业公司借助资本市场的渠道同样也融得了大量资金，其中，通过港股IPO上市募资的总净额就达到836亿港元。

数据来源：Wind，观点指数整理

不同于房企的高周转模式可以承担较高的融资成本，物业服务企业作为轻资产企业，债权融资通常并非最佳选择，因此大部分物企都以股权融资作为主要的募资手段。IPO之外，已上市物企多会选择配股以进行再融资活动，配股的主要负面影响是会稀释原股东权益，这对基本为关联方大比例控股的物企而言，也并非坏事。

物企上市后大部分的配股活动都是非定向的，但也会存在如绿城服务向龙湖定向配股，或宝龙商业向其管理层定向配股的情况。

上市物业公司的配股动作大多集中在2021年下半年之前，彼时地产尚未开始步入下行周期，物业股也能获得相对高的配股价格。其中，配股动作最为活跃的主要是碧桂园服务，碧桂园服务虽为介绍上市，但其上市之后通过数次配股同样募集了不亚于IPO渠道的大量资金，累计再融资金额超过370亿港元。

据观点指数统计，通过IPO及上市后的再融资，累计超过1300亿港元的资金通过资本市场渠道流入了物业服务行业，这笔资金同样深刻地影响了行业的发展路径。

同业并购是早期去向

资金使用计划方面，上市物企大都选择将募得资金瞄准收并购和战略投资领域，IPO和配股资金使用规划中通常有一半以上都是用于上述用途。实际执行情况也是如此，其中较为活跃的企业主要包括早期的彩生活、雅生活，以及碧桂园服务、华润万象生活等，收购的标的也多为同行物业服务企业，以实现规模上的迅速扩张。

数据来源：Wind，观点指数整理

收并购确实为物业服务企业带来了较强的规模成长效应，例如合景悠活2021年在管面积增长395%，其中337%由收并购贡献；2022年华润万象生活的在管面积增长中，近半由并购企业提供；碧桂园服务同样通过上市后的屡次大笔同业并购，确定了行业龙头的位置。这些收并购活动在一定程度上提高了收购企业的市占率，并提升物业服务行业的集中度。

物业管理市场高度分散、存量市场合同流动性差、非住多元业态深度细分，种种要素决定了物企早期将大量募集资金用于同业并购，是追求规模与管理密度目的的优质选择。价格合理的并购确实是高效率的现金利用手段，然而对于标的的筛选和尽调选择，会导向不同的结果。此外，在财务上，除了由于早期物业服务企业被收购对价往往较高，收购产生商誉占对价的比例经常过半，需要企业进行长期摊销外，应收应付款和隐性债务等问题同样值得收购企业关注。

不过，观点指数预计，由于市场环境和风向的变化，市场可供出售的优质标的在近年的并购大潮中已大幅减少，过去的大量同业并购也已经消耗物企部分的在手现金，未来行业收并购市场或会进入供需皆冷的阶段，大小型收购的发生频率都将降低，物企对于在手资金的使用或会更加多元化。

资金使用流向多元

目前仅部分物业服务企业在2023半年报中披露了对于IPO募资款的使用情况及余额，从已披露的数据来看，上市物业服务企业对于IPO募资款的使用情况无法一概而论，通常根据企业自身情况对应不同用途，就用于收并购或战略投资这一科目资金的使用情况而言，既存在如金茂服务和东原仁知服务，，即上市不久便将用于收并购的募资款使用完，也存在如滨江服务等上市数年但并未达成任何一单并购，IPO募集款项剩余过半的企业。

随着近年行业温度的变化，物企对于在手IPO等渠道募集资金的使用倾向也发生了变化。最明显的就是同业并购的减少和收购对价的理性化，收并购等战略投资虽整体有所减弱但仍是物企消耗资金的重要渠道，惟标的企业类型发生了变化，物企收购活动不再是寻求单纯的规模增长，对在手资金使用方式有了更加多元化的选择。

曾经在并购市场上表现最为突出的碧桂园服务，近期主要的战略投资是对经纪公司合富辉煌连续增持，加码经纪业务。万物云则将较大比例的募资款用于推行万物云街道（蝶城），目前取得了不错的实践成果，2023上半年对住宅物业的利润率优化效果显著，已改造项目毛利率提升到4个百分点。

不过，目前上市物企市场上最为频繁的收购类型是关联方资产，其中有收购和物业公司契合度较高的业务，例如融创服务收购融创文旅商管，正荣服务收购正荣商业等。但更多的是从关联方处接盘与主营业务并不契合的重资产物业，例如金科服务在大股东变更前收购关联方资产、中骏商管收购母公司商场等。这些频繁的关联交易，也使得物企上市平台形象受损，投资者对于物业股的认知更加与地产绑定。

上市物业公司减少同业并购，既有行业环境变化的原因，也是企业自身认知变化的结果。

在这种环境下，对于同业并购，较多物企都转换至更消极的态度。相当数量的物企开始削减用于并购的资金，并将之更改为一般企业营运等其他用途。于2022年底上市的万物云，其IPO募资款使用计划中甚至并未将任何资金投入到同业并购中，只将20%的资金用于收购上下游增值服务和供应链提供商。

由同业并购规模扩张转向企业营运及多元业务，近年上市物企对募集资金的计划和使用情况，也是行业发展前后温度差的具象化体现。