业主大会成立难、物业服务质量参差不齐、公共收益收支不透明、行政执法进小区难……7月23日10～12时，惠州综合广播《行风热线面对面》节目邀请市住房和城乡建设局、市城乡管理和综合执法局相关负责人做客直播室，围绕“规范物业管理，建设和谐文明社区”主题，与听众进行交流互动。

节目上，相关部门负责人针对物业服务地方立法、“物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”的专项整治行动情况进行介绍，并针对业主关注的住宅老旧电梯更新申报、业主委员会成立筹备及依法处置物业服务企业违法行为等热门问题解疑答惑。

《行风热线面对面》由中共惠州市直属机关工作委员会主办，惠州日报社、惠州市广播电视台协办。

立法

地方立法破解物业投诉多

当前，随着城市化进程加快，住宅物业服务管理领域矛盾频发，不仅影响了居民的日常生活质量，也制约了社区的和谐稳定。为有效应对这些挑战，惠州市正积极推进物业服务地方立法工作。

这一立法的背景，源于我市物业服务行业的快速发展及其伴随的深层次问题。惠州市住房和城乡建设局党组成员、市建筑和房地产行业党委专职副书记谢峰在节目上表示，随着我市城市化进程快速推进，住宅小区数量呈现爆发式增长，物业服务行业规模持续扩大，截至2025年6月，全市从事物业服务活动的企业有990家，实施物业服务的住宅小区1966个，物业服务覆盖住宅面积达2.8亿平方米，物业服务行业从业人员超10万人，选举产生业主委员会的住宅小区有553个。

然而，在行业高速扩张的同时，一系列矛盾也日益凸显。谢峰指出，物业服务标准不统一、企业良莠不齐、业主与物业矛盾频发等问题层出不穷，传统管理模式已难以适应新形势下的治理需求。问题的严峻性反映在数据上：2025年以来，全市住建领域涉物业管理的信访数量占比高达40%以上，主要诉求集中在物业服务质量不到位、收费标准不透明以及业主委员会成立难等方面。

惠州市城乡管理和综合执法局党组成员、副局长梁志坚则从执法层面补充了当前存在的具体问题。2024年以来，查处的案件及接到的投诉举报主要有以下几种情况：拒不退出与移交：物业服务合同到期终止、业主大会决定解聘或法院判决退出后，原物业公司拒绝撤离管理区域、拒绝移交相关资料；违规处置管理用房：物业管理用房（包括物业服务用房、业主委员会办公用房等）所有权属于全体业主，但部分物业服务企业或业委会未经法定程序（如业主大会决定或主管部门批准），擅自将其出租牟利，侵犯业主权益；侵占公共区域经营牟利：物业服务企业擅自占用小区公共区域（如绿地、道路、大堂等）设置收费停车场、广告位、搭建设施，或将共用设施（如会所、活动室等）改变用途对外经营牟利，且未取得业主大会同意或未按规定分配收益；业主个人侵占行为：个别业主侵占公共楼道、公共绿地、屋顶平台等搭建构筑物（如封阳台、建阳光房、圈占绿地、堆放杂物）或安装设施。

针对上述制约行业健康发展和社区和谐稳定的突出问题，我市正在制定《惠州市住宅物业服务条例（草案）》。《条例（草案）》主要聚焦于物业服务质量提升，坚持通过“小切口”“听民意”“有创新”，破解物业服务深层次问题。《条例（草案）》不分章节，共分为三十五条，涵盖了住宅物业服务活动的各个环节。

整治

业主可通过12345反映物业管理问题

谢峰表示，为切实解决物业服务领域存在的突出问题，维护业主合法权益，营造和谐、有序、宜居的社区环境，市住房和城乡建设局与市城乡管理和综合执法局联合开展了专项整治行动。此次行动重点聚焦“物业服务履约不到位、侵占业主公共收益”等核心问题，并涵盖住宅老旧电梯更新不及时等群众关切点。

具体而言，专项整治主要围绕三大方面展开：

物业服务履约不到位：未按合同约定内容和标准提供服务；未履行信息公示和报告义务；未履行物业服务企业移交义务；其他如擅自改变物业服务用房用途、无正当理由拒不退出项目、擅自改变公共建筑和共用设施用途等。

侵占业主公共收益：小区公共收益底数不清，管理不规范；擅自利用小区公共部位（如绿地、道路、大堂等）进行经营（如设收费停车场、广告位、搭建设施）；违规侵占小区公共收益；未公示公共收益收支情况。

住宅老旧电梯问题：电梯故障频发，运行状况差；出现问题维修不及时；群众反映强烈但未及时申报更新。

据悉，为畅通反馈渠道，业主可通过以下方式反映问题：各县（区）住建部门和城管执法部门的投诉举报电话及邮箱，将有工作人员记录跟进；惠州市智慧物业服务平台增设的“业主有话说”板块；12345政务服务便民热线；“惠民城管”微信公众号。

梁志坚介绍，2024年以来，全市城管执法部门已依法查处涉及物业管理类违法违规案件67宗，有力打击了行业乱象。他特别提及一个具有指导意义的典型案例：惠城区马安镇某花园小区商业运营公司因擅自占用小区广场、绿地建设经营停车场，被依法查处。该案是全市首宗因擅自占用物业管理区域共用部位私设停车场被处罚的案件，涉事公司被责令改正、警告并处罚款5万元。此案不仅为县（区）城管执法部门处理类似问题提供了参考，更有效捍卫了业主的共有权益，对潜在的违法者形成了有力震慑。

业委会

完善业主大会会议电子投票表决平台功能

为提升业主委员会的成立效率与运作规范性，市住房和城乡建设局着力优化流程、强化指导与支持。

“规范业委会成立及运作，是撬动群众智慧与力量、推动小区管理迈向多方良性互动的重要杠杆。”谢峰介绍，该局主要从三方面发力：

一是通过搭建投票平台，有效破解业主大会会议召开难、投票难、表决难问题。修订了《惠州市业主大会会议电子投票表决操作指引》，完善业主大会会议电子投票表决平台功能，提升业主线上参与住宅小区事务的决策和管理便利度，进一步提升业主参与率，有效减少表决结果的争议和纠纷。二是加大相关政策宣传指导。针对群众关注的焦点问题，组织专家就《惠州市住房和城乡建设局业主大会和业主委员会指导规则》的相关条款进行宣讲解读和现场答疑，切实消除公众对政策认知的盲点和模糊认识。三是完善业主自治规约。将业主比较关注的事项实体化明确下来，提供给各镇街和小区业主参考，切实减少业主间的矛盾。