华住集团 IFM 大单花落万物梁行，其究竟能从中获取什么？

在上海嘉定吴淞江边的腹地上，虹桥国际中央商务区北虹桥片区内，华住总部园区已落成开园 2 年。园区内，五座塔楼环绕，华住集团办公总部、产业互联网研创基地、财务结算中心、研学中心以及示范酒店综合体错落有致地矗立其中。

新的一年伊始，华住集团全球总部办公楼迎来了一批陌生的访客。2 月 27 日，万物梁行发布拓展消息，其于近日获华住集团委任，将为华住全球总部提供物业及综合设施管理服务。

华住集团创立于 2005 年，业务广泛覆盖 18 个国家，旗下经营着 10845 家酒店，拥有施柏阁大观酒店、城际酒店、全季酒店、宋品、施柏阁大观、施柏阁、禧玥、花间堂、美仑国际、桔子水晶等众多知名酒店品牌。2010 年，华住集团在纽交所上市，2020 年又在港交所二次上市，如今已成为全球酒店集团 20 强。对于万物梁行来说，华住集团是其众多外部大客户之一。

揭开这神秘访客的面纱，此次合作对万物梁行而言，意味着总部服务项目又添新成员；而对华住集团来说，则是在管理服务方面的一次全新尝试，因为这是华住集团首次将总部空间委托给外部物业服务商。

其实，此次合作在万物梁行披露蛇年开局外拓成果时便已有所预告。据其介绍，除华住集团外，开年还收获了美团、吉利、建设银行、爱尔眼科、三只松鼠等客户，共获得超过 40 个各类业态项目的委任。

华住集团全球总部总建筑面积约 8.3 万平方米，共有 7 栋建筑，功能丰富，涵盖总部办公、产业研创基地、员工餐厅、健身休闲空间等。万物梁行承接的总部服务项目，不仅包括华住集团自用空间，还涵盖移动用于旗下城家公寓对外运营的大楼，以及用于对外租赁的办公楼。

华住集团之所以选择万物梁行，或许是看中了其在 IFM 赛道上积累的丰富经验。万物梁行聚焦商业空间服务，早在过去几年就抓住机遇进军 IFM 市场，如今已成为该赛道的佼佼者之一。其围绕上期空间衍生的各类生态服务，在一定程度上与华住总部 “办公 + 公寓 + 对外租赁” 的混合业态高度匹配。

回顾万物梁行承接重大 IFM 项目，上一次要数腾讯大铲湾项目，IFM 始终是万物梁行重要的增长引擎。根据万物云 2024 年半年报，在管物业和设施管理服务项目的饱和收入为 143.11 亿元，其中综合设施管理服务在管项目饱和收入达 75.41 亿元，同比增长 51%。从增速来看，IFM 业务扩张速度明显快于物业及设施管理服务，后者期内整体收入为 48 亿元，同比增长 20.8%。

虽然万物云并未详细披露万物梁行在管 IFM 项目的具体数量，但截至 2024 年中期，总物业及设施管理服务合约项目数量约为 2804 个。结合 2023 年 IFM 业务 51% 的收入占比，粗略估算，IFM 项目数量可能已超过 1500 个。

目前，物业 IFM 市场呈现 “双寡头” 态势。据申港证券研报数据，万物梁行与招商积余合计占据超 40% 的头部客户份额。万物梁行凭借中外合资背景和科技赋能构筑起自身的竞争优势，主攻商业 IFM 市场；而招商积余则在制造业 IFM 领域占据优势。

此次华住项目的落地，进一步巩固了万物梁行在 IFM 业态的地位。然而，IFM 赛道的毛利率并不高，根据万物云 2024 年半年度业绩报告，包含 IFM 业务的商业 PM（物业及设施管理服务）板块毛利率同比下降 2 个百分点，降至 8.0%。

尽管毛利率面临压力，但万物云选择以价换量。万物云管理层在股东大会中明确表示，商企板块毛利率下降是 “战略选择的结果”。公司抓住 IFM 市场高速发展的契机，将规模扩张作为首要目标，通过低价竞争抢占头部客户份额。万物云 CEO 朱保全指出，IFM 市场的企业客户通常为世界 500 强或行业龙头，议价能力强，且在当前经济环境下，企业普遍削减成本。

当前，万物梁行 IFM 收入中，84.8% 来自第三方客户，并且重点拓展互联网、生物医药、高端制造等付费能力强的行业。在抢占赛道的同时，万物云押注 IFM 还可以极大地丰富 B 端客户数量与业态，从而建立起自己庞大的 “朋友圈”。截至 2024 年，万物梁行服务的企业客户矩阵已涵盖腾讯、华为、阿里、宁德时代等近百家世界或中国 500 强及独角兽企业，覆盖互联网、高端制造、金融等核心赛道。