修订后的《保障中小企业款项支付条》于2025年3月17日发布，明确要求大型企业向中小企业采购需在60天内付款，新规自6月1日起施行。

5月31日中国汽车工业协会发布倡议，呼吁车企缩短账期、维护供应链公平，6月10-11日中国车企集体响应，承诺供应链高效周转供应商账期不超过60天，汽车企业集体主动缩短账期是政策合规和产业自救的双重结果。

一边是关于出行，而在另一边是关乎中国百姓居住幸福指数的物业管理行业，物企和供方账期矛盾看似更加尖锐，甚至威胁产业安全，但账期乱象问题并没有出现在各地协会的核心议题之列，也鲜有企业主动承诺缩短供方账期反对低效竞争。

物企供应商账期延长的深层动因：内卷化竞争与资金压力

①成本转嫁逻辑

物业企业为应对人力成本上涨（占比超60%以上）和增值服务投入不足的双重压力，通过延长账期占用供应商资金，形成“无息融资”效应。部分企业甚至将应付账款占流动负债比例提升至40%以上，直接转嫁经营风险。

②同业竞争和甲方归位

上市物业基础物业服务利率持续压缩，是因为受到甲方归位对成本透明监管和同业竞争的双重挤压，迫使企业通过延长账期维持现金流，形成“低价中标—账期延长—服务质量下降”的恶性循环。据某头部物企的供应商反映，物业行业二级供应商账期普遍从30天延长至90天，甚至更长，导致供应链末端安保清洁单位资金断裂风险骤增。

③供方管理模式粗放不科学

缺乏科学的供应商分级体系，部分企业对供应商采取“一刀切”式账期管理，忽视供应商生存需求。物业公司拖欠安保清洁公司款项导致项目停摆，拖欠增值供应商货款导致业主下单供方不发货等问题频频发生。

车企账期改革的启示：从对抗到共生的范式转换

车企集体承诺账期不超过60天的行动，为物业行业提供了很好的改革样本。

①政策驱动下生态重构

车企行动直接响应《保障中小企业款项支付条》，将账期管理从“财务手段”升级为“战略合规”。物业行业可借鉴此模式，将账期优化与ESG（环境、社会、治理）指标绑定，提升供应链透明度，进而增强资本信心。

②供应链韧性建设

车企通过缩短账期激活中小供应商创新能力（如比亚迪联合开发电池技术），证明缩短供方账期与技术创新存在正相关。物业企业可探索“账期换技术”模式，例如与智慧社区设备供应商联合研发，共享增值服务收益，在生活服务类业务上，物业公司可以与增值供应商一起打造适配C端住宅场景的爆款产品，如碧桂园服务早期做竹叶青，永升等企业做鸡蛋等合作模式，培养百万、千万级战略合作供方，倾斜资源支持预付采购合作。

③数字化赋能信任机制

上汽、北汽等车企明确“禁用商业承兑汇票”“实时监控付款流程”，通过区块链技术实现供应链金融穿透式管理。物业企业可借鉴引入区块链技术的物业费管理平台，实现业主缴费、供应商结算、票据流转的全链条可视化，同时可以借鉴车企供应商分级管理体系，建立物业供应商ABCD信用模型，通过ERP系统实时监控供应商履约数据，动态调整账期政策 ，从而构建数字化信用体系。

增值服务困局与供应商管理的因果链条

物企从物业管理行业向社区生活服务转型受阻，本质是供应链管理能力不足的显性化。

在零售和到家类核心增值业务上，过度依赖专业化供应商，呈现团队能力不足和业绩指标过高的现实矛盾，主流物企增值项目立项初期对业务投入回报周期普遍耐心不足，在到家、美居类供方招商过程中普遍采用用“利润优先”的策略，常有物企因选择低价低质家政服务商，导致客户投诉率反噬物业品牌价值。而在美居项目上普遍对供方抽点过高，而实际给到供方的成交支持有限，导致美居赛道的物业渠道正被家居品牌方放弃。

面对增值业务账期压力，中小供方只能牺牲产品品质和售后服务，造成一根链条上没有赢家的局面。

结语：从成本内卷到价值共创的进化

当物业行业告别“账期内卷”的零和博弈，转向“共生式创新”的生态竞争，供应链将不再是成本绞索，而是价值创造的纽带。从胖东来的新商业模式到汽车行业抱团奋进，无不告诉我们缩短供方账期与提升产业竞争力并非悖论，而是螺旋上升的共生关系。未来物业企业的核心竞争力，或也取决于其能否构建“供应商—客户—企业”的多赢的价值生态，在协同进化中开辟第二增长曲线。