上海确认：将实施新规！20%以上业主提议，就可启动更换物业

日前，上海市房屋管理局公布《关于进一步规范本市物业管理招投标工作的若干意见》的征求意见公告，上海即将实施物业招投标新规，这份文件直击物业选聘痛点，我给大家提炼出五大亮点：

一、业主权力升级，20%业主即可启动更换物业。新规明确，小区业主大会还没成立时，只要有20%以上业主提议，居委会就能组织全体业主投票决定是否解聘物业。这也意味着告别“开发商指定”：前期物业更换不再由开发商独揽，业主自主权大幅提升。

二、取消物业选聘招标代理机构库，包括投标保证金的标准指引，均不再纳入规范范围。这应是针对过往代理机构的“过度作为”而设置的条款，但取消后也面临新的考验，业委会是否具备专业把控能力。并且，投标保证金的设定依据取消后，是否会导致无序设置，以及部分物业企业恶意破坏干扰性行为，需要有跟进细则。

三、评标更透明。一方面新增了答辩环节，物业企业需现场回答评委提问，能力好坏“当面验货”；另一方面，评标团扩充至5人及以上单数，只要确保2/3为专业评委，随机选组长把关质量。唯一需要注意的是，随着评标委员会成员人数无上限设置，是否会进一步加剧小区矛盾和争议，需要进一步给小区相应的执行细则指导规范。

四、违约代价加重，随意弃标直接扣信用分——严惩“中标反悔”：物业中标后无理由放弃，将扣企业信用分，这会影响后续投标；同时约束招标方：开发商、业委会不发中标通知，房管局将责令整改并通告全体业主。

五、续聘流程规范化，业委会不能再“拖”了。原来的物业公司想续聘，必须提前向业委会提交管理方案，业委会必须组织业主投票表决。物业公司未提出续聘方案或业主大会表决不续聘的，业委会需拟定新方案，同样要经过业主大会表决，杜绝“一言堂”。

总结一句话：新规用电子化减负、透明化防腐、制度化赋权，让物业选聘更公平。这一新规2026年1月1日起施行，赶紧转发提醒小区业委会和邻居们知晓。