日前，常州经开区物业管理“双透明、双创新”相关工作被全省住建条线推广学习借鉴，选为《全省物业管理服务可推广经验做法（第一批）》。

常州经开区目前共有住宅小区109个（商品住宅小区91个、安置房小区18个），涉及物业服务企业47家。今年，常州经开区建设和交通局紧紧围绕建设“阳光大物业”总体目标，通过重点抓好物业管理小区资金使用、“五级三类”服务标准“双透明”以及物业管理模式、物业考核模式“双创新”工作，推动群众重点诉求、监督监管缺位、拟办实事项目和违纪违法线索排查，加快推进全区住宅小区物业管理品质提升。

公开透明，小区账本“晒”在阳光下

对于不少业主来说，物业费曾是一笔“糊涂账”：小区有多少公共收入和收益？支出多少？钱都用在哪些地方？剩下的钱还有多少？物业合同哪里能看到？我能享受到哪些服务？物业提供的服务达到标准和要求了吗？……当这些质疑得不到及时而让人信服的解答，种种猜测、矛盾就容易由此引发。

但最近，常州经开区的居民发现，小区门口的“阳光物业”公示牌上，小区物业公共服务费和停车收费标准、公共收入及公共收益收支情况明细、物业经理具体情况、水电气等便民服务电话、小区公约等一目了然。公示牌上还有一个二维码，拿出手机扫一扫，小区的基本信息、物业服务合同以及物业服务标准就会立刻跳转出来。

“每天打扫次数、绿化养护次数、小区物业经理从业经历年限要求等，不同的级别对应不同的物业收费价格和不同的服务标准。”常州经开区建设和交通局物业管理科工作人员介绍，全区明确了物业管理“五级三类”服务标准，实现全区住宅物业管理小区上墙公示全覆盖。潞城街道都璟花园小区居民纷纷表示，这个举措很便民，很暖心。自从信息公开透明化，业主与物业之间也加强了沟通，避免了很多误解和矛盾。

为了进一步推进住宅小区公共收入和公共收益透明，常州经开区强化审计与监管，联合区财政局、市场监督管理局、综合执法局等部门，对全区86个住宅小区公共收入和公共收益进行专项审计，并新增电梯运行维护费审计内容，引入3家会计师事务所，分批次推进。截至10月末，审计单位已入场审计45个小区，完成37个小区的审计报告初稿，审计发现公共收益管理中存在共性问题五大类，具体问题28个。针对审计发现的合同台账、停车收费、平台公示等问题，要求整改并建立规范流程，探索设立银行专户、实时公示收支，确保公共收益“取之于民、用之于民”。

分级分类，让基层治理“活起来”

在常州经开区，一个小小的“分级分类”制度正在悄然改写全区物业管理的生态。

今年常州经开区创新推行《住宅小区物业服务项目“分级分类”评价实施方案》，以物业费为标准划分四类小区。物业管理科工作人员介绍，住宅小区物业服务项目以物业公共服务费为依据，分为四个类别。一类为收费在1.42元/平方米·月以上的住宅小区，三类为收费在0.6元/平方米·月以下的住宅小区，二类的价格介于两者之间，四类为实行政府兜底管理的动迁安置小区。

“分级分类”评价满分为100分，融合部门评价（市监、执法、公安、消防、住建）与属地评价，部门评价计分占60%，属地镇（街道）评价计分占40%，引入业主满意度和行业主管评价，形成S/A/B/C四级动态评定。住宅小区物业服务项目四大类中各类别评价前1—3名列入A级，排名最后2名列入C级，其余列入B级。S级项目从A类中选出，评价结果与企业选聘、评优、监管强度直接挂钩，力推“质价相符”。

“S级”是最高级荣誉，激励着大家争先创优，比质量、拼服务。A级及以上项目的物业服务企业将得到优先聘用的机会，纳入物业服务企业应急备选库，各类物业管理类评优评先推荐名额向他们倾斜；对列入住宅小区物业服务“C级”的，则面临严格的整改。政府部门在各专项检查中将其作为重点监管对象，约谈项目所属物业服务企业；取消项目评先、评优和表彰奖励；连续两年列入C级的住宅小区项目，甚至可能被“劝退”，小区将重新选聘物业公司，这一政策的实施，意味着物业公司必须不断提升自身服务标准化、专业化、精细化水平，才能在市场竞争中立于不败之地。

引入物业，老旧小区焕发新活力

在戚墅堰街道工房十一区的“戚彩邻里”驿站中心广场，一场以“温情重阳，睦邻敬老”为主题的活动在重阳节温暖上演。免费理发、爱心义诊、地毯清洗、社保卡更换……一项项便民服务，精准对接老年居民的日常需求。温情的背后，是物业服务中心的精心组织和有效衔接，专业的物业管理正在为老小区带来实实在在的改变。

始建于上世纪七八十年代的工房小区，没有门禁、缺乏保洁、停车混乱、飞线充电……这些无物业老旧小区的“通病”，长期困扰着这里的居民。随着老旧小区改造工程的进行，小区面貌不断改善，居民对安全、环境卫生和日常管理提出了更高要求。一方面，部分群众希望政府牵头引入物业公司实施专业管理；另一方面，政府长期托底的管理模式难以为继。“有不少人提议引入物业。小区‘改得好’了，我们更希望居民能‘住得好’，所以在成立物管会的基础上，商讨了引入物业的事宜。”花溪社区副主任张智佳说。

2024年，借工房北区改造完成之机，常州经开区探索推行“阳光大物业”管理模式，最终选定工房十一区作为试点，引入市场化专业物管服务，对开放式老旧小区实行托底管理。

街道经过入户调查走访、问卷调查、居民议事会等途径广泛征求意见，结合居民以老年人为主的特点，推出了以停车管理为主，保洁、绿化等基础服务为辅，配套便民超市、送货上门、康养服务等特色服务的方案。物业费定为0.35元/平方米/月，停车费100元/月（不固定车位），包年960元/年（固定车位）。

今年4月28日起，街道通过入户方式组织业主大会投票，最终物业管理和停车收费议案通过率均达86%。5月，物管会完成招标文件编制与发布，依法选聘具备老旧小区管理经验的物业公司。物业公司负责人表示，初期将重点提供保洁、绿化、巡逻、秩序维护等基础服务，逐步实现物业服务“从无到有、从有到优”的平稳过渡。

现在，“小区事务有人管、环境卫生有人扫、安全隐患有人查”，居民们对物业的未来表现充满期待，希望物业公司通过持续、专业的服务，守护改造成果，让“老”小区焕发“新”活力，让“旧”邻里融入“新”生活。

强化管理，“民呼我应”落到实处

“三年换了三家物业，小区的公共收益、电梯费有没有正常移交？”“充电桩露天没有雨棚，电动自行车乱停放，管道井杂物乱堆放，小区外人随意进出、电梯楼道甚至车库墙面常现小广告，房屋漏水，这些安全问题怎么处理？”

8月初的一次“阳光物业面对面”矛盾调解网络直播活动，聚焦丁堰街道港龙社区亨达未来城，常州经开区建设和交通局工作人员直面问题，通过摆事实、讲政策、做承诺等，促进物业矛盾顺利和解。

今年以来，常州经开区通过强化管理，一批电动自行车管理、电梯更新、充电桩建设、停车治理、安全隐患整治等民生实事得到推进，矛盾纠纷化解渠道更加畅通。

常态化检查与专项整治。做好全区109个住宅小区日常物业管理考核工作，已采取“四不两直”方式抽查考核32个住宅小区，发布物业管理提升行动专报10期。现场检查发现问题均已督促镇、街道完成闭环整改，及时消除各类风险隐患。

深入开展物业领域反腐败专项整治，聚焦履约不到位、侵占业主利益等问题，及时响应和处理群众诉求（如楼道杂物、消防管道渗漏、违规装修等）。针对群众重点诉求，督促物业服务企业做好民生服务工作。

部门联动协同治理。今年1月份以来，常州经开区建设和交通局多次联合公安、消防、综合执法等部门深入住宅小区、自建房开展检查，督促隐患问题整改，重点整治电动自行车违规停放充电、消防通道堵塞等问题，累计劝导移车2万余辆，排查整治架空层、小型游乐设施安全隐患。