近日，黑龙江省住房和城乡建设厅正式印发《黑龙江省住宅物业服务招标投标工作指导规则》（黑建规〔2025〕10号），旨在全面规范住宅物业服务招标投标活动，促进物业服务市场的健康有序发展。该《规则》将于2025年12月12日起施行，有效期5年。

明确权责主体，强化业主主导地位

《规则》明确指出，住宅项目的业主大会或全体业主是选聘物业服务人的“招标人”。业主委员会或物业管理委员会作为执行机构，具体负责编制选聘方案、组织开标评标、签订物业服务合同等全过程工作。街道办事处、乡镇人民政府及居（村）民委员会则承担指导、监督和协调职责，确保招投标活动依法依规进行。

这一规定从根本上确立了业主在选聘“管家”过程中的主体地位，保障了业主的共同决策权。

首创“评定分离”，业主投票定最终中标人

本次《规则》最具亮点的举措是采用了“评定分离”的定标方法。评标委员会由从专家库中随机抽取的专家组成，负责从所有投标人中择优推荐3至5名合格投标人进入定标环节。

随后，招标人将召开业主大会或全体业主会议，由专有部分面积和人数“双三分之二”以上的业主参与表决，经“双过半”业主同意，得票排名第一的合格投标人最终中标。若首轮表决无人达到规定票数，则进行第二轮投票，确保最终结果充分体现大多数业主的真实意愿。

“这改变了以往单纯由专家打分决定的做法，将最终选择权交还给了广大业主。”省住建厅相关负责人介绍，“这既发挥了专业评标的技术优势，又尊重了业主的集体意志，是实现‘谁受益、谁决策’原则的关键一步。”

规范全流程，营造公平竞争市场环境

《规则》对招标投标的全过程进行了细致规范。从选聘方案公示、招标文件编制、公告发布，到开标、评标、定标及结果公示，各个环节均有明确的时间节点和操作要求。

为保障公平公正，《规则》要求开标评标过程全程录音录像，存档备查。同时，严禁招标人向他人透露投标人信息，或在定标前进行实质性谈判。对于串通投标、虚假承诺等不正当竞争行为，将把相关企业诚信等级直接定为D级，形成有力震慑。

优化服务体验，保障业主知情权与选择权

《规则》鼓励进入定标环节的物业服务企业，在业主投票前进行现场或视频推介，向业主清晰展示其服务方案、团队优势和承诺内容，但严禁虚假宣传。此举旨在帮助业主在充分了解信息的基础上，做出最符合自身需求的选择。

此外，《规则》鼓励招标人通过公共资源交易中心或物业行业协会提供的规范场所进行招标，以提升招投标活动的专业性和公信力。

《黑龙江省住宅物业服务招标投标工作指导规则》的出台，是我省提升物业管理水平、完善基层社区治理的重要举措。通过明晰规则、强化业主权利和规范市场秩序，将有效推动物业服务从“被动接受”向“主动选择”转变，促进物业服务企业不断提升服务质量，最终实现业主与物业企业的双赢，共同营造和谐、宜居的美好家园。