从上市到并购 物管行业热点正式切换

物管行业进入并购时间。

直到2021年年中，物管上市热潮仍然是行业中津津乐道的焦点话题，彼时再叠加港交所2022年1月1日即将提高上市门槛的新政刺激，一时间，各方是你方唱罢我登场，纷纷递交去香港上市的招股书。

然而，在接下来的两个月中，物管行业的热点已经彻底从上市切换成了并购。

这波开始于2014年彩生活上市，兴起于2018年底，在2020年达到巅峰的物业上市热潮，已经不再是行业最热门的话题，而即使是物业上市的先驱彩生活，其核心资产邻里乐控股日前也正式被碧桂园服务纳入麾下。

如果说物企上市热潮的起源可以追溯于2014年彩生活登陆港交所，那么现如今这波并购热潮的兴起则是由当下行业龙头们的各显神通携手共舞的产物。

首先是碧桂园服务，从2021年通过并购嘉宝服务拿下牛年并购第一案开始，公司一直在行业内甄选优质标的。企业横向并购上，嘉宝服务、富力物业旗下富良环球、彩生活旗下邻里乐控股再到财信发展旗下的安徽诚和，而对应的对价分别是48.5亿、不超过100亿、不超过33亿以及2.1亿元，粗略计算，今年来仅仅在企业横向并购上，碧桂园服务的花费已经在185亿元左右。

不仅是横向并购，公司还战投了长城物业，同时还成为中梁百悦智佳服务、康桥悦生活等多家上市物企的基石投资者。在细分赛道上，并购武汉本地房产经纪龙头世纪宏图等等也是其正在做的事情。

除了碧桂园服务之外，万物云和龙湖智慧服务这两家尚未上市的物企也同样在今年不断在行业内展开并购，具体情况如下图，不再赘述。

龙头共舞之下，亦有多家知名大型物企在近期频繁被曝出将易主的传闻。首先最惹人注目的是国庆期间恒大物业和合生创展双双停牌引发的并购传闻。

10月4日上午，中国恒大、恒大物业双双在港交所暂停交易，与此同时，合生创展集团在港交所发布短暂停牌公告。公告显示，合生创展集团的股份在2021年10月4日上午9时起在香港联合交易所有限公司短暂停止买卖，以待刊发公司公告。

双双停牌，给了外界足够的遐想空间和猜测依据。合生创展将并购恒大物业的猜测在行业中迅速升温，持续发酵。

彼时财联社的消息指出，从知情人士处获悉，合生创展拟定收购恒大物业约51%股份，获得恒大物业控股权，交易金额或超400亿港元。 

根据记者从业内人士处了解到的消息是，上述消息基本属实，此次合生创展收购恒大物业股份应该介于50%到51%之间，金额水平大约就在400亿港元左右，除此之外，应合生创展方面的要求，恒大物业原先的管理层将会继续留任。

其次是第一服务的停牌，同样传出公司即将被收购的消息。

实际上，并购取代上市成为当下行业的最新热点，其背后内涵更可能是行业发展风格的迅速换挡，而这一点上也被多家专业机构和媒体所知悉，近期对于物管行业的报道和分析大多集中于此。

媒体方面，《中国经济网》在近期报道中援引了行业人士的表述表示，未来物管行业分化将进一步加剧，资金会越来越多地聚集到头部优质企业，而规模较小的企业则有边缘化被淘汰的风险。

新京报在《碧桂园服务接连大额收购 房地产洗牌引发物业重整？》中写到：对于当前物业收购案频繁出现，业内人士认为，房地产行业洗牌引发物业重整，部分房地产企业选择通过出售物业优质资产来度过低谷。与此同时，IPO或许不再是物业的唯一路径，头部企业的竞赛为中小物业企业提供一条退出的道路。

除了传统媒体外，众多自媒体也关注到了近期物管行业的并购，有自媒体在文章中表示，目前物管公司之间能收购的目标不多了，所以现在一些企业会把目光放在已经上市，但体量较小的公司上，另一方面，物管行业并购迎来新变局，“大鱼吃小鱼”的时代正转变为“大鱼吃大鱼”的时代。

另一方面，文章表示，之前（物管行业）二级市场的并购难度比较大，估值比一级市场高。但今年受到地产行业下行以及恒大债务危机的拖累，物企在二级市场的估值已处于底部。物管行业的并购将会进入加速期。随着资本驱动外拓和并购，未来物管行业的集中度会继续上升。

整体而言，在当下媒体报道中，普遍更关注物管行业在并购热潮之下所形成的全新格局，并购提速之下，龙头物企的发展将进一步壮大，而中小物企未来的生存状态在一众媒体报道中普遍不容乐观。

实际上，多家券商的研报中也对未来中小物企未来的生存状况表达了一定程度的担忧，他们在研报中指出，物管行业分化正在进一步加剧，龙头企业的规模优势和集中度提升的前景更加乐观，而小型企业未来弯道超车机会将越来越有限。

除了媒体外，多家专业机构和专家也对当下并购热潮进行撰文，角度各有不同。

克而瑞物管发表《行业收并购频发，中小物企弯道超车机会渺茫？》，文中指出，从碧桂园服务到万物云，再到龙湖智慧服务、融创服务…… 不难发现，头部企业在多元化扩张中存在显著的优势，年内绝大多数并购及合作案例也都出自头部企业之手。

此外，在被称为物业服务企业第二赛道的增值服务中，头部企业依托其丰富的产业资源和布局优势，在营收规模及效益上也都居于行业前列。而中小企业，不论是规模的扩张，还是多经业务的拓展，在资金与规模效应难以成型的双重限制下，与头部企业的差距越来越大，强者恒强的行业格局已经形成，弯道超车恐难实现。

克而瑞物管表示，物业管理行业经历了四十年的发展，市场日渐成熟，行业格局逐渐清晰。留给中小企业和新进入者的空间越来越小，但“服务”始终是物业管理行业最核心的关键能力。对于管理规模尚小，品牌竞争力较弱的企业，在自身区域内深度挖掘，或是加码布局专业领域，在为客户提供高质量服务的理念下实现差异化突围或是一种选择。

中物研协总经理杨熙在熙说物业专栏中发表《买下富力彩生活的为何不是万科龙湖》中表示，当前部分大中型民营房地产开发商的财务状况还在持续恶化，在此状况下，部分财务吃紧的开发企业出售旗下物业公司的意愿强烈、急需现金以解燃眉之急。

杨熙在文中表示，在房地产市场冰天雪地的大势下，上市物业服务企业的估值也在大幅下挫，这将给整个物业并购市场带来价值重塑，行业整体估值预期走低。曾经“惜售”的企业需要重新考虑自己的合理市场要价。

整个房地产市场的走稳态势暂时在4季度看不到希望，还有更多的债务危机黑云压城，多家大行和研究机构预计市场最早企稳约在2022年1季度左右甚至更后，这也是优质物业标的可能随时出现的难得窗口期。

《程鹏物业观察》发表《乱花渐欲迷人眼的物业时刻》，也对时下并购热潮中的物管行业做出点评，他表示，因为绝对规模、项目密度是物业公司商业模型的关键点，多种经营是物业公司搭建产品谱系的重要抓手，所以一直支持物业公司规模扩张，一直支持物业公司能够和资本对接，一直支持物业公司多种经营扩展，这些手段和方法最终的目的是帮助物业公司能够更有效的承担国家赋予行业的历史责任，帮助物业公司成为有效的基层社区治理的重要主体之一。

2021年不仅是中国物业40年，2021年更是物业市场化、资本化高潮后的转折年。当巨无霸物业企业占据市场主导，重构游戏规则的时候，当物业资本在小区里的扩张，改变小区内部权力结构的时候，当物业公司的权能高于业主的权能，物业与业主深陷囚徒困境的时候，一旦市场调节手段失灵，是很容易感知中国真实的价值观，那就是在两害相权取其轻的时候，看政府保护什么，牺牲什么。

相较于媒体侧重于并购本身和行业格局的表象变化，专业机构显然看到了热潮之下更深层次的问题。无论是上市还是并购，物管行业的初心应该是什么，核心竞争力又是什么，或许是在轰轰烈烈的资本游戏背后，也最容易被忽略的核心问题之一。