关键词1:服务与资本的融合

2018年是资本市场逐渐对物业管理行业了解和认可的一年，随着房地产企业的聚拢效应，物业管理行业也开始向龙头企业聚集，而大部分的龙头房企与龙头物业服务企业是重合的，就能实现资源共通。碧桂园服务作为物业管理行业的龙头企业，占据较大市场份额，登陆资本市场是扩大资本、扩宽市场的必然结果。

今年年中，碧桂园服务正式在港交所主板挂牌上市，开始交易。此次，碧桂园服务以介绍形式登陆港股，不融资，开市价格录得每股10港元，总市值最高达到250亿港元，成功登上港股物业服务板块第一的位置。

 上市后的首份半年报显示出，2018年上半年，碧桂园服务总收入同比2017年上半年增加了42.5%，净利润率由15.6%上升到23.8%，而物业管理行业的净利润率仅为10-12%，所以碧桂园服务的净利润率在整个行业中都是极为可观的，可观的利润背后是碧桂园服务的战略布局。

碧桂园服务的物业业务范围分为住宅物业服务、非住宅业务服务、社区增值服务以及非业主增值服务。

虽然碧桂园服务第三方收入占比正在提升，但大部分收费项目依然来自碧桂园集团，碧桂园集团大规模的面积转化为物业面积后，形成了规模优势，使固定成本分摊到单位面积的比例减少，增加了盈利优势。

同时，碧桂园服务早期投入的智能化管理系统让设备以及人工的管理更加方便。例如，对于访客的智能识别准入系统，使安保人员识别工作量降低，同时也可以增加小区安全度。现在，碧桂园服务已经在管理的小区内完成了闸道管理、ERP以及CRM系统的部署，通过对信息收集，利用大数据系统实现精准商业定位。

通过碧桂园服务搭建增值服务平台，实现业主、服务商和物业公司三赢局面。碧桂园服务管理的项目多为郊区大盘，距离市中心有一定距离，可自成流量出口，社区业主的商业需求能够被及时感知，在业主生活范围“最后一公里“布局购物中心、学校、医院等”刚需“业务，使业主生活更加便利。

而物业公司将这部分社区人流量变为商业需求，通过自营或者引入第三方，实现社区良性的商业秩序。并且通过对比同行业其他竞争企业，目前碧桂园业主增值服务规模依然还具有很大的发展空间，外拓第三方是主要的发展方向。

物业服务之外，碧桂园的非业主端增值服务也为碧桂园服务规模的扩大添砖加瓦。地产商的案场协销工作和车位以及尾盘的销售是碧桂园服务的主要非业主增值服务。

这部分业务主要来自于母公司，通过协助碧桂园集团开盘以及销售现场的接待、清洁、维修和绿化等服务，从中抽成收费。而在销售尾期剩下的房屋和车位，碧桂园服务也可以提供销售代理，主要是为增加一线管家的协同效应，提前介入客户服务。

2018年在港股陆续有物业服务企业登陆，碧桂园服务始终稳坐市值第一的宝座，不仅是凭借多元化业务布局的优势，同时，碧桂园服务多业态扩张也占据了重要的部分。

关键词2：智慧物业的助推器

碧桂园服务不仅是一家物业服务公司，它还是一家高新技术企业。2018年5月，碧桂园服务荣获了高新技术企业证书，从2017年开始至2019年，可以享有15%的优惠所得税率，它也是港股物业上市企业中唯一的高新技术企业。

碧桂园服务也不负高新技术企业的名声，在上市后的一周内，碧桂园服务宣布与“科技巨头”腾讯，达成合作，率先共建国内首个“AI+服务”社区。

通过借助碧桂园服务已构建的智能物联与信息化体系，孵化社区“大脑“——“统一集成平台”。以数据管理模型和人工智能分析为核心驱动，实现对设备端和应用端的集中管理是这个平台建成的主要目的。

当社区电梯需要维保使，社区“大脑”可在电梯维保计划安排和实施过程中形成指导，明晰电梯检修步骤、要求与效果，以流程化的检修步骤规范，确保每一位维修人员都能胜任检修工作，并且可以根据维修人员的执行效果自主深度模拟学习，动态优化管理方案。

目前，碧桂园服务和腾讯已经对视频监控的智能安防云平台体系进行了试点投放使用，成功后将会在碧桂园服务的区域内投入使用。

强强联合将会为物业行业打开新世界。碧桂园服务借助腾讯的技术优势，搭建物联网创新实验室，提升物业人员的能力以及效率，减少人工成本对于物业服务企业的制约作用，同时精准响应业主的服务需求，构建社区智能化服务体系，实现“AI+服务“场景的落地和应用。

关键词3：探索物业广阔空间

碧桂园服务尝试突围传统社区物业服务，将目光瞄准城市治理。12月26日，碧桂园服务在广东惠州潼湖科技小镇发布了“智领未来，与城共生”城市共生计划。会上碧桂园服务正式发布城市服务2.0产品，提出要做新型城市治理公共服务的探行者，与政府、市民、生态伙伴等共同打造共建共治共享的城市治理新格局。

“我大胆地预测，2019年是城市服务的元年。”碧桂园服务执行董事、总经理李长江在论坛上表示。

碧桂园服务针对现今城市交通拥堵、环境恶化、资源紧缺等问题，借助碧桂园服务多年服务经验，协同个行业企业，联合政府城市规划部门，把城市这个“大家”治理好。

“城市共生计划”将基于城市公共空间的12个细分领域场景，推出AI城市公共服务、DC数字城市综管服务和IS产业协同运营服务。而在城市发展过程中，IS产业协同服务是最为重要的一部分，也是政府部门最关心的部分。

碧桂园服务可以借助自身的产业链优势，打造全产业链条，实现国有资产增值，助推当地产业升级，带来就业与税收。而AI城市公共服务与DC数字城市综管服务是现今较为容易的切入点。

2018年11月以来，碧桂园服务已陆续同辽宁省开原市、四川省西昌市开展了合作，以环卫一体化服务作为切入点，引入碧桂园服务基于道路为主体的保洁、园林养护、路灯维修为一体化养护模式，以及城市公共服务数字化解决方案，提升当地城市环境。

随着城市管理智慧技术的完善和政府的支持，未来的城市服务将会成为各家物业服务企业竞相追逐的对象。

小结

碧桂园服务作为物业行业的龙头企业，起着行业引领作用。对于专业物业行业，碧桂园服务将社区流量变为商业资源，引入智慧服务理念，打造完整社区服务体系。在企业发展战略中，将眼光着眼于城市发展，将物业服务精髓放入城市管理中，释放物业行业潜在能量，为城市发展注入物业活力。

我们可以相信，在2019年，碧桂园服务会继续在物业这个行业深究下去，探寻更为广阔的物业空间，彰显龙头企业风范。