今年4月份的时候，地产圈开始流传一则消息：北京朝阳区核心区域的融创壹号院马上就要亮相了。

这块地圈里人都很熟悉，是融创2019年融创花费125.53亿，从泛海手里买来的。旁边是一大片豪宅，当年贾跃亭被2420万司法拍卖的一套房产，就在这里。很多容易被朝阳群众举报的业主，也扎堆住在这里。

在这地方打造一座顶级豪宅，很符合孙老板的思考逻辑。毕竟从2002年在中国（深圳）国际住宅与建筑科技展览会上放话“北京的好房子还没有出现”之后，孙老板就在高端棋局里一路开挂，最喜欢的就是打造地王，不断突破土拍市场的价格上限。

在前些年，这种大手笔谁看了不狠狠感慨一声，好一个爽文代表。

起点中文网的逆袭文最喜欢写的两个桥段，拍卖会和买房产。不管是什么题材，主角总要到这两个场景走一遭，享受一把大手笔挥洒数字的快感。

孙老板把YY照进了现实。

抢最好的地，花最多的钱，造最贵的房。

他从不相信郁亮那一套，2017年就公开怼过“白银时代”的说法，说太扯了，融创利润从一百亿增长到了三四百亿，你居然唱衰这种大风刮起的势头。

直到去年春，融创手里还捏着1300亿的现金，市值500亿的贝壳股票，市值300多亿的融创服务。没有任何危机的迹象。

手里这么多票子当然就要花啊。融创在重庆花99亿拿下8快递，排名第一；在无锡64亿4块，排名第一；整个上半年，总共花费700亿，全行业排名第一。

孙老板说：除了我们以外都有可能暴雷。

1. 先展示一张或许隐藏着某些暗示的图：

去年中期财报发布后，我做了这张图。

用了社区增值服务备受关注的两个维度：同比增速、收入占比。

因为去年房地产过冬，行业震荡有点明显。今年年报之后，增减了几个样本，将这张图做了更新。

从这张图来看，融创服务在社区增值服务方面不能算是最差的，但是作为一家八成项目都在一二线城市定位高端的物企，且母公司曾经是top5序列，他的这个表现，又让人觉得很遗憾。

尤其是在收入构成上，如果说是起步比较晚，所以比不上那几家在社区里探索了十多年的，也还算说得过去。

但占总收入比例方面，低于一众保守聚群的央企，又未免不符合激进派的作风。

2. 既然速度崇拜，为何上市后的融创服务，对外扩张速度反而下降？

孙老板搞速度崇拜，是人尽皆知的事。无论是顺驰期间还是二次创业的融创，无不是一路疯狂扩张，一路风口浪尖，高负债、高杠杆地迅速周转。

即使是顺驰因扩张过快陷入困局并最终于2003年被卖掉以后，孙老板依然不改初衷，二次创业带着融创高歌猛进，冲进十强，冲进千亿。

以他的性格，融创服务的扩张步调，应该是碧桂园服务那个节奏才对，或者在上述图中，占据金科服务那个位置。

又或者，像最近开始发力的央企金茂服务，定下3年最少买6家物业和社商企业的鸿鹄远志。

但我们只能看到，迎着风口上市后的融创服务，仅在上市前24.9亿收购了开原物业和成都环球世纪，上市后的扩张则是一拖再拖，仅2021年用7.3亿收购了彰泰服务80%的股权。

直到2022年春节前，才再度上演一部收购第一服务的新剧，但最终烂尾了。

融创服务在管面积分布及第三方项目占比

上市之前发力，垫厚外拓能力，是很多物业在寻求上市时的基本操作。毕竟讲故事画大饼，是每家上市企业首先要学会的技巧。

但上市后一般也会继续发力，毕竟上了资本的船，相当于前挂胡萝卜后有小皮鞭，稍微走点神，鞭子就落下来了。

但融创服务的第三方项目占比，一直没超过上市招股书里那个最高数值。

3. 基于速度崇拜的管理模式，会不会反而是增值服务的发展困局？

融创内部一直有个区域赛马机制，几大区域内卷厉害，为了争头牌，各种办法都用过，全员营销、逼员工买房、尾款贷之类的。

没事的时候这么玩，当然就是不断摊大的饼，这也是孙老板这几年发展这么猛的管理方面的秘诀。

但金融政策收紧后，很容易陷入困境甚至拼进ICU。据说直到去年盛夏时，孙老板才收回融资审批权，此前各区域的封疆大吏都可以自己做主的大单、投合这些事，都被严控了。

孙老板的管理学问，是一脉相承的。

地产几大区域赛马，物业这边也是几位封疆大吏明暗较劲。

去年听说了一件有意思的事儿。融创服务西北区域的一个社区儿童图书馆项目，在“图书馆+”的业态里做了一点创新，组合了一个水果生鲜进去。

儿童图书+水果店

天津总部的一位多经负责人在巡店考察时发现了这个店，当场表示要求拆除水果店。因为觉得阅读和卖水果，是完全不搭的两件事，甚至水果店会显得拉胯，破坏了阅读的美感。

但不久后跟项目上确认时，却发现项目上并没有做出任何整改，甚至开始卖上了柴鸡蛋。

当然“不整改”也是理由充分。图书馆不赚钱，是早就有的共识。市面上类似于西西弗、言几又等也是不停地在图书和阅读的空间里寻找新的灵感。

把阅读复制到社区里，本就是一次场景上的创新。之前世茂服务的滨江花园，重金打造了一座以图书馆为核心的社区综合体，面积大，成本高，能不能回本全看加进去的业态给不给力。

卖水果和鸡蛋跟卖图书馆会员不一样，高频高毛利的刚需。

融创服务的财报里没有很明确地写明社区图书馆的年度营收，现在的分类中，仅有便民服务、空间运营服务两项，可能与图书馆有关。

按照物业公司的惯例来说，两种可能：

第一是，仅仅作为社区空间运营的某个侧面，赚取的是出租场地的费用。

第二种是不收场地费，从营业收入里获得提成。

融创服务的招股书里曾经提到过，关于增值服务第三方商家的内容。如果以这个内容为依据，这个图书馆的社区服务，很可能是第二种形式。

但问题可能就在于，谁来对商家的服务进行考评？

项目上，各区域，还是总部？

去年融创服务总部入职了一位多经负责人，半年时间不到，在述职转正前夕被离开。当时孙老板的精力前半部分放在大手笔买进上，后半部分则为转让股权引进战投纾困操碎了心，完全无法把精力再多分散到社区经营这部分。

但各区域的老总们，都是跟着孙老板打拼了十几年的功臣，除非孙老板一声令下，表明决心，否则光凭总部多经部门十来个外部招聘来的领导，很难调动的起来。

4. 资本的宏大叙事与社区里升斗小民

我们在说融创和融创服务时，难免要说起去年和今年的不容易，3月份的暴雷，收并购的钱从哪里来，将会波及到多少上下游的企业。

以恒大为前车，融创七大区域做出来的融资，捆绑的地方城投公司，很可能也会在资本厮杀的市场里受到重创。

孙宏斌从顺驰起步，十几年连奔带跑，这不是第一次摔跟头。从清华大学的天之骄子、联想接班人到锒铛入狱，狂奔的顺驰因资金链断裂被收购，凭借融创东山再起，十年进前五。中间又有与绿城的二三事，与金科的二三事，与贾跃亭的二三事。

外界对孙老板的评价，从来没脱离过“激进”两个字。他性格里深刻地写着两个字：要快！

整个融创的价值观一以贯之，公司底色也是要快，以销售为本。

事实上，这些高周转的地产公司，基本上也都是销售。碧桂园可能做的更激进，很早就开始把物业的扩张提到日程上来，但从战略上依然并不是如他们所说的，打造五星级的家，而是通过向外打出品牌知名度，更方便地产销售。也是因此，在2020年拓宽社区经营面时，把租售业务放到了第一位。

但如果真要说起来，图表里的碧桂园服务站位也不是很稳，不怎么配得上这几年的高调扩张。

这次流动性危机后，孙宏斌开始甩卖资产，前几天还准备出手他曾经寄予厚望的“热雪”项目。这是一个轻资产运营的优质项目，已经走到了IPO的门槛上了。

比起这些“快”，社区商业运营无疑是“慢”的代表。

6月初融创服务官宣了一个品牌IP形象，命名为“小融光”。原型取自于《山海经》中的中华上古神兽“乘黄”，寓意是“飞黄腾达”。

融创服务能不能飞黄腾达，可能还要看孙老板愿不愿意稍微慢下来点。