谁也没想到，浓眉大眼的龙湖智创生活，招股书居然会失效。

6个月前，龙湖智创生活和万物云，还被列为2022年物业圈最受瞩目的两个IPO。

在管面积2.64亿平方米，如果跟上市物企按身高排队，也能排在第7位。

去年排队港交所的物企里，规模最大的“亿平方米”俱乐部成员长城物业，有碧桂园服务加持，最终也只等来了招股书失效。

当时我们分析，长城物业没有爸爸、大而不优，在港交所对物业的逻辑发生变化时，缺乏有效的壁垒。

但龙湖智创生活背靠龙湖集团，自带低调却很贵的光环，怎么也失效了呢？

今年1月7日，龙湖智创生活在港交所递表，到今天刚好6个月，招股书已经无法查看或下载。

当时龙湖智创生活打出的牌，是「具有协同效应的轻资产旗舰平台」打包了智慧服务和商业运营两个航道的核心业务进去，与龙湖集团的重资产运营相互协同，构成“一个龙湖”生态体系。

饼画的很大，直接把龙湖智创生活和地产业务摆到了同等位置上。

这一切也曾有迹可循，去年夏天，龙湖宣布了重磅组织调整，成立地产航道，与商业、冠寓、智慧服务、塘鹅等航道业务并列。同时，总部更名为集团赋能平台！

在地产大背景下，物业公司整体缺乏独立的存在感，当时我们解读，龙湖的这个动作，从战略位置上给了物业公司一次加成，拔高了行业的整体想象力。

背靠航母

对于龙湖的评价，还是要借助宋卫平那句广为流传的话，他说：“全中国做品质比绿城做得好的地产公司，最多只有一家半。其中半家是龙湖，吴阿姨有男人气魄，又有女人的细腻，我不吝啬把所有溢美之词送给她。”

吴亚军1993年下海盖房子，此前她是报社的记者。1993年前后出发的地产大佬很多，杨国强、许家印们，几乎都选择这个时候走入命运。

不同的是，吴亚军是个女性创业者，女人创业不易，在野蛮生长的地产行业里，这个不容易可能会翻倍。翻一翻地产发展40多年的资料书籍，能留下名字的一代女性没几个，这也是为什么现在很多影视剧喜欢展现大女主创业，因为付出的艰辛总要更多一些。

民国第一女企业家，锦江饭店的创始人董竹君，晚年时期写了一本书《我的一个世纪》，从出身微末时讲起，再到离婚后带着两个老人4个孩子闯荡上海滩。生存压力很大，但居然能活下来，还有余力支持革命活动。

如果去看吴亚军往期的采访，会很容易读懂她身上的品质：平和、坚韧且拼命。

吴亚军微信名叫“阿祛”，朋友圈里热衷减肥和晒娃。“祛”这个字出自《广韵》。祛者，去也。她曾在采访里说，起这个名字是时刻警示自己，创始人要主动祛魅，要有所敬畏，保持谦卑。

2009年龙湖轰动上市，她的去家族化就开始了，先是丈夫退出管理层，很快她自己也把首席执行官的位置让了出去。现在龙湖“空间即服务，龙湖要做人与空间的连接”的规划，就是她的接任者邵明晓先提出来的。如今邵明晓已是董事会副主席，他的接任者是陈序平。

今年龙湖展示了一份令业界羡慕的成绩单：营业额2233.8亿元，同比增长21.0%；归母核心净利润为224.4亿元，同比增长20.1%。

关于这个好成绩，陈序平归因为“一贯聚焦高能级城市的策略”。

龙湖在售的68个城市，9成以上的合约销售来自于高能级城市，其中一线占比13%，二线占比81%。

这也是龙湖智创生活的底色。

龙湖智创生活住宅和其他非商业项目，有近8成在一二线城市，而68个购物中心和写字楼，有57个在一二线城市。

这个构成，和华润万象生活多少有点相似。高端&高能级城市，再叠加住宅&商业，站位都在主要的活跃消费区域里。

而且，“全业态协同”，是这两家公司不约而同反复提及的关键词。

一个重奢，一个高端，在全国化进程里，一二线城市就那么多，两家公司迟早要在某些城市里厮杀一番。

去年年初的时候，就有传言说，华润内部要求对标学习龙湖，从组织架构、战略布局、成本管控、开发节奏等各个维度开展。

但目前的情况是，龙湖智创生活暂时停止在港交所上市这一步。当然招股书失效，并不完全意味着失败，招股书“失效”是港交所的正常机制，可以理解为拟上市公司财务审计数据过期，需要补充新一期的财务数据。根据规定，拟上市公司在“失效”后的3个月内补充最新财务资料，便可继续上市流程。

龙湖集团的回应是：相关工作正在有序进行中,公司将很快递交更新申报材料，不影响上市进展，一切以公告为准。 

递表前夜也开启“扫货”模式

底色打好了，还要往上面叠加更多色彩，画出细节，不断提高画面完成度。

龙湖智创生活2021年也不免俗地开始疯狂扫货，以快速扩大规模，提高第三方项目比例、完善市场布局，陆续完成对亿达服务、楷林商服、九龙仓旗下内地部分物企的收购。

从2019年进行收购起，龙湖智创生活已经收购了20多家第三方物业，总在管面积6340万平方米，其中有5770万平方米为住宅和非商业。

经过一系列收并购、外拓，龙湖智创生活布局基本显现，从重庆大本营顺流而下，重仓长三角、环渤海，在全国93个城市一共1189个项目，在管面积2.13亿平方米。

更重点详述的，则是商管这个部分。

已开业的龙湖天街、星悦荟商业购物中心，我们都很熟悉。

根据弗若斯特沙利文的分析报告，截至2020年12月31日，龙湖智创生活每个购物中心日均客流量3.1万人次，在国内主要竞争对手中排名第二，出租率则在国内主要竞争对手中排名第三。

商业部分的成绩值得肯定，但更大部分的住宅社区部分，却似乎被商业的光环遮掩住了。

占总收入比值21.9%的社区增值服务，也没有作为重点来突出。

社区生活服务、美剧服务、空间运营和社区媒体服务、其他社区增值服务四个部分，「其他」这个部分在社区增服务中占比最高，近31%。

根据招股书，这部分「其他」主要是旅游服务。

在龙湖智创生活递交招股书时，很多观点都在分析，认为其有机会和华润万象生活对标资本圈受欢迎程度，也就是高市盈率和估值。

这次失利，不意味着IPO的终止，但也从侧面反映出，目前并非募资的最好时机。

而反映出的另一个问题，则是龙湖的某些失利。

龙湖地产的好成绩，陈序平归因为“一贯聚焦高能级城市的策略”。但在物业服务以及住宅社区空间里的深度运营，则不是“高能级城市”可以简单描绘的。

关于人以及人背后的消费，龙湖可能还没抓住重点。

去年初，龙湖重磅推出塘鹅，定义为人和空间的新连接。也就是打包了业主资产服务（租售美居）的部分，到一个新的赛道。

但推进的过程遵循的是地产传统思维：大量开店-快速周转-车轮战术。

在上个月，塘鹅开展了40多场校招，计划扩招1000多个岗位，可见即使身处冬天，在去年的关店收缩传闻之后，塘鹅的扩张也还没结束。

关于如何定义社区空间和物业在住宅社区的服务，物业同行们如今都有自己的思考，这个思考的着力点，似乎不应与地产相同。