激烈的物业行业竞争，对企业规模、运营效益提出了更高的要求，风口过后，物管企业又该如何提升自身效率？

华润万象生活在八月最后一天召开了业绩发布会，出席会议的有主席李欣、总裁喻霖康、副总裁王海民、魏小华及首席财务官阳红霞。

多项核心业绩指继续保持增长，华润万象生活2022上半年实现营业收入52.8亿元，同比增长31.5%；核心净利润10.4亿元，同比增长33.5%；毛利为16.73亿元，同比增长29.4%。

“十四五”业务发展目标指导下，华润万象生活的管理规模也有大幅提升。

于2022年6月30日，华润万象生活物业管理服务在管建筑面积为2.61亿平方米，而提供商业运营服务的已开业购物中心及写字楼数目分别为72个及24幢，购物中心总建面为790万平方米。

亮眼中期业绩下，华润万象生活收市上涨5.47%，报35.7港元，总市值814.85亿港元；其中，成交632.56万股，涉资2.24亿港元。

内生增长

地产行业大环境的挑战以及周期性压力下，物业行业从传统住宅向城市空间或其他综合业态的转变，拥有“物管+商管”模式的华润万象生活，在空间运营管理服务方面具有优势。

如还原租金减免的影响，华润万象生活核心净利润同比提升49.3%，到11.63亿元，核心净利润率提升2%到21.4%。而预收账款结转效率处于行业优秀水平，期内应收账款天数是54天，剔除收并购影响后应收账款周转天数是48天，在手现金超150亿元。

华润万象生活业务主要可归纳为住宅物业管理服务和商业运营物业管理服务两大板块，前者可以说是其基石，后者已渐渐成为利润的核心。

中报数据显示，该公司上半年来自住宅物业管理服务的收入为33.54亿元，同比增长40.2%，占总收入63.5%；来自商业运营管理服务的收入为19.24亿元，同比增长18.55%，占总收入的36.5%。

自2017年后，华润万象生活毛利率呈曲线上升的态势。其中，2017-2019年毛利率提升主要来自成本端的管控；2019-2020年是因为商业运营业务的植入；2020-2021年间则是因公司各个业务线条的毛利率提升。

据了解，年内华润万象生活实现毛利16.73亿元，增长29.4%；毛利率为31.7%，较同期减少0.5个百分点。

具体来看，上半年住宅物业管理毛利率上升3.1个百分点至21%，针对开发商的增值服务毛利率大幅上涨至38.8%，物业管理服务提升至15.1%；而社区增值服务毛利率下降1.5个百分点至33.1%。

谈及未来利润提升，喻霖康表示，规模做大之后提升利润，一定要做好内生增长，住宅物业方面，内生增长就来自于增值服务，利润提升也是增值服务。

他续指，基础服务的毛利率应该还是要维持在合理水平，不可能无限制在基础物管毛利率上有太大的提升，或者是期望太高，未来在物业方面的利润提升就是增值服务。

不过整体毛利率下降是受到在管商业项目租金减免影响，以及商业运营管理服务收入下降，购物中心运营毛利率下降6.1个百分点至61.6%写字楼运营毛利率微降至32.7%。

对此，喻霖康认为，对于商业而言也可以在两个方面取得内生增长，首先是推高零售额，既是市场份额占有的体现，也和收入紧密相关；其次，要做好精细管理，把经营利润率进一步提升。

“一定要是外源增长和内生增长并举，来进一步提升公司发展质量。”他说。

外源增长

“十四五”期间，进入物业管理的第一梯队，以及在管面积超过4亿平方米。

这个目标在业绩发布会上多次被提起，华润万象生活目前以市场化直拓、合资合作和收并购多措并举的方式来扩大规模，主要规模拓展业态集中在住宅社区、城市空间、写字楼及产业园。

上半年，华润万象生活市场化直拓合约面积2220万平方米，同比增长25.4%；并购禹洲物业、中南服务和九洲物业三家公司，新增在管面积7285万平方米。

收并购带来了规模的快速扩张，新增第三方合约面积同比上涨6.5倍，达到1.32亿平方米。与此同时，上市第二年，华润万象生活物管总在管面积中第三方面积占比突破50%。

至于在收并购方面有哪些原则，喻霖康表示，首先希望并购的标的公司是经营稳健、财务规范的，重点要匹配战略发展的方向，能够提升区域的管理浓度。

另外也希望并购标的在文化价值理念方面是趋同的，以及估值要合理。最后希望并购的标的项目比较好，而且也有一定的公司规模。

“收并购市场，我觉得永远都有机会。”他强调：“不会为了并购而并购，但还是希望通过多措并举并购，来提升和扩大规模。”

商管方面则做好两方面的增长和扩张，一方面承接好母公司的优质项目资源，另一方面要做好市场化的外拓。

截至6月30日，华润万象生活的住宅及其他物业管理业务覆盖全国136个城市，合约面积3.23亿平方米，在管面积2.45亿平方米，在管面积较2021年底大幅增长0.98亿平方米。

商管方面，上半年新签华润置地商业运营项目8个，于上海、成都、厦门等重点城市成功获取第三方购物中心项目7个，新开购物中心6个，新增武汉万象城、福州万象城和海口万象城3个重奢购物中心，带动集团在营重奢购物中心增至11个。

报告期末，华润万象生活为72个已开业购物中心项目提供商业运营服务，总建筑面积达到790万平方米，其中绝大部分购物中心同时提供物业管理服务。

同时，为24个写字楼提供商业运营服务，总建筑面积为160万平方米；为128个写字楼提供物业管理服务，总建筑面积为870万平方米。

目前很多公司的估值回落，面对出现的收并购机会，喻霖康在会上表示，在收并购方面，无论是在物管还是商管，都会积极关注市场上出现的机会，但不会为了做规模而做规模，依然要甄别公司经营秩序，财务是不是稳健。

规模扩张后，华润万象生活的收入有望再上一个台阶。财报显示，物管业务实现营业收入33.5亿元，同比增长40.2%；业主增值服务收入达5.6亿元，同比大幅增长77.7%，收入占比提升至16.7%。

旗下在营购物中心上半年实现零售额596.7亿元，同比增长6.6%，租金减免前经营利润率稳步提升1.6个百分点至65.5%，购物中心运营服务收入7.5亿元，同比提升13.6%。

以下为华润万象生活2022年中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：公司当前扩张战略主要是怎样的？对市场上的收并购标的是怎样的态度？

喻霖康：华润万象生活是“2+1”的业务模式，两个主要的业务板块是物业管理+商业运营，主要业务双轮驱动的生意模式，所以对未来的扩张来说，是在物管和商管这两个主力业务上双轮驱动、双线发力，来扩大公司规模。

物管方面，坚持以直拓、合资合作和收并购、多措并举的方式来扩大规模，主要规模拓展业态集中在住宅社区、城市空间、写字楼及产业园，这是主要扩张方向。

目标在“十四五”期间要进入物业管理的第一梯队，当时指引是在管面积超过4亿平米。

通过这一年多的市场化努力，目前在管的第三方面积已经在今年上半年超过了母公司过去给我们的业务面积，第三方面积占在管面积的53%。接下来，会继续在这方面发力，进一步在市场竞争当中兑现能力和价值。

商管方面，做好两方面的增长和扩张。一方面承接好母公司的优质项目资源，另一方面要做好市场化的外拓。

母公司方面，还是继续坚持战略发展方向，每年应该都有10个左右的新项目开业，在手储备项目也不多，所以要做好承接工作。另外，要加快市场化外拓的节奏，去年签约了12个第三方项目，今年上半年签约了7个，实际上在7月份，我们又新签了3个项目，分别在南京、武汉和深圳，加在一起就是22个市场化与拓的第三方项目，而且对外拓展既重数量、更重数量的特点。

去年年底全新发布了三个产品线的品牌理念，万象城作为城市高端购物中心辐射全城，万象汇更多针对家庭客群，万象天地是针对更多的年轻客群。

“十四五”的主要目标，物业要进入行业第一梯队，做中国最具影响力的城市空间运营服务商；商管方面要巩固行业第一地位，做中国商业运营管理第一品牌，这是我们的主要战略目标。

在收并购方面，无论是在物管还是商管，都会积极关注市场上出现的机会，但总体来说，还是有在收并购方面的原则，首先希望并购的标的公司是经营稳健、财务规范的，重点要匹配战略发展的方向，能够提升区域的管理浓度，另外也希望并购标的在文化价值理念方面是趋同，以及估值要合理，最后希望并购的标的项目比较好，而且也有一定的公司规模。

总体而言，在并购方面会坚守这样一些并购原则，不会为了并购而并购，还是希望通过多措并举并购，来提升和扩大我们的规模。

目前，企业股值水平半年多以来发生了很大改变，有很多公司的股值回落了不少，确实出现了一些收并购机会，但在收并购方面有我们的原则和坚持，不会为了做规模而做规模，依然要甄别公司经营秩序，财务是不是稳健。

收并购市场，我觉得永远都有机会。在目前的情况下，在估值方面会相对更为吸引，但估值只是一个方面，我们还要综合考评其他的因素来做收并购工作。规模扩张下，收并购只是其中的一个，其实我们更为看重市场的投标直拓包括公司的合资合作，可以多措并举来扩大规模。

现场提问：如何看待去年下半年以来物业股估值大幅下跌，资本市场目前更看重公司的哪些能力？

王海民：关于市场如何看待企业专业能力，我的理解是一家好的物业应该有这七种能力：高品质的服务兑现能力；高质量的运营增长能力；高黏性的客户关系维护能力；独特的生意模式和赋予的核心竞争能力；独立的市场化经营发展能力；强大的资源整合能力；拥有强大的文化吸引能力。

现场提问：现在传统的以住宅为主的物管公司也在向商业领域拓展，如何看待当下的竞争格局？在巩固基本盘和提升利润率方面，未来有没有什么规划和具体的做法？

喻霖康：华润万象生活有我们自己的独特优势。一是商管+物管的独特生意模式，决定了在空间运营管理服务方面有我们的优势。

在城市空间运营和基础的服务之上，政府更加看重我们对空间运营和活动经营服务的能力，即城市空间依然要寻求更多的增值服务能力。

由于在商业运营方面有多年的积累，对空间的定义、产品的打造等方方面面有着优势。

第二是作为央企国企，华润万象生活和政府互信合作方面也有着天然的优势。资源整合能力和背景叠加在一起，在这个赛道上有着自身优势。

我理解基本盘就是规模，不断扩大规模。总之，物业方面多措并举，商管方面承接好母公司的优质项目，同时做好市场化外拓，两个举措来扩大规模。规模做大之后提升利润，一定要做好内生增长。

物业方面，内生增长就来自于增值服务，利润提升也是增值服务。而增值服务本身绝对的空间还很大，也对标国内国际的优秀物业管理企业。增值服务利润率确实远远高于基础服务的毛利率。基础服务的毛利率应该还是要维持在合理水平，不可能无限制在基础物管的毛利率上有太大的提升，或者是期望太高，未来在物业方面的利润提升就是增值服务。

商业可以在两个方面取得内生增长，首先是推高零售额，一定要把商场零售额进一步提升，这既是市场份额占有的体现，也和收入紧密相关。因为租金往往都是采取以租+抽成的模式，销售越高，取得的租金收入就越高，租金收入越高，作为管理方取得的管理佣金也就能得到增长。

另外，要做好精细管理，要把经营利润率进一步提升，保持在一个相对高的水平上，随着经营利润率的提升，奖励管理费也能得到提升。华润万象生活一定要是外源增长和内生增长并举，来进一步提升公司发展质量。

现场提问：在疫情常态化，对未来2-3年的消费复苏节奏和能力有什么看法？今年公司在重点拓展万象城和万象汇这两条产品线，未来3-5年增长计划是什么？

喻霖康：今年上半年，零售市场受到经济增长放缓叠加疫情反复的影响，局面比较困难。到了6月份有一定修复，同比销售也恢复了两位数增长，大概在10.6%，同比增长达更高一些，可能到20%以上。

这样的修复和增长距离所想的爆发式增长有差距，但已经远远高于社销总额速度。

今年多地疫情严重时采取了静默管理，最严重的时候可能有70%的门店都采取了闭店或者完全闭店的疫情防控举措，大家对未来的不确定性，扩大投资的节奏放缓，一些品牌创新举措延后都有影响。

我觉得疫情常态化防控以及最后的彻底可控都会随着这样一种转变而转变。在疫情完全可控的情况下，对消费的复苏是完全可以期待的。所以我们还是要做好自己，我觉得市场还在而且很大，还有很大的市场空间可以开拓，去努力扩大销售，扩大市场占有份额。

从这个角度上来说，自身的能力建设包括长期以来和品牌形成的合作共赢关系，包括强大的会员体系，都是接下来工作当中要继续提升、继续坚守，提升在市场中的市场占有率和业绩取得持续增长。

魏小华：城市布局层面，会继续坚持有质量的增长原则；城市选择上，会继续选择四大国家级战略城市群，包括大湾区、长三角、京津冀和成渝地区。同时，在拓展策略上、发展层面上也会坚持“一城一策”，制定轻重协调发展，布局一、二线城市的“多城多汇”以及二线或者其他省会城市的“一城多汇”城市布局规划。

产品品牌策略是围绕三大品牌——万象城、万象汇和万象天地，未来也会围绕这三大品牌去做项目相关拓展。我们也会积极参与城市更新项目和特色创新项目。预计到“十四五”末，在管项目超过150个，150个里大概25-30是万象城，50-60个是万象汇，万象天地大概占10%-15%。