观点网 物业服务行业“寒冬”远未结束，博弈加剧的投拓市场、承压的物业费收缴率、持续发酵的金融资产减值风险，以及客户和业主不断提升的话语权与选择权，构成了2024年行业的背景板。

随之而来的影响是大多数物企增速连续放缓，盈利空间陡然压缩，二级市场投资者对企业求变的态度与行动理性观望，物管股估值继续低位徘徊。

即便是背靠头部地产公司的央企--保利物业也已显现隐忧。

2023年中期，营收71.41亿元，同比增长10.7%，增速下滑14.5个百分点。同期，毛利、净利润增速腰斩，分别同比下滑9.3个百分点至同比增长6.5%以及下滑10.7个百分点至同比增长10.8%；毛利率也同比下滑了0.71个百分点至20.46%。

应收款项却在加速增长，截至2024年中期贸易应收款项及应收票据（减值拨备前）较去年末增长52.64%至37.3亿元，其中关联方增长61%，第三方增长50.38%。而2023年中期为增长30.89%至30.81亿元，其中关联方增长9.9%，第三方增长38.4%。

经历5年来的“大物业”战略推进，保利物业“狂飙”，服务规模在央企背景的物企中保持第一。

同时，在当下行业极致内卷，需要巩固和加强自身市场地位时，保利物业又拉开了“大后勤时代”的幕布。

01 增长放缓，压力上升

2019年6月，刚从新三板摘牌不久的保利物业发布了“大物业”战略，正式宣告从原来简单的社区走向城市的方方面面。

当中包含的“全业态物业”更被视作差异化竞争的重要牌面，也由此围绕多业态展开外拓进阶，具体以居住业态为根基、商办物业为精品、公共服务物业为发力点。

凭借着控股股东保利发展带来的业务潜力，以及当年底成功获得资本市场助力，登陆港交所实现募资52.18亿港元，保利物业迎来了稳定增长期。

资料显示，保利物业截至2019年末合约面积4.98亿平方米，合同管理项目1490个；在管面积2.87亿平方米，在管项目总数1010个；至2023年末，管理规模已经翻倍，合约面积与在管面积分别为9.22亿平方米及7.2亿平方米，项目总数分别达到3069个及2465个。

期间，盈利能力也实现总体改善。数据显示，保利物业上市以来净利润的年复合增长率为26.7%，超过了收入年复合增长率24.9%。

具体而言，净利润由2019年度的4.9亿元增长至2023年度的13.8亿元，收入由59.67亿元增长至150.62亿元。毛利率与净利率总体企稳，截至2023年末分别为19.61%及9.30%，同比分别上升0.80个百分点和1.0个百分点。

从年报看，保利物业营收来自三大业务板块，其中物业管理服务收入从2019年度的38.44亿元增长至2023年度的101.52亿元，主要由管理规模增长带来；非业主增值服务收入从9.69亿元增长至20.93亿元，主要由提供案场协销服务项目、写字楼租金收入及其它非业主增值服务增长带来。

另外，社区增值服务受益于服务用户的数量与粘性增长，该公司不断丰富供应链资源、运营体系渐趋成熟，美居服务、社区零售、社区媒体、家政服务等垂直业务的服务能力提升，收入由2019年11.54亿元增长至2023年28.16亿元。

但受经济下行周期、行业竞争日趋激烈及自身战略调整部署影响，保利物业各项业务与指标的增长势头在近三个报告期内有所下滑。

管理层曾解释，2023年上半年公司按照高质量发展要求，放缓收入节奏，主动调整结构，夯实基础来追求更有质量的增速和规模。

同期，保利物业营收71.41亿元，同比增长10.7%，增速较2022年中期下滑14.5个百分点，主要是非业主增值服务同比下滑3.8%，社区增值服务同比下滑10.7%造成。其中，案场协销服务项目、小区零售、家政服务等是主要影响因素。

据了解，保利物业在打造增值服务方面投入了大量资金，但取得的效果尚有不足。公告显示，计划将IPO募资的62.5%（即32.61亿港元）用于开拓增值服务，截至2023年中期已经实际使用了32.34亿港元。

对于社区增值服务何时重回增长，管理层于2024年中期回应称，正在对原有社会化产品进行升级改造，预计1-2年内能够提高整个产业规模。

2024年中期，保利物业核心业务即物业管理服务的增速明显下滑，同比增长约16.1%至55.93亿元；而2023及2022年中期，该业务同比增速分别为21.8%及25.8%。

另外，财务压力也在上升。一方面，保利物业2024年上半年经营活动所得现金流量净额约为4.27亿元，较上年同期回正；但现金及现金等价物却较2023年末减少了约4.07亿元，期间并未进行股息派付。

另一方面，保利物业被应收账款占用的资金大幅提升，截至2024年中期，该公司贸易应收款项及应收票据（信贷亏损拨备后）达到35.8亿元，较2023年底增长约12.4亿元。

对比去年同期6.98亿元，金额近乎翻倍。

02 大物业的盈利空间

当前行业进入“微利”发展阶段，保利物业管理层于2024中期表示，受系统外收入占比的上升及外拓市场竞争加剧的影响，公司基础物业利润率面临一定压力。

2024上半年，保利物业的毛利、净利润增速迎来腰斩。数据显示，2024年中期该公司毛利为16.1亿元，同比增长6.5%，增速下滑9.3个百分点；净利润8.46亿元，同比增长10.8%，增速下降10.7个百分点。

毛利率亦同比降低0.71个百分点至20.46%。其中，物业管理服务毛利率下降0.24个百分点至16.79%，非业主增值服务下降1.53个百分点至18.05%，社区增值服务上升0.73个百分点至38.85%。

管理层过往曾指出，住宅地产增量空间并不大，保利物业更看好公共服务和国资服务的增长规模，并将未来增长主要押宝在后两者上。

从核心物业管理服务来看，保利物业大物业战略雏形已成，根据各个细分业态的服务需求与特性，打造了多个服务品牌，相应在管规模成效有所显现。

首先，在住宅社区领域，保利物业持续升级“东方礼遇”、“四时雅集”及“亲情和院”三大物业品牌服务内核。截至2024年中期，住宅社区在管面积约为2.99亿平方米，高于华润万象生活的2.595亿平方米及中海物业的2.944亿平方米。

其次，针对商业及写字楼，保利物业立足“星云企服”品牌，提供物业管理、资产管理与企业服务业务，截至2024年中期，商业及写字楼在管面积3582.8万平方米，占总在管面积的4.7%，高于中海物业2210万平方米及华润万象生活的1523.1万平方米。

此外，针对公共及其它物业，保利物业打造了“镇兴中国”品牌，构建了以政府主导、保利物业为主体，服务对象积极参与的新型公共服务管理模式。并在2023年中迭代升级为“全域飞轮”，即从城市名片治理入手，通过显著提升城市形象，推动改善招营商环境，进而增强居民幸福指数和对外来人才吸引力，最终实现全域范围的综合治理提升。

截至2024年中期，保利物业公共及其它物业在管面积在总面积中占比55%，达到4.22亿平方米，成为少有的在管面积中公服远大于住宅的物企。

与之相比，中海物业公共及其他物业在管面积约1.06亿平方米。

但目前业态结构存在的问题之一，是公共及其它物业创收能力较低。

近三个报告期，该类业态贡献收入占总物业管理服务收入的比例分别为25.4%、25.8%及25.7%，金额分别为12.24亿元、26.18亿元及14.35亿元。

从单个项目年平均收入来看亦是如此，保利物业住宅社区、商业与写字楼、公共及其它物业2023年度单个项目年平均收入分别为409.4万元/个、456.1万元/个及393.7万元/个。

以近三个年度观察，商业和写字楼、公共及其它物业单个项目年均收入有明显增长，住宅社区出现下滑趋势。

其二是回款收缴压力增加。2024年中期管理层表示，综合回款率同比下降了3个百分点左右，压力主要集中在住宅和公服项目上，小业主和外部大业主的回款率降幅均在3个百分点左右，回款率比较稳定的是商办业态，同比上升0.4个百分点，但这部分规模尚且较小。

其三是来自第三方的项目占比较高，但质量不如关联方项目。并且市场化拓展已成为当前行业的主流手段，未来第三方项目增长空间更大。

数据显示，截至2024年中期，保利物业来自第三方在管面积占比达到64.9%，但贡献物业管理服务收入占比仅为41.4%；来自关联方在管面积占比35.1%，贡献物业管理服务收入58.6%。

因而，随着政府、企业及住户端对服务品质要求的提升，保利物业的盈利空间受到压缩，但这也是物企同行们面临的共同难题。

03 国资服务升维“大后勤”

面对如何寻求高质量发展的难题，保利物业给出的解答是继续升维发展模式，将2021年首次提出的“国资服务”重新拉回人们的视野，并迭代升级出“超级快充”方案，探索国资企业大后勤外包服务。

2024年7月，保利物业在首届国资论坛上抛出“大后勤时代”概念，并称当下后勤服务正向更强的资源统筹、更综合的服务产品和更前瞻的需求响应进化。

与传统商办物业服务相比，更强调生产性服务业的支撑，切入企业生产生活多元空间，全面承接企业非核心的业务外包。

资料介绍，“超级快充”模式的运作核心主要包括电网、超充桩、电缆、快充口四大关键组件；生产保障类、绿色能源类、会务、餐饮和资产管理五大服务场景；生产、经营、办公、生活支持四大类服务清单。

并且，在不同服务场景的需求满足上，保利物业进行了不同维度的服务实践和能力构建。

例如，在绿色能源场景中，保利物业7月16日与清华大学集团团队开启IEIM（综合能源智慧管理）全链合作，旨在建设自主可控的绿色供应链，创建新型能源智控体系。

据介绍，IEIM即以智慧能源管理平台为载体，针对空调、照明、供水等能耗大户，搭建全周期能源智慧管控体系，提供从综合改造、局部重点改造、智控系统升级、智慧运维寻优、设备资产采买等不同资产阶段的能源管理方案。并拥有广泛的应用场景，包括了公建、写字楼、产业园、工厂、园林、公区、地库等业态。

值得一提的是，保利物业在助力国有资产盘活方面的表现。2022年5月与南方鼎元资产公司达成战略合作，此后为南方电网超过10处资产提供资产前策顾问、招商代理等服务。还通过导入保利系统内外丰富的资源集群，实现了中国航油科技信息中心、中国尊大楼、京城机电、新龙国际大厦等多个项目的资产盘活、效益提升。

从各类描述来看，“大后勤”概念与时下流行的IFM（综合设施管理服务）相通，仅在客户群体上更聚焦国资企业。而国资企业拥有特殊的战略地位，对资源统筹、综合服务要求更高，保利物业以此打造的品牌效果与服务能力，也有利于其参与非国资市场的竞争。

数据显示，目前保利物业服务约6000家企业，近400座写字楼，有超过300家世界500强企业入驻保利项目。

而IFM领域亦涌入不少物企角逐，其中万物梁行、招商积余、特发服务、卓越商企服务、中海物业等均是其中佼佼者，且各家企业的业务壁垒也有所不同，客户主要聚焦在新兴产业行业头部企业与外资企业领域。

保利物业的战略中也包括积极开拓高端制造业与战略新兴产业客户，2024上半年，该公司新增服务京东北京总部大厦、海尔集团青岛工厂园区、广联达广州数字科技大厦、金山集团武汉总部办公区等行业头部客户项目，加速了IFM布局。

下半年公开的拓展情况显示，该公司大后勤战略拓展力显现，不仅与多家三甲级医院达成合作，全方位赋能医院后勤。还在IFM领域成功进驻上海航融盛通大厦、武汉新长江传媒大厦、虎牙四城职场内服、广联达集团广州办公楼四大商办项目等。

整体来看，保利物业的破局思路前景不错，契合管理层对公司“形成一流的产品力、一流的行业引领力和竞争力”的期待，但要达成“聚焦50个核心城市，实现每个城市两亿项目集群物管规模”的高质量发展目标，仍需跋涉。