物企开始或进或退地探索新路

1981年，国内第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立，以此为标志，物管行业进入扩张期。在40多年的发展历程中，物管行业一直以地产附属品的形式存在与生长。

但物管行业真正进入发展轨道也只是近三年的事情。近三年来，物管企业在IPO、 收并购的大路上狂奔，但也随着地产的下滑而遭遇阵痛。刚学会“走路”的物企只得被迫“奔跑”起来，以求淌出一条更独立、稳健之路，从而重建行业信心。

一眨眼间，2022年已经过去了四分之三。物管行业在这期间，来到了重新进行市场定位与寻找未来发展方向的关键时刻。那么，在新的局势下，物管企业的战略与发展到底发生了哪些调整？

争取独立发展

依托地产而生的物管企业，今年最重要的发展关键点却是如何摆脱地产，走上独立发展之路。在今年的中期业绩会上，包括碧桂园服务、合景悠活、越秀服务、新城悦服务等在内的多家物企管理层都表达了企业独立发展的目标。

对此，中指研究院物业事业部总经理牛晓娟认为，在房地产存量时代，物业管理被视为行业的未来，此时物企若能独立化发展，可能将是最好的选择。物企需要重新审视自身独立性，抢先于行业做出理性判断和决策。

实际上，不少物企已经在展开行动。以华润万象生活为代表的多家物企活跃在收并购市场，力求在拓展规模的同时，降低关联公司项目占比。据财经网不完全统计，截至9月底，华润万象生活先后吞并禹洲物业、中南服务以及祥生物业。除此之外，滨江物业、东原仁知、南都物业、招商积余等物企均至少揽收了两个项目。

中指院披露数据显示，截至2022年9月，据不完全统计，行业公开披露的并购案例有近30宗（不含放弃或终止收购案例），涉及交易金额约100亿元。其中，绝大部分标的项目均来自第三方。

虽然当前，物企三季度报尚未发布，第三方项目占比变化尚不清晰，但仍可以从上半年数据中管窥一二。中指院指出，从当前上市公司在管面积构成看，截至2021年中期，上市公司关联方在管面积占比为46.91%，到2022年上半年下降约7个百分比至40%，关联方的贡献度在明显下降。

从披露在管面积来源构成的上市公司增量数据来看，2021年上半年-2022年上半年，期内上市公司新增平均在管面积约2519.6万平方米。其中，1839.4万平方米来自第三方，占比约73%；680.2万平方米来自地产关联方，占比仅为27%，关联方项目供给在弱化。

此外，也有物企选择与关联公司进行“切割”。9月27日，金科服务宣布，博裕资本拟收购金科股份全部要约股份，最高现金代价总额为47.63亿港元。若收购完成，博裕资本将成为金科服务新任第一大股东，企业也将率先实现独立化发展。

也有物企明确表达拒绝向地产“输血”。今年8月，新希望服务首席财务官陈江在2022年中期业绩会上向投资者保证，新希望服务绝对不会向关联房企借款。而在6月初，宝龙商业发布公告称，终止收购宝龙控股位于上海的一处办公大楼。

在牛晓娟看来，首先，房地产市场承压下行背景下，独立化发展将为物业服务企业有效化解来自于关联方的经营危机影响，降低企业自身发展的不确定性，避免来自市场的“错杀”。

其次，独立化发展将倒逼企业不断强化自身市场外拓能力建设，持续提升管理规模中的第三方面积占比，形成企业健康发展的良性循环；最后，若物企能够真正实现独立化发展，这将彻底打消市场对于物企独立发展能力的疑虑，也将大幅度提振物业投资者的信心，进而推动企业在资本市场的估值向上突破。

寻求业务增量

随着房地产行业进入存量时代，基础物业服务竞争愈发激烈。企业需要重新进行市场定位与寻找未来更多的发展方向。

新形势下，单一的规模指标或增速指标已经不足以诠释物管公司的成长性，行业正经历从规模到效率的转变，这也促使行业估值深度分化。物企正在通过整合优质资源，提供多元化、差异化的服务，打造新的盈利增长曲线。可以说，撬开天花板的能力决定了物企金矿究竟有多大。

快速拓展第二增长曲线已成行业共识。但在面对众多选择时，企业并不是在盲目拓展，增值服务、城市服务成为物企拓展新增长曲线的左右手。只是，并非所有企业都能从中分走一杯羹。

据《每日经济新闻》统计，58家上市物企中，有51家公布了2022年上半年增值服务的营收数据，合计收入242.72亿元，平均收入约为4.76亿元。从收入分布情况来看，有16家物企增值服务收入在均值以上，合计191.74亿元，约占总收入的78.99%；有16家物企增值服务收入不足亿元；而增值服务收入最少的兴业物联为298.6万元，仅为碧桂园服务同期的1/118。

不仅如此，物企增值服务增速之间的分化也正愈演愈烈。每日经济新闻数据显示，物企增值服务营收平均增速为8.4%，有32家物企增值服务收入实现上涨，其中，金茂服务、建发物业等涨幅超60%。剩余的19家增值服务营收下滑的物企中，融信服务、康桥悦生活、正荣服务、金科服务4家企业降幅超过40%。

此外，截至今年三季度末，仅有少部分物企成立了增值服务、城市服务的专属品牌。据中指院不完全统计，碧桂园服务、雅生活、中海物业、保利物业、力高健康生活、金科服务在社区增值领域已有专属品牌，保利物业成立了城市服务的专属品牌。

牛晓娟认为，造成物企之间增值服务分化的原因是多方面的。首先是疫情与宏观经济的影响因素，部分物企在总体业绩表现不佳的情况下，增值服务业自然也未能幸免；其次，部分物企对增值服务的业务结构及服务范围做了调整，短期内业绩下滑也是不可避免。

但是，物企寻找新增长曲线的脚步并未停下，大部分企业都在或进或退地探索新路。

比如，众所周知物业早早便开始从事租售业务，但在线上卖房，物企今年也是首次试水。此外，今年以来，万物梁行开始为吉利提供IFM综合设施管理服务、金科服务则是阶段性地收缩了旅游及零售类周期性业务。

在一位业内资深人士看来，行业发展虽然面临不确定性，但有一点是确定的，就是企业会一直探索新的业务链条，否则股票市值会很低。“没有太大想象空间的企业，怎么可能获得资本市场的认同？只是，现在每个赛道都是人，关键看谁整合的好，能提供综合性专业性的服务，并且速度还要快。”

打响全面竞争

而随着物管行业将业务触角延伸至其他领域，也意味着物企面临的竞争远不止于行业内部之间。物企切入的新赛道，都有专业、强劲的对手在与之竞争。

例如，增值服务中相对常见的业务社区零售就有美团、京东、腾讯等互联网巨头强势领跑；经纪服务则有贝壳、我爱我家等专业经纪公司对垒；城市服务则有环卫公司与其展开竞争。

而在这些发展更为成熟的领域，物企的竞争优势仍亟待建立。以城市服务数为例，物博会披露数据显示，在上半年公布城市服务数据的行业TOP10中，环卫公司占据七席，物企仅占据三席。其中，碧桂园服务以26.35亿元强势领跑、世茂服务以6.71亿元位列第九位，7家环卫公司的营收规模处在碧桂园服务与世茂服务之间，雅生活服务以6.42亿元位列第十位。

不过，在城市服务、增值服务赛道，物企也并非没有机会。牛晓娟以城市服务为例分析，物企切入城市服务与曾经的服务业态相比，本质上都是对人的服务。因此物企在这点上的优势明显。她表示：“专业的人做专业的事这点毋庸质疑，物企要切入新赛道也并非要在各方面都做到专业的程度，强强联合才是正途。”

但是，在这些发展相对成熟的领域，最终只会是少数企业的赛道。因而物企的全面竞争已经打响。上述资深业内人士判断，未来能够存活下来的物企，只有两类：一类是实现了效率向效益的转变，整体运营效率非常好的企业，另一类则是对甲方需求有深刻理解，无法被取代的企业。