卖停车位“上瘾”的中海物业

近期，众多上市物业公司开启了与关联地产公司的持续关联交易协议签订工作，中海物业酝酿一个多月的新停车位框架协议的持续关联交易事项也将走向股东特别大会审批。

根据中海物业提交给股东特别大会的资料显示，由于现有的框架协议即将届满，2022年9月5日，中海物业与中国海外发展及中海宏洋集团订立新框架协议，自2023年1月1日起至2025年12月31日止，为期3年。

物股通根据公告披露的数据，整理了中海物业过往与两大关联地产之间停车位的交易情况。

停车位关联交易的金额呈现快速放大的趋势。

通过拆解财务数据之后发现，中海物业在买卖停车位的业务上尝到了甜头。

自开展停车位买卖业务以来，该项业务带来的收益从2019财年的不到1000万港元上升至2020财年的接近2000万港元，其后飙升超过10倍到2021财年超过2.3亿港元。该项业务对中海物业收益做出的贡献稳步上升。

停车位买卖业务在2022年上半年继续呈现快速增长，带来的收益从2021年上半年的6940万港元上升至2022年上半年的1.076亿港元，大幅增长55.1%；

通过停车位买卖业务中海物业2022年上半年、2021财年及2020财年的利润率也得到了很大的改善，分别为27.0%、28.1%及26.4%。

如此优质的业务，自然容易上瘾。

在向股东解释为什么要持续开展停车位买卖业务的时候，独立财务顾问对中国停车行业的前景及趋势进行了分析，并得出持续向好的结论。

物股通将专章载录如下：

“根据观察所知，中国近几年汽车保有量出现明显增长。根据中华人民共和国公安部统计，截至2021年底，中国已登记机动车约为3.95亿辆，当中约3.02亿辆为汽车，较2020年底的汽车数目增加约2100万辆或7.5%。2022年6月底，汽车数目进一步增加至约3.10亿辆。

根据中华人民共和国国家发展和改革委员会的资料显示，2020年主要城市和中小城市的汽车与停车位比例分别约为1:0.8及1:0.5。两个比例均跌至不足1:1，这反映中国正面对停车位短缺的问题。

根据北京清华同衡规划设计研究院有限公司与中国重机协会停车设备工作委员会共同颁布的《2020中国停车行业发展白皮书》及《2021中国停车行业发展白皮书》，中国一线城市的停车位短缺问题尤其严峻。2020年，北京私家车数目约为660万辆，但停车位数目仅约为70万个。2021年，深圳私家车数目约为350万辆，但停车位数目仅约为210万个；上海私家车数目约为470万辆，但停车位数目仅约为90万个。

按中华人民共和国住房和城乡建设部在2015年9月颁布的《城市停车设施规划导则》（最近期版本）建议，根据停车位供给总体策略，人口超过50万人的中国城市，停车位供应总量宜控制在机动车数量的1.1至1.3倍之间；而人口少于50万人的中国城市，停车位供应总量宜控制在机动车数量的1.1至1.5倍之间。

值得注意的是，自《城市停车设施规划导则》颁布七年以来，当前中国主要城市和中小城市的汽车与停车位比例依然没有达到当年所订的目标。

基于上述现状，中国停车位供应在中期内似乎远不能满足中国主要城市对停车位的庞大需求。预计有关趋势将会持续，并将继而推动中国停车行业的发展及经济价值。”

有鉴于此，中国海外发展及中海宏洋集团提高了与中海物业的关联交易上限额度，未来三年，中海物业将拥有每年最高9亿港元的货值保障。

可以预见，中海物业为了持续稳定的股东回报，又要激励全员化身为车位专家，奔走忙碌于各大在管小区之间了。