天气渐凉，小区里又多了一个免费“薅羊毛”的机会，前提是：交物业费。

前几年，小王从来没有缺席这个“薅羊毛”的机会。4年前，想着能多回家看看的小王，在同一个小区，为父母亲跟自己分别购置了一套房产，往年年底，或自己回去、或把钱打给父母，总之父母家每年都能借着交物业费，多提上几袋米面。

不过，今年有些不一样了。年初，小王换了更加忙碌的新工作，这一年完全腾不出时间回去看老人，不多的几段相处时间，几乎都是老人坐着高铁跑来看他。自然而然，老家的房子就空置了近一年的时间。

想到明年或许还是一样的光景，小王开始犹豫了，觉得自己一没住房子，二没享受小区环境和服务，还得交这一年的物业费，有点肉疼。

为此，小王找来了他的律师朋友，以及在物业公司上班的朋友，想来聊一聊关于物业费的事情。

这时该不该交物业费？

事实上，当小王提出想不交物业费的时候，他的律师朋友，首先否定了这个想法。

“从开发商通知交付的时间起，物业公司已经在提供物业服务了，业主不能以没有享受到服务为由，拒付物业费。”根据律师朋友的介绍，服务关系从开发商履行交房义务并通知业主收房时就开始生效，即便彼时业主没有实际入住，没有办理产权证。

一番话，让小王当头被泼了冷水，他继续问，房子空着还要交物业费，其中的法律依据是什么？

律师接着说，按照《民法典》规定：“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”而根据《民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

小王还是不甘心，又说，听家里老人说，今年小区赶上周边改造，夜间施工噪音大，很长一段时间老人都没休息好，而他们跟物业反放映情况，拖了很久也没能解决。

听到这里，律师朋友也表示同情，“举一个不恰当的例子，如果你决定不交物业费，那你觉得物业是否有权力停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，亦或者索性直接堵在小区门口，不让你回家？他们当然不可能，这里面涉及了一个责任边界的问题。如你所说的暖气不热，也就是北方冬日的供暖服务，又或者是日常的邻里矛盾需要调解，周边施工扰民等等，这些是物业管理服务范围之外，物业公司没有权力约束其他单位或部门。”

律师朋友指出，这些情况下，有责任心的物业通常会积极调解或配合，在有需要的情况下，与居委会以及业委会一起向有关单位反映情况，比如供暖问题，会及时协调工程人员入户查看排除问题点。但要注意的是，这些不是物业公司的义务，同样在法律上，也不支持业主以此为理由拒缴物业费。

我为什么要交物业费？

至此，小王陷入深深地疑惑——我一年没住，也没享受到服务，这物业费不就白花了？

此时，一直没吭声的老张忍不住发声。老张算是物业从业人员，他说：“在很多城市，同样的地段，同样的学区，相近的房龄，一些房源转手时就是会卖的贵一些，很多都是因为物业的持续投入维护，社区的保养程度以及服务质量的差异构成的。”

听到这里，小王觉得似乎终于聊到正题了，那所谓能“保值增值”的物业费花在哪里了？

老张解释，物业费主要用于以下几个方面：1.安全管理：包括小区秩序队员安全巡逻、消防巡查、车辆管理等；2.环境养护：小区树木、花草的养护，蚊虫蛇鼠等四害的消杀；3.设备维保：包括车道、路面、路灯等在内，园区有大量设施设备如电梯、配电间、给排水等需要养护；4.清洁卫生：常规的园区设施擦拭、清洗，清扫社区垃圾落叶，垃圾每日的及时清运；5.活动组织：社区文化活动、文明社区宣传、节日装点等。

“除此之外，还有一些应急服务，比如在极端天气、疫情时保障小区顺利运转，所需要额外投入的人力、物力、科技成本。”

在老张看来，现在业主对于社区环境看得更重了，路面与绿化的日常维护、无接触的智能化设备，还有应对突发事件的应急能力等，都间接构成了房子在租售市场的溢价空间。

归根结底，除开物业公司经营所需的正常开支与成本、公司合理的利润外，全部都会投入到小区建设和物业服务中，如何花钱考验的即是物业公司的能力。但另一方面，老张也表示，“在‘包干制’的模式下，物业费其实是‘以收定支’的，每年的总体工作安排，其实都会在物业费收入的大框架下执行。”

因而，如果个别业主不交物业费，则社区的正常运营费用大概率是由其他业主来平摊。而如果物业服务费整体收缴率较低，则可能导致物业服务入不敷出，大幅压缩各项成本，降低和伤害园区的环境和品质。

业主愿意为服务买单，企业就更有能力投入到园区的管理和服务中，园区和房子的保值增值，最终受益的还是业主。”

物业服务该如何发展？

回到开头，其实小王并不是很在意物业所谓的“薅羊毛”机会，甚至对物业费的价格也没有特别敏感，他更在意的是，享受的服务能够与物业费之间形成正比。让父母老人能够生活在舒适、干净的社区里，遇到事情也有个帮忙的人，让自己能够省心、安心，也让自己的房屋价值不掉队。其实，小王想的就是让每一块物业费，都能有回响。

社会上不乏穿着邋遢，坐在小区门口抽烟喝茶的业余保安；也不乏态度恶劣，事事后退不作为的物业公司。但也听过见过，从半夜忙到早上帮业主迎亲、在小区铺红毯的物业公司，或者定期擦外墙玻璃，把社区管理井井有条的好物业。

不可否认，很多大型物业企业更有动力做好服务，做好服务可以让处于上游的开发商，房子更好卖，溢价更高；而企业自身也可以凭借服务实力扩大规模，并进一步提高效益。 

这是一个良性循环。事实上，多数大型物业企业都是上市资产，在充分的监管下，让成本、服务、治理更加透明，同时，他们普遍也服务于一些更“贵”的写字楼、产业园区，这部分收益也可以平衡在住宅业态服务中不高的利润水平。

让服务更加透明，也是政策引导下，物业管理行业发展的方向。在2021年7月，住房和城乡建设部专门下发文件，要求各地开展加大物业服务收费信息公开力度的工作。经过半年多的执行，目前已在全国217个城市，近9000个小区开展了此项活动。

可以预见的是，随着行业规范化、透明化的发展，未来也将有更多物业服务，可以俘获业主的芳心。

（本文中小王为虚构人物）