1. 华润万象生活——新晋市值王

2022年穿越周期，资本市场渲染出肃杀与冷清的氛围：

上市意愿下降、门槛提高、审批放缓；股价和市值持续下跌、触底；很多物业公司开始经营收缩，讲新故事的意愿越来越低。

比起曾经破千亿再度破两千亿的火热，过去这一年就是跌破千亿再度跌破500亿，持续下探。

这是一场席卷整个行业的变局，以至于2022年的基调里充满了悲情。

但触底这个词，一般也并不是个绝对绝望的词，因为其后通常有“反弹”。如果要对比一年的股价变化，其实还有一部分物业公司，相对来说还过得去。

比如，曾经有市盈率之王之称的华润万象生活，在2022年又获得了市值王的新称号。

2022年开年第一个交易日，华润万象生活收盘价35.45，市值约809亿。到了年底的最后一个交易日，收盘价39.65，市值约905亿。

这一年里无论如何曲折，并不能从开年和结尾的数字中直接反馈出来。但站在新一年的开端回首过去的寒冷，却足以让我们从数字中体悟到一丝释然，怀抱起对今年的新的希望。

今年开年之后的二十几天里，物业股回弹明显。

1月4日，华润万象生活重新冲出千亿市值，成为新年里第一家破千亿的物业公司。

华润万象生活能够在差市场保持住市值，当然有其大央企背景+重奢护城河的归因。

但如果能再保持领先甚至上涨，必然除了“外在”的硬件条件，还要有其他的内涵，比如服务水平、运营能力。

内外兼修，在遇到挫折时，才能更从容一些。

2. 碧桂园服务——保住了规模top1

2022年，碧桂园服务公告的收并购交易仅有两笔。上半年31.29亿元拿下中梁百悦智佳93.76%股权；下半年2.33亿港股收购合富辉煌21.47%股权。

虽然收并购少了，但根据克而瑞数据，2022年碧桂园服务在管面积达到了9.99亿平方米，比第二名万物云的9.03亿多了近一个亿。

这个成绩，不止保住了碧桂园服务的规模top1地位，也保住了其在整个物业市场，作为现象级存在的品牌效应。

对碧桂园服务来说，2022年算是一次大考：超大规模收并购之后的整合，通常更有考验性；市场对其资金安全充满着担忧；多项社区增值服务遇到天花板，增长后继乏力……

可以说，2022年做的好，把规模兜住了，才有可能从一家「规模型」物业公司进化成真正的独角兽。但如果没有良好地穿过2022年，就很有可能陷入规模困境。

现在回首，2021年的几桩大手笔，真可以算是豪赌。

至于后续故事如何，很可能在2023年逐一解开前面的伏笔，并继续埋新的伏笔。

3.  万物云——年度热搜榜首

对比碧桂园服务的规模制胜，万物云的故事线显得更复杂一些。主线之外，更开了许多分支。

多线并举，包袱一个接着一个地抖出来，在过去一年喜提多个热搜，基本上是赢麻了。

随着万物云成功上市，上市物业公司的头部格局基本上形成了。

虽然后面不出意外地破了发，估值也一直低迷，但适时地推出了“为行业正名”、“不要让高毛利害了行业”、《住宅物业服务倡议书》等新故事，还带火了“长坡薄雪”这个词。

这个词的来源是巴菲特的一句话：人生就像滚雪球，最重要的是发现很湿的雪和很长的坡。

长长的坡是指所在领域有长线发展前景，厚雪是指经营和盈利能力强，二者兼得是最理想的状态，但现实中通常不太可能实现。因此，难能可贵的是“长坡薄雪”，短期难以有十分可观的盈利，但长期向好。在登长坡的过程中，需要足够的耐心和定力。

万物云要讲“长坡薄雪”的故事，需要的定力不知道能不能跑赢目前市场对物业价值的重新评估，以及投资者对长线业务的耐心。

但或许是为了表明决心，年底朱保全和张海一起被钦点为联席总裁，管理团队形成铁三角。这个任命在前一年铺垫时说的是：行业阵痛期需要全面加强统筹作战，发挥集团军优势。两条业务线，张海负责开发经营业务，朱保全负责经营服务业务。

今年万物云成功上市，算是第一步成功。而后市值虽然有些失利，但接下来的救市动作确实也打动了很多人。

写到这里，头部的这三位已经展现出很明显的差异化了。从地产相对简单粗暴的逻辑向绣花式的服务运营转变，并且在资源、人才、政策等各方面都有不同程度的倾斜，能做到这一点，一般都能多少感觉到幸福。

4. 星盛商业——高毛利保持者

作为港股上市的首家纯商管物业公司，星盛商业2021年1月26日上市以后，基本上一直是高毛利保持者。

在2023年“丁祖昱评楼市”年度发布会上，丁祖昱提及2022年上市物企几个特征：

增速下降：规模增速从47.8%降到29.4%，营收增速从44.3%降到27.9%；

盈利下降：毛利率从25.7%降到23.9%，净利率从12.6%降到10.4%；

估值下降：PE均值从2020年8月最高点53.3到 2022年10月底触底到达8.4；

……

行业平均毛利率2022年仅有23.9%，星盛商业大约是这个数字的两倍。

因为没有住宅物业，如果单从管理规模看，这家公司是妥妥的“吊车尾”，但根据中指院数据，2022年中期其旗下已经有92个商业项目。

去年星盛商业的股东大会上，黄楚龙金句很多：“星河要做500年，不做500强”“在星河做企业不赚钱，不是犯错误，而是犯罪”……

对高利润的追求，几乎是澎湃在语言里。

和前文的万物云“长坡薄雪”算是形成了小小的对比。

5. 滨江服务、建业新生活、祈福生活服务——区域深耕

前面的几个物业公司，不管是大还是小，几乎都是全国性布局。

咱们也来说说区域深耕、半径比较小的物业公司。滨江服务深耕浙江，建业新生活深耕河南区域，祈福生活服务的半径更小，仅在广州番禺区。

从经营数据来说，滨江服务2022上半年在管面积3544万平方米，同比增长42.4%，合约面积5736万平方米，同比增长41.3%；实现营收8.3亿元，同比增加40.6%；毛利率约为31.5%，财务指标基本保持健康。

建业新生活这几年增速不快，去年中期实现营收15.65亿元，同比增加0.1%；净利润3.015亿元，同比增加11.3%。但中期派息80%，在物管股当下这种形势里，属实算得上一股清流。

祈福生活服务更是一家非典型物业公司，管理的面积很小，集中度又很高，在提供基础服务之外，又发展了许多其他内容，比如餐饮购物、便利店超市等，有种把零售mall分散到社区里的既视感。

总体来说，几家区域深耕的企业，能很好地把握一个“稳”字，在寒冬中虽然也受些影响，但基本上是安全的。风雨飘摇里，能“稳”住，当然也是幸福的物业公司。

6. 新大正——差异之美

新大正也开始趁着年初搞事情，刚过了元旦，就官宣收购事项。

收购标的主要资产为云南澜沧江实业有限公司，管理面积达4000多万平方米。主要从事水电站等工业园区的物业管理服务，同时衍生出水利水电工程及检修等服务。

如果研究去年有明确披露的几十起大额收并购事项，物业公司的收购基本上仍然是集中在住宅物业服务方面，创新层面则围绕社区增值服务来，比如房产代理、托儿所业务、车位；去年还有许多物业公司进军城市服务，收购了一些环卫、生活垃圾处理、园林景观类企业。

新大正的这些收购，看起来就有点“深”了。能源物业是公建物业的重要细分领域，而电站物业是能源物业中再度细分的一种，属于细分又细分。

众所周知，很多事不能细究。因为涉及到细节，就涉及到更专业的层面，这就跟小孩子刨根问底大人被问到恼羞成怒一样。

从数据来看，2022年前三季度累计实现营收19.14亿元，同比增长约32.62%；净利润1.48亿元，同比增长约26.15%；新拓展项目中标总金额超15亿元，新签约合同年金额约7.25亿元，同比增长约13%，其中重庆以外区域市场拓展量占比约76%，另通过延伸拓展现有项目实现合同总额增加约6200万元。

新大正去年的幸福指数应该不算低，年初参与冬奥会，也不是传统的清废、保洁工作，而是为16万平方米冬奥场馆提供热力供应。（回顾：冬奥顶流背后的物业服务）

中间外延式拓展不停，4月完成9700万元收购四川民兴物业后，11月初再度完成收购四川和翔环保等，8月下旬将经营范围新增至名胜风景区管理、城市公园管理、洗染服务。

以前没有靠山是个劣势，但在2022年的大环境下，反而成了没有“拖油瓶”的闪光点。既不被地产思维裹足，能够完全按照自己的逻辑在市场里闯荡，也不必担心被地产负面拉入某类泥淖。

7. 今年上市的7家物业公司

能在今年这样的差市场上市的，恐怕都有点东西。

2022年对物业公司的上市审批，变得更加严格审慎。单从物企上市总用时来看，几乎翻倍拉长，从2020年的137天涨到了2022年的294天。

今年全年，一共有7家物业公司成功上市，除了万物云，几乎是一水的中小型物业公司。

这几家物业公司，都各有特色。有的在超高层有很丰富的服务经验，有的讲科技讲蝶城故事，有的深耕区域，有的社区增值服务的毛利很高，有的专注城市服务。

不管上市以后如何再度出发，上市本身就足够令人心潮澎湃。

8. 穿越周期的所有其他物业公司

回头看看，都是序章

过去一年，物业公司受到了太多暴击，有的还是直接或者间接来自母公司。

在这一年，有6家物企股权被抵押或出售，资金总额超100亿元，多家企业收购地产公司资产，另外还有3家物企累计向关联地产公司借款超45亿元。

再加上疫情的持续和反复，不管是对服务人员还是新业务的开拓人员，都是持续的反复的高强度的磨砺。

但物业公司自己，还承载着业务增长的压力。社区增值服务、城市服务的探索仍然处于方兴未艾的阶段，天花板太低，发育得很骨感，需要不断地注入新鲜血液，也就需要更多人力物力财力的支撑。

历史的长河波澜壮阔，或许我们现在恰好就在某个历史拐点中。