第一家被国资接手的民企物业股 复牌倒计时

完成股份交接7天后，第一家被国资投资基金纾困的爆雷房企旗下的物业股——奥园健康在香港千禧新世界酒店举行了2022年度、2023年度股东大会。

全新一届股东会审议了2021年、2022年业绩，并重选董事。台上只剩下职业经理人，其中负责回答的是“老将”、执行董事郑少辉。

今年2月，奥园健康宣布易主。广州国资基金公司“南粤基金”接手第一大股东之位。7月18日，奥园健康公告称，原大股东中国奥园在7月17日完成出售其29.9%股权，不再为控股股东，南粤基金最新持股29.9%，为单一最大股东，中国奥园还持股24.68%，位列第二。

奥园健康前主席、中国奥园的创始人之一的郭梓宁，上一次出现在奥园健康的股东会还是在2020年，之后缺席2021年度股东会。宣布南粤基金入主的当日，郭梓宁火速辞去非执行董事和董事会主席两个职位， 广东新火实业集团有限公司主席朱云帆，作为南粤基金的代表补位非执行董事，负责监督整体管理、投资及融资，加强内部控制及财务管理。

物业股是地产上下游产业中少数的现金“大牛”，因为依靠开发商这颗“大树”，又有相对的独立性，在过去约十年间受到资本追捧，市盈率屡创新高。

即使是物业估值大跌之后，它依然是开发商自保的第一选项，多家爆雷房企出售旗下物业板块回流现金。

这些房企里，“抢收”较快的，如花样年、禹州等把物业卖给了同行。动手稍微慢点儿的，如金科物业、奥园健康还能等到金融平台的青睐。再慢一些的，只剩下质押股权等为数不多的办法。

横在普通投资者和上市物企之间的，是巨大的信任危机。

此前恒大物业爆出134亿违规质押，使得民企物业股的市场信誉跌到谷底。奥园健康也发生了同样的事情。

去年10月4日，中国奥园、奥园健康公布独立调查结果，确定奥园健康与母公司中国奥园及旗下子公司、供应商等，存在若干资金划拨、融资担保及关联交易等行为。这些资金最后流入到中国奥园。到调查完成之前，被违规挪用的资金已补偿到位。

虽说补偿到位，2022年底的银行结余还有8亿多，奥园健康显然还是需要更多的资金，在复牌前申请了一笔增发融资。其通过最新的股东大会授权，以发行、配发及处理不超过于已发行股份总数的20%。对于股东来说，增发意味着他们手中已停牌许久的股份还要被稀释。

奥园健康之前，同样被基金纾困的物业股金科物业，已被大股东博裕资本派驻三名非执董，南粤基金是否也会执行类似的操作继续派人进驻奥园健康？接下来南粤基金是否会直接参与经营？

股东最关心的还有复牌的问题。奥园健康停牌已15个月，截至目前，已完成了复牌指引里的所有条件，并在2023年5月31日向香港联交所提交复牌申请，但至今没有具体的复牌时间宣布。

股东会上，奥园健康管理层回答了这些热点问题。这些问题的答案，不仅关系奥园健康未来的走向，同时，也可能成为此后国资纾困的参考路径。

以下是奥园健康2022年度股东大会实录：

股东：为什么2022年不派息？奥园健康换了“话事人”，接下来的方向是什么？

郑少辉：首先感谢这位股东的提问。现在新的大股东（南粤基金）是广州市增城区政府辖下的一个基金，它是一个做城市发展的股权投资基金，管理超过800亿元资产，位于大湾区私募股权基金的前列。

奥园健康自身的业务发展，有稳定的业绩增长，以往我们有稳定的派息政策，但2021年、2022年我们不考虑派息。派息取决于很多因素，在此不多叙述，大家都明白整个市场环境，我们希望保留足够的资金去发展业务。如果2023年的业绩理想，公司董事会会再考虑派息。

南粤基金看好奥园健康的长期发展，南粤基金有权再派人进董事会，以后的参与是执行型还是非执行型，这要视他们自己的看法，但是目前南粤基金是以投资者的身份参与。

我们整个团队，包括物管、商管是稳定的，南粤基金重申很满意我们的团队表现，大家可以放心。我们接下来的业绩一定会有稳定的增长。

刚才问及公司会否越做越差，受大环境影响，2021年、2022年受房地产开发的拖累对业绩有一定的影响。新股东进来后我们会轻装上阵、重新出发。

刚才提到派息政策，我们会综合考虑。重选是一个议程，至于重选后的股东、董事，包括执行、非执行、独立非执行，如果有变动我们会根据上市条例的程序去做。

股东：现在大家都不知道南粤基金进来后公司的方向及政策有何改变，只是这一刻要根据上市条例，所以召开股东大会。请问下面两成增发，为何有这么大？

郑少辉：南粤基金的加入对奥园健康整体有非常大的帮助，有一个强大的国企基金进来支持公司，包括以后的业务层面、对接政府机关部门、融资层面，都会对公司有帮助。

至于未来南粤基金进来后，整间公司会否转型呢？这一刻我们的本业都是以物管、商管为主。南粤基金是一个股权基金，它是以纯投资的角色加入，我们看不到未来的业务发展有大幅的改变，只看到是多元化的业务发展。

在座有些股东说了，这是授予管理层或授予董事会发行新股、回购股份，但是以整个公司管理层、董事会来看，我们不会轻率做这件事，之前会作充分考虑，考虑股东的利益，不仅是小股东，南粤作为大股东，中国奥园是第二大股东，他们也会考虑做这件事对股东是否合适。

股东：公司会否考虑回购股票？会怎么回购？

郑少辉：如果熟悉公司或了解公司过往的发展，包括中国奥园，适当时候我们会做回购，但取决于资金方面的考虑。我们可能将资金用作新的项目收购、发展新的机遇，这对股东创造的价值可能大于回购股份。

股东：在业务方面，现在的环境比较差，请问公司整体的情况如何？

郑少辉：我们的业务以物管、商管为主，商场方面，我们管理着以前中国奥园的商场。现在商场的整体运作是不错的，特别是复苏后，消费、饮食业都有增长。

物管方面相对稳定，过去两年随着跟中国奥园厘清账务及管理上的问题，公司轻装上阵，2021年、2022年收入有轻微下跌，但2023年重新出发，8月底中期业绩会出来，可以看到会有一个不错的、稳定的表现。

股东：我留意到2022年的应收款上升了2亿元，但生意少了，原因是什么？今年收取管理费的情况会否有改善呢？

郑少辉：2022年的应收账款较2021年有上升，主要因国内2022年的疫情非常严重，我们的收款员、催款员在城市停摆的情况下，亦会在线上催收物管费用，哪怕有些同事生病了，他们也会通过打电话去催收。大家要理解2022年国内的环境，所以回款率较差。

我们营运现金流为正的项目，股东关注赚到钱，究竟收钱如何。2023年公司制定的目标，公司管理层积极要求各个项目区域以收定支，即收了多少钱再去花多少钱，希望整体现金流保持稳定。随着疫情放开，各方面复苏后，相信回款率会有改善，希望届时你们能看到公司在这方面的努力。

股东：公司的方向是以收定支，但财务方面是否还有隐忧呢？

郑少辉：2022年公司的净资产为9.92亿元，银行余额为8.26亿元。奥园健康是一间接近没有负债的公司，我们的财务压力、融资成本压力非常小，在外面没什么借贷，公司会考虑适当控制融资成本，而且我们是一间维持低杠杆的公司，这方面股东们可以放心。

股东：请问公司在复牌方面有什么考虑？

郑少辉：复牌方面，我们刚刚出了一个公告，当时停牌亦出过公告，需要满足一系列的条件，这一系列条件现在绝大部分已完成，2021年、2022年的中期业绩、全年业绩已公布，也完成了独立调查，管理层的整改已完成，也有新股东加入，可以说复牌已到了最后的阶段，公司在努力冲刺。

股东：能否预计还要多久复牌，以及欠缺什么才能真正复牌呢？

郑少辉：我们明白股东们很关心复牌的问题，既然有新的大股东加入，新的大股东亦会关心这些事项。最后冲刺的10米，因为上市条例要求我们不能透露太多信息，但是我们有信心可以尽快复牌，希望尽快给大家带来好消息，我们不希望拖得太久。