近年来，物业企业不断开拓非住、城服等新兴赛道，但住宅物业在物企的业务中仍占绝对比重。研究住宅物业市场容量对企业业务的开拓具有重要意义，在当下竞争激烈的住宅物业市场中认清市场格局，有针对性地外拓尤为必要，本文将从住宅物业细分市场出发与大家一同探讨。

增量持续下降，未来增量年均10亿方左右

近8成集中在三线及以下城市

在增量市场中，项目物业费相对较高且相关设施设备刚刚投入使用，维修成本也较低，因此，增量市场是企业重点关注的优质市场。但增量市场与开发商拿地、销售息息相关，土地成交规模、住宅的销售规模决定增量市场的发展潜力。近几年，地产行业形势严峻，开发商拿地意愿直线下降。根据克而瑞监测，2021年开始，全国住宅用地成交规模逐年下降，2022年全年成交12.1亿平方米，与2020年相比几近腰斩。2023年以来，下降趋势仍在延续，1-9月全国累计成交住宅用地仅4.4亿平方米，折算成全年规模仅剩高峰期（2020年）的1/4。

从住宅销售数据来看，过去10年全国住宅销售规模约132亿平方米，克而瑞预测，全国住宅销售规模已进入下降通道，未来10年该规模将下降至100亿平方米左右（每年约10亿平方米）。

从城市分布来看，全国住宅用地仍集中在三线及以下城市，占比接近8成，2023年一线城市占比有所提升但依然较低，仅3%。三线及以下城市物业费相对较低，这部分增量市场是否成为企业拓展重点值得商榷。

存量市场“优质”项目稀少，上海仅5%

增量市场的拓展一方面受限于规模整体不断收缩，另一方面受到增量规模主要集中在三线及以下城市的阻碍。存量市场已经成为物业企业重点关注的对象，存量竞争也逐渐白热化，优质项目带资进场也时有发生。

根据克而瑞物管预测，2023年全国住宅物业管理规模将增加至217.4亿平方米，营收规模将进一步提升至5164.3亿元，存量市场规模巨大。

存量市场规模巨大，但优质项目依然是企业争抢的重点。项目的优质与否受到楼龄、物业费、项目规模等诸多因素影响。以上海为例，我们可以从楼龄、物业费、项目规模三个主要指标来判断该城市优质项目的数量。数据显示，楼龄在5-10年的项目占比19%，5年及以下的项目占比为16%，如果将10年及以下的项目作为优质项目的话，上海优质项目占比35%。从物业费的角度看，如果将3元及以上的项目作为优质项目的话，上海优质项目占比22%。从项目规模角度看，规模越大对项目运营越有利，若将10万方及以上的项目作为优质项目，则上海优质项目占比为30%。

单独指标来看，上海优质项目占比均在20%以上，但真正的优质项目需要同时满足多个指标。我们将满足以下条件的项目分别定义为最优质项目和次优质项目。即，最优质项目为楼龄10年及以下、物业费3元/平米/月以上、规模10万方以上，次优质项目为楼龄10-15年、物业费2-3元/平米/月、规模10万方以上。

数据显示，上海最优质的项目占比2.6%，次优质项目占比2.4%，全市存量住宅市场中优质项目占比仅5%。由此可见，存量市场中优质项目依然较为稀缺。

优质单盘“厮杀”严重，管理密度更该优先考虑

存量优质项目稀少，头部物企竞争激烈，带资进场时有发生，带资金额也不断刷新。2023年5月武汉爱家名校华城项目公开招标，万科物业、保利物业两家分别开出带资510万、420万的条件同台竞技，路演期间万科物业将资金使用名目、进场时间等一一列明进行公示，最终该项目由万科物业获得。

2023年6月西安缤纷南郡小区招标，彩生活、金茂物业、金地物业、万科物业四家均提出带资进场，万科物业承诺带资金额高达736万。

带资金额不断刷新，其根本原因在于项目较为优质。公开资料显示，武汉爱家名校华城项目总建筑面积70万平方米，共计4349户，物业费为2.6元/平米/月，西安缤纷南郡小区总建筑面积50.8万平方米，共计4823户，住宅物业费为2.2元/平米/月。以上两个项目均属于区域内大盘，且物业费均不低。根据测算，西安缤纷南郡小区饱和收入可达1600万/年左右。

尽管优质项目收入可观，但整体优质项目稀少，头部物企虎视眈眈。对于大部分企业而言，管理密度的提升应该受到更多重视。以万物云上海区域为例，其在上海在管规模约为2877万平方米，在管项目约160个，其中浦东新区、闵行区在管项目均超过40个。管理密度的提升使得企业在城市乃至特定区域内的运营成本得到极大的压缩，同时提升了企业的经营效率。

对于不同量级、不同类型的物业企业来说，在面对住宅物业增量市场、存量市场机遇和挑战时拓展策略各有差异。但对于大部分企业而言，三线及以下城市的增量是否大力拓展是需要重点考量的，与地方城投及国有企业合作是其可行的路径之一。而在存量市场中，相比优质项目的争抢，或许管理密度更值得企业重点关注。