2024 年，物业服务行业历经波折，交付风险上升、应收压力增大等问题接踵而至，行业发展面临诸多挑战。在这样的大环境下，无论是投资者还是从业者，都对行业未来走向尤为关注。2025 年，物业服务行业将何去何从？

01 新房交付风险与市场挑战

当下，物业服务行业在新房交付方面面临着越来越高的不确定性。竣工未售项目日益增多，房价又持续波动，这使得物业服务公司的收费收入愈发依赖开发商。这种趋势不仅加大了物业服务公司的应收风险，还对客户满意度构成了挑战。

相关市场数据显示，到 2024 年中期，样本公司开发产品（现房）的存货比例已增至 22%，与 2022 年上半年的 13% 相比，有了大幅提升。这清晰地表明，新房交付后，物业服务公司在收入增长和盈利贡献方面的影响力有所下降。基于此，我们判断，物业服务公司对新房拓展的重视程度会继续降低，整个行业也需要不断适应这一变化。

02 非住宅物业服务：行业周期性调整

物业服务的非住宅业务同样遭受考验。需求下滑和回款减速带来双重压力，使得合同质量和盈利能力成为关键。在这种市场环境下，一些企业已开始主动提高拓展标准，重点关注优质大额合同，以此降低应收款风险，保障合同的长期稳定性。

面对这些挑战，我们认为，非住宅物业服务的契约质量会逐步得到保障，但整体市场仍需逐步适应其周期性波动。

03 存量住宅拓展的重要性上升 

随着新房开发增速逐渐放缓，存量住宅的拓展变得愈发关键。尽管市场存在风险，但像万物云、绿城服务等公司在存量房拓展方面成绩斐然，成功克服了设施老化等难题。预计到 2025 年，存量住宅外拓在整个外拓比例中会占据重要地位，行业发展潜力依旧巨大。

04 应收款风险逐步解决

在 2024 年对关联方欠款进行有效控制后，物业服务公司的财务独立性有所增强。虽然第三方收缴率有所下降，但我们预计 2025 年将会出现复苏迹象。这一趋势将促使企业在提升客户满意度及入住率方面更加精细，从而增加提高收缴率的可能性。

05 规模化退盘的结束

过去两年的规模化退盘现象已接近尾声。一些企业因收并购标的质量欠佳或项目入住率较低而选择退出，不过，这一过程的结束将为企业提升利润和现金流奠定基础。随着企业当前合约质量的显著提升，未来的发展将更注重质量而非数量。

06 成本管理：保持稳定

在低通胀环境下，物业服务公司的成本普遍保持稳定，人工成本得到有效控制，科技的应用更是进一步提高了工作效率。预计未来，物业服务行业的基础服务毛利率将保持稳定，个别管理改进显著的公司，还有可能实现毛利的大幅提升。

07 增值服务的转变

与基础物业服务不同，增值服务作为可选消费，受经济周期影响较大。在业务创新的大背景下，我们预测 2024 年增值服务会出现负增长。但到了 2025 年，预计这一业务单元将发生质的变化，包括与其他物业企业展开合作，以实现规模经济与资源共享。

08 产业并购的新机遇

尽管目前行业并购活动仍处于低潮，但一些头部企业的现金流较为充沛。预计到 2025 年，市场并购活动会继续进行，不过主要集中在小而美的优质项目上。当前资产市场估值回落，为并购创造了新的机遇。

09 提升投资者回报

物业服务行业收益稳定，且具有高分红预期，这使得企业越来越重视对投资者的回报。我们预计到 2024 年，行业整体股息率将达到 57%，这反映出企业营收与现金流的积极变化。行业的分红趋势正在不断加强，给投资者带来了丰厚的回报预期。

10 物业服务公司估值或已见底

历经多年市场波动，物业服务公司的估值已处于历史底部。在盈利能力和营收规模得到保障的基础上，行业已逐渐告别重融资、轻分红的过去，形成了良好的发展态势。预计在即将发布的年报前后，行业估值将会得到提升，成为投资者关注的焦点。

尽管物业服务行业面临重重挑战，但随着市场环境的逐步改善和企业自身的积极调整，2025 年无疑将是行业复苏的关键一年。投资者应密切关注行业动态，通过深入分析把握市场机会。企业则应在适应市场变化的同时，积极寻求多元化的业务发展，以实现可持续增长。