在湖北襄阳襄州区的鹿门山上，鹿门寺静静伫立，见证着千年的时光流转。这里山峦起伏、林木幽深，清幽的环境吸引着无数香客前来祈福，袅袅香火从未断绝。谁能想到，这座宁静古刹的周边，成为了物企在环卫市场开疆拓土的新战场。春节后开工的前一天，保利物业（06049.HK）成功在环卫竞标市场中脱颖而出，拿下了鹿门寺周边未来三年的道路清扫保洁业务。

2 月 7 日，中国政府采购网公布的襄州区环卫市场化服务（二次）中标 (成交) 结果公告显示，保利物业凭借 96.96 的综合评分成功摘得该项目，中标金额 7877.21 万元，服务期限为 3 年。这个项目其实早在去年 11 月底就首次发起招标，可惜当时因响应的供应商不足三家而流标。直到今年年初重新招标，保利物业才成功斩获运营权。

近年来，越来越多的物企不再满足于传统小区物业管理，纷纷向城市服务领域进军，环卫业务成为了它们重点关注和布局的热门赛道。毕竟，环卫市场这块蛋糕看起来十分诱人。

相关统计数据表明，2024 年全年，环卫服务市场公开招标约有 13900 个环卫服务项目（标段合计），总合同额超过 1935 亿元，年化额总计超 900 亿元。众多物企纷纷下场，试图在这块大蛋糕中分得一杯羹，在过去的一年里，也确实各有收获。

依据《环卫在线网》发布的 “2024 年度环卫服务市场渗透力度 TOP50”，深圳市金地物业管理有限公司、碧桂园服务旗下的康洁科技集团有限公司等物企均榜上有名，二者的合同额分别约为 7.99 亿元、7.53 亿元。从业绩数据来看，2024 年上半年，披露数据的 18 家上市物企城市服务总营收约为 77.64 亿元，同比增长 2.6%，其中有 4 家上市物企城市服务营收增速超 30%。

然而，在物企于环卫市场激战正酣的背后，难题与困境正逐渐浮出水面，且愈发严峻。有行业观察者犀利指出：多家上市物企 “被环卫业务掏空”“在环卫赛道折戟沉沙”。

01 巨头折戟：碧桂园服务与世茂服务的困境

前几年，物企纷纷切入环卫赛道，大肆收购相关标的，如今这些标的陆续进入清算期，可结果却不尽如人意。

今年 1 月 3 日，碧桂园服务发布资产减值公告，宣布对非全资附属公司碧桂园满国环境科技集团有限公司（简称 “满国环境”）计提资产减值准备，数额约为 8 亿元至 11 亿元。满国环境成立于 2015 年，原名山东满国康洁环卫集团有限公司，一直专注于城乡环境卫生一体化管理运营服务。2020 年 10 月 14 日，碧桂园服务宣布收购其 70% 股权，当时拟定的最高代价不超过 24.5 亿元。

在收购满国环境时，碧桂园服务雄心勃勃，立志将环卫业务做大做强，甚至与满国环境的卖方签订了单独分拆环卫上市的对赌协议。仅仅半个月后，同年 10 月 30 日，碧桂园服务又宣布拟以不超过 8.71 亿元的总代价，收购福建东飞环境集团有限公司 60% 股权，交易协议详细到洋洋洒洒写了 15 页，对代价支付条款、质押担保、业绩承诺及管理层超额完成奖励、未完成补偿等都做了细致约定。

但现实却给了碧桂园服务沉重一击，福建东飞除了 2021 年完成了承诺业绩指标外，2022 年、2023 年均未能达标。2022 年营收指标相差约 2.47 亿元；2023 年营收、扣非净利润分别相差约 5.87 亿元、1.74 亿元 。到了 2024 年 7 月，碧桂园服务无奈与福建东飞原股东达成新协议，“被动” 增持福建东飞 7.5% 股权至 67.5%。

同样在环卫业务上遭遇困境的还有世茂服务。今年 1 月 13 日，世茂服务公告，拟收购深圳世路源环境有限公司（简称 “世路源环境”）33% 股权，对价 8315.9 万元，交易完成后，世路源环境将成为其间接全资附属公司。

世路源环境前身为 “深圳深兄环境有限公司”，成立于 2003 年 3 月，主要在国内提供城乡环卫一体化服务，是世茂服务在环卫赛道布局的重要一步。2021 年 4 月 19 日，世茂服务与钟伟平、钟志平达成收购协议，以 5.06 亿元的总对价收购世路源环境 67% 股权，其中 4.39 亿元为基础代价金额，对应收购 PE 为 12 倍，符合当时市场行情，另外 6700 万元为可调整部分，涉及买卖双方签订的业绩对赌。

但世路源环境的原股东未能完成对赌业绩，由于原控制人的个人财务问题及接受个人事务调查，无心专注于公司管理与发展，世路源环境已连续两年亏损，且亏损呈扩大趋势，2022 年、2023 年的亏损净额分别为 3431 万元、5366 万元。

世茂服务为保障自身利益，与原卖方对簿公堂，一番拉扯后，虽未花钱就获得了世路源环境剩余 33% 股权，还 “赚” 回了 5141.48 万元，但不可忽视的是，2024 上半年，世茂服务的城市服务收入较 2023 年同期下降了 7.9%。相比之下，世茂服务同年以 8.42 亿收购的另一家环卫公司 —— 无锡市金沙田科技有限公司，结局更为惨淡。去年 9 月，世茂服务 “退货” 了无锡市金沙田科技有限公司 60% 股权，交易对价仅为 2.5 亿元，一买一卖之间，世茂服务亏损约 5.924 亿元。

02 市场困局：预算下滑与账款难题

碧桂园服务和世茂服务作为头部物企，凭借品牌和资金优势入局环卫服务，本应抢占先机，可清算前几年收购的环卫标的，却都交出了令人失望的答卷。

对于满国环境的减值，碧桂园服务给出两方面原因：一是满国环境过往年度业务拓展未达预期，部分存量业务调整，致使收入及利润下降；二是部分客户回款周期变长，导致现金流状况不佳。

世茂服务卖掉无锡金沙田的理由则是，自 2021 年收购以来，各股东间经营理念产生分歧，致使应收账款增加、现金流压力增大，无锡金沙田的收入增长及市场拓展均未达公司预期。对于福建东飞盈利能力大幅缩水，碧桂园服务未作过多解释；而世路源环境亏损扩大，世茂服务则归因于原实控人管理缺位。

综合来看，当前环卫行业面临着复杂且艰难的市场环境。一方面，部分城市政府财政预算收紧，全国城市服务相关财政支出呈下滑趋势，环卫业务预算也不断下降，给企业增长带来巨大压力。

数据显示，2024 年全国环卫项目公开标年化额同比 2023 年年化额降低 16%，不过市场规模仍发展到 3314 亿元，增长约 10%。如开篇提到的保利物业中标的襄州区环卫市场化服务，首次招标预算金额 7992.53 万元，高于其中标金额。

另一方面，环卫业务收入受到挤压，企业应收账款明显增加。统计数据显示，2024 年上半年，福龙马、玉禾田、侨银股份、劲旅环境、盈峰环境、启迪环境这 6 大 A 股上市环卫企业应收账款合计 199.9 亿元，占同期总营收的比例高达 116%。入局环卫市场的物企也深受应收款困扰。去年 7 月，雅生活服务公告，与关联地产、地方政府达成协议，将应收账款变为关联贷款，再进一步抵应缴税款。

具体来说，河南省郑州市中牟县郑庵镇人民政府、刘集镇人民政府、姚家镇人民政府及广惠街街道办事处欠付雅生活服务约 5175 万元物业管理费，根据协议，雅生活将这笔应收账款以贷款形式出借给关联企业郑州雅宏，由其指示四地政府将欠付的物业管理费款项支付给中牟县税务局用于支付郑州雅宏应付的税款，以此实现应收账款的回收，其中雅生活和郑州雅宏之间形成的贷款，以腾冲雅居乐持有的位于中国云南省塬乡的 97 套房地产项目作为抵押，评估市场价值约为 5193.9 万元。

此外，在地方政府财务紧张、大额应收款高悬的同时，环卫市场却出现了 “骨折” 竞标现象。去年 6 月底，张家界市城市管理局本级市城区环卫一体化项目以预算价的 47 折成交；不久后，杭州市余杭区 2024 年 - 2026 年度良渚街道环卫保洁、绿化养护项目的中片，以 44 折成交，不断刷新折扣底线。

物企在环卫市场的这场角逐，看似前景广阔，实则荆棘丛生，未来该如何破局，成为了摆在所有参与者面前的难题。