万物云 18.29% 股份质押，深铁物业或成关键变量

在地产与物业行业的风云变幻中，深圳地铁集团对万科的一系列动作，正掀起层层波澜，让大众的目光聚焦于一家此前相对低调的企业 ：深铁物业。

近期，万科内部的人事动态也颇受关注。拟任命为万科开发经营事业集团成本总监的李海洋，目前担任的职位是深铁物业高级督导。这一任命，悄然在万科与深铁物业之间编织起了更为紧密的联系。

2 月 10 日晚，万科（000002.SZ/02202.HK）与万物云（02602.HK）联合发布公告，一则重磅消息瞬间点燃市场。深铁集团将向万科提供 28 亿元股东借款，借款期限长达 36 个月，年化利率仅 2.34%，远低于当下市场利率水平。为保障这笔借款的安全，万科将提供价值不超过 40 亿元的资产进行质押，质押率设定为 70%，而初始质押资产正是万科持有的万物云等值股票。万科持有万物云 57.12% 的股权，此次质押涉及股份约占万物云总股本的 18.29%，占万科持有量的 32%。这一质押操作，不仅让万物云的股权结构发生微妙变化，也引发了市场对万物云未来发展走向的诸多猜测。

与此同时，深铁集团在万科治理权的强化，更是让行业观察者们浮想联翩。有人大胆猜测，未来深铁集团是否会将旗下的深铁物业，以无偿划转的方式并入万物云。这一猜想并非毫无根据，毕竟深铁物业自身也有着不俗的实力。

深铁物业，全称深圳地铁物业管理发展有限公司，自 2006 年 1 月 26 日成立以来，在深圳地铁集团的直接控股下稳步发展。其注册与实缴资本均为 1000 万元，尽管看似资本规模不大，但在业务拓展上却成绩斐然。2021 年 12 月，深铁集团将深圳市桥业物业管理有限公司无偿划转至深铁物业，并更名为深铁睿城 (深圳) 科技服务有限公司，打造出专注于楼宇科技、建筑智能等创新技术研究应用的平台，这也是目前深铁物业旗下唯一的子公司。

从经营数据来看，深铁物业的表现十分亮眼。根据其官方微信公众号 “i 深铁物业” 在今年 1 月 17 日推送的《深铁物业召开 2024 年度总结表彰大会》一文披露，深铁物业在 2024 年全年实现营收 11.27 亿元，利润与满意度均创历史新高。按照国央企物管约 10% 的净利润大致推算，深铁物业在 2024 年的净利润大概率超过 1 亿元。这一成绩，足以让深铁物业在物管行业站稳脚跟。对比 2023 年 62 家上市物企数据，营收在 10 亿以下的有 21 家，深铁物业目前的营收规模，或能跑赢两到三成的上市物企。

在规模方面，截至 2024 年底，深铁物业在管项目达到 58 个，在管物业面积约 1677.15 万平方米。依托深铁集团，深铁物业聚焦 “轨道 +” 物业服务，布局经营多种业态，涵盖轨交物业、枢纽物业、住宅物业、商写物业等。其中，轨交及枢纽物业在管面积达 1145.04 万平方米，占据大头；住宅、商写的在管面积分别为 381.56 万平方米、73.77 万平方米；后勤保障方面主要负责管理 25 个深铁食堂，文体运营的在管面积约为 4.8 万平方米。

最近两三年，深铁物业开启了市场化拓展之路。2022 年，在疫情的严峻考验下，深铁物业先后承接了深圳北站移动 PCR 方舱实验室、援港应急方舱医院等医疗物业服务，展现出强大的应急响应能力。2023 年，其在学校物业领域开疆拓土，中标 2 个项目，市场化业务占比从 10% 提升至 22%。2024 年 12 月中旬，深铁物业更是在市场上连续中标 3 个物业管理大单，总金额高达 4.58 亿元，进一步彰显其在市场上的竞争力。

不过，深铁物业在市场化增拓的道路上并非一帆风顺。值得注意的是，2024 年深铁物业积极参与深圳环卫一体化物管城市项目竞标，但在多个街道项目中遗憾落败。例如，去年 7 月 1 日，深圳市宝安区石岩街道环卫一体化项目开标，深铁物业以 134826417.48 元 / 年的投标报价排名候选中标供应商第二名，最终输给了投标报价略低的深圳玉意环保产业有限公司。

进军城市服务的出师不利，让不少人将目光投向了万物云。万物云作为行业内的 “老炮”，在城市服务领域深耕多年，有着丰富的经验和成熟的运营模式。深铁物业与万物云在业务覆盖上存在一定的互补性，前者的轨道交通物业，若能注入万物云，将有助于万物云进一步推进蝶城战略。而且，从资本市场的角度来看，随着万物云估值的修复，未来价值增值空间巨大，将深铁物业并入万物云，有望实现各方权益的增值。

然而，若深铁物业真的并入万物云，主导权的问题便成为绕不开的话题。目前，万科正从市场化职业经理人模式向 “国资主导 + 市场化运作” 混合治理模式转型。深铁物业董事长为李湘枫，同时担任党委书记；总经理是黄鸿云，也是党委委员。但关于二人的履历等公开信息较少。在这样的背景下，深铁物业与万物云的整合，究竟会以怎样的方式展开，谁将在未来的合作中占据主导地位，都成为行业内热议的焦点。

深圳地铁集团与万科的深度合作，万物云的股权质押，深铁物业的崛起与发展，这一系列事件相互交织，勾勒出一幅复杂而精彩的行业画卷。未来，深铁物业与万物云究竟会走向何方，是各自为战，还是携手共进，让我们拭目以待。