老旧小区“挖”来优质物业管家

如果建筑有生命，那么市区里的老旧小区，在不少人的印象里已是“古稀之年”，狭窄脏乱的巷弄、斑驳沧桑的楼道、长期缺位的管理……到处都是时光的痕迹。

而在上海长宁区虹桥街道爱建居民区，爱建、中园、中华别墅——三个建成于20世纪80年代的老旧小区却迎来了“逆生长”。近年来，在党总支领导下，爱建居民区积极探索“质价相符”物业服务机制。新引进的优质物业，让居民们连连称赞“环境更好了、烦心事更少了”，陪伴数十载的老旧小区正在焕发第二次生命。

物业公司在小区联席会议上通报近半年工作，听取住户代表意见

困局：老旧小区物业治理难在哪？

去年8月，刚刚入驻半年多的中海物业在中华别墅小区进行树木抽枝修剪。短短一周，小区就重新清爽、亮堂了起来。这是小区建成40多年以来第一次大规模修树。

“我们是第一批入住的居民，当时买房就是看中了这里的绿化。”住户张海婴表示，可近些年来，肆意生长的树木反而成了居民的烦心事。“树叶过于茂盛，严重影响了低层住户的通风、采光。我们跟前两任物业反映了很多次，始终未能解决，到了今天总算画上一个句号。”

与居民家中采光一同明亮起来的，还有入口的一排路灯。“这排路灯损坏了将近大半年，进出的居民容易发生擦碰。我们多次向原来的物业报修，但一直不了了之。”中华别墅业委会主任任远道说。

业主诉求为何迟迟得不到解决？前任物业经理曾同居民代表算过这样一笔账：小区物业费每平方米只有8角，几乎停滞在十多年前的水平，而人力成本早已水涨船高。“就拿修树来讲，10米以上的高树，小区有66棵，修剪一棵就要数百元。不是物业不肯解决，实在是‘巧妇难为无米之炊’，现有的物业费用根本无法满足居民的各种要求。”

爱建居民区党总支书记徐秀表示，老旧小区物业费虽较低，但每年需要养护、维修的地方却不少。考虑到收支平衡难以实现，一些优质的物业公司不愿意承接老旧小区的物业服务。好不容易“请”来物业，但提供的服务多半虎头蛇尾，解决问题更如同“挤牙膏”。业主对物业不满，不愿意缴纳物业费；物业公司收不上来钱，只得不断压缩人员配备、降低服务质量，长此以往便陷入恶性循环。

那段时间，居民区党总支就像消防队，到处“救火”，承担了很多物业的责任。“2019年某个冬夜，爱建小区一户居民家里漏水，前后一共打了10个电话给物业，得到的回答是无人在岗、明天再修。我只能连夜打车从家里赶到现场处理。”徐秀回忆道，“类似的事情还有很多。党总支不缺位，但也不能越俎代庖、事事兜底。”

物业工作人员开展修枝剪树

探路：想要优质物业，但选聘一波三折

物业管理的痛点，必须尽快解决。2020年，爱建居民区党总支以精品小区改造为契机，首次实现了三个小区的物业区域成片化管理；同时，每平方米物业费用从原先的0.6元/月、0.8元/月上涨到1.2元/月。

可好景不长，仅仅两年的时间，便由于新物业公司内部管理不善、收支难以平衡，再加上各方面服务滞后，越来越多的居民不愿意缴纳物业费。重新选聘物业再次被提上了议事日程。

“物业费上涨后，服务依旧没有变好，不少居民都流露出失望情绪。我们意识到，物业费调价不是简单的‘四则运算’，而是要综合考虑市场情况和居民认可度。”徐秀说。

2023年，三个小区的业委会班子在爱建居民区党总支的带领下，到周边小区调研。其间，一家拥有国企背景的物业公司——中海物业走进了大家的视野。“当时，我们走访了中海物业管理的某高档小区，门口的安保人员精神饱满，单元入户门把手一尘不染。”这些细节，给业委会成员留下了深刻的印象。

然而，该物业企业所服务的几乎全都是中高档小区，物业费基本在每平方米3-4元/月，几乎是爱建居民区当时物业费的3倍。“居民们非常期待能请到中海物业，但对方在权衡成本与收益后婉拒了我们。毕竟，我们的物业费确实难以支撑他们的运营成本。”徐秀表示。

为了把中海物业“挖”过来，爱建居民区发挥党建引领作用，牵头召开了多场沟通协商会。“经理，咱们小区加装电梯时，涌现出不少党员志愿者”“我们李师傅很擅长修缮房屋、看图纸，以后可以请他帮忙”……协商会上，一些业委会成员拿出“看家本领”，千方百计向中海物业代表推销自己的小区。

吸引高品质物业进来、留住，还要算好经济账。爱建居民区党总支先后召开了两委班子扩大会议和党员骨干、楼组长会议，讨论了多种可行方案，最终决定：中海物业如能入驻，第一年必须坚持“服务增值先于价格调整”原则，不上涨现行物业费和停车费。同时，将三个小区未来一年的停车收益全部补贴给物业公司，以支持其运营。

新物业到位后，爱建居民区人居环境焕然一新

磨合：双向奔赴，治理天平才能长期平衡

2024年1月31日，中海物业正式“进场”。对于业主、物业、党总支三方来说，新一轮的挑战才刚刚开始。

高品质物业和老旧小区“搭伙”，磨合起来并不容易。“这是我们第一次接管老旧小区，老旧小区的物业管理系统和中高档小区的管理系统完全不一样，面对的问题也不尽相同，比如加装电梯后续维保的难题就是一例。”中海物业项目经理乔强表示。

原来，爱建小区有4部加装电梯的免费维保即将到期。在此之前，4部电梯由所在楼道的加梯牵头人自管，一度引发不少矛盾。“原以为电梯加装好，我们的任务就完成了，但没想到关于电梯的任何事情，居民都习惯性地来找我们。现在电梯过了免费维保期，后续的问题更加棘手，实在无力解决。”16号楼加梯牵头人崔培进说。

考虑到物业托管是居民接受度较高的方式，爱建居民区便希望刚刚接管小区的中海物业担任加梯的使用管理单位。

在居民区党总支的牵头下，业主、中海物业，以及拥有特种设备维修资质的电梯后续维保第三方，一同参与了加装电梯后续维保沟通会。会上，中海物业梳理了居民对于电梯维保最关键的需求，并制定了后续电梯维保的初步方案，居民充分讨论后，提出了不少修改意见。

“物业在收取物业费时，可一并收取电梯维保费用。居民用梯遇到问题时，可以直接与物业沟通。”将电梯交给物业托管，崔培进和其他楼道的加梯牵头人，都觉得格外安心。

同样安心的还有徐秀，中海物业入驻后，越来越多的业主投出满意票，物业费缴纳的比例提高到了95%以上。“这既是对物业工作的肯定，背后也有党总支的付出。”

如今，大到雨棚更换，小到楼道‘牛皮癣’清理，徐秀每天都会将当日的物业服务拍照发到小区群里，居民区党总支慢慢从“兜底者”变为“宣传员”。“物业服务可视化后，不少居民意识到，整洁清爽的小区环境离不开物业的默默工作，缴纳物业费时更加心甘情愿。”

“社区治理就像一个天平，一边是业主，一边是物业。党总支处在一个微妙的‘位置’，既要站在居民的立场提要求，也要考虑物业公司的服务成本。只有当服务增值跑赢成本曲线，品质提升超越价格刻度，治理天平才能长期处于平衡。”徐秀说。