从“行业”到“产业”：物业管理的蝶变与重构

2019年初，某企业在市场处置包含10家一级资质物业服务企业的资产包，其中包括最优质的深圳某物业服务企业，本是一次千载难逢的机会，但是占据天时地利人和的深圳企业没有抓住这个机会，由于在战略机遇捕捉上的过于迟钝，完美错过了一次获取战略资源的重大机会。

实际上，从今天的物业管理行业现状来看，部分龙头民营上市物业服务企业市值仅为高峰期的5%～10%，这些企业竞争力强，现金流较好，目前出现的问题并非经营问题，而是更深层次的“寄生模式”崩溃 和“风险防火墙”缺失。前者来源于房地产，房地产进入下行周期，风险外溢到物业管理的链条并未割断，放大了物业管理行业的经营风险并进而可能影响民生稳定。房地产行业的债务出清风暴让物业服务企业彻底觉醒——依附开发商的寄生模式已经崩溃，所有上市物业服务企业的估值都出现了大幅下跌。这归因于在房地产和物业管理之间，没有有效的“防火墙”，房地产行业风险正不断外溢到物业管理。后者是业主与物业管理之间因专业壁垒和信息不对称导致的互信缺失，以及过度市场化下政府公共服务的缺失，加上物业管理双方的巨大分歧和定位的差异，几成水火不容。然而具体事务中，政府态度的模糊性，又给社区带来了暧昧和不确定性。这些问题的存在，直接导致了上市物业服务企业在公司治理方面的系统性崩塌。——传统的“行业”管理思维已不足以应对当前挑战和把握未来机遇，需要向构建“产业”生态升级。

从“行业”到“产业”是我们对物业管理未来发展的又一次深刻的探讨，实际上也是一次物业管理的重建过程，变革、创新、观念都是这个过程不可忽视、无所不在的一个背景。在物业管理行业今天面临诸多困境之下，我们需要不断寻找新的突破口，物业管理行业需要重新塑造自身，重塑想象和生存的空间，并由此进行行业的自我革新和蝶变。

那么，我们就要思考的一个问题是：物业管理如何从“行业”到“产业”进行生态的构建或重建，这个重建的过程或许需要我们全部的努力，今天的物业管理行业在大环境之下显得过于脆弱，行业尊严和价值其实经不起社区撕裂和发展机会错失的双重夹击的。

从构建过程来看，从“行业”到“产业”的生态系统大概有几个方面：

一是阻断风险，重塑治理。从资本的角度，需要对物业服务企业与大股东，尤其是房地产企业进行监管和审核，阻断物业服务企业被动向股东输送资金和利益的行为，并重塑物业管理在资本市场上的形象。而从治理的角度。当前物业服务企业与业主之间的撕裂，核心在于双方信任的崩塌，这恰恰说明，物业管理作为准公共服务，存在过度市场化的问题，政府提供的公共服务不足，因此市场主体间的信任关系也需要重建。

二是抓住机遇，资本赋能。如深圳而言，其实可以利用金融优势，抓住当前龙头物企估值低谷的窗口期，通过收购兼并（控股或财务投资）做大做强物业产业版图。深圳是传统的金融高地，既有丰沛的金融资本和产业资本，也有先进的会计服务和法律服务。深圳的专业机构，完全可以通过收购兼并，趁龙头物业服务企业估值低的机会，通过取得控制权或财务投资的方式，对这些企业施加影响或建立链接，做大做强物业管理产业，扩张深圳物业管理的产业版图和影响力。在这方面可以做一些大胆的尝试，既可以用国有企业当先锋，也可以给民营企业提供资金支持，还可以建立物业管理产业投资基金，让深圳物业管理通过借力证券市场实现腾飞。

三是专业支撑，理论引领。我们必须明白，物业管理行业理论滞后问题由来已久，但市场上高度缺乏物业管理专业研究机构，目前所谓的第三方机构多从事的是商业研究，他们没有动力来从事专业的理论研究。我们在行业研究方面投入甚少，也没有专门的部门解决这些关乎整个行业发展的问题。物业服务企业在发展实践中，难以取得真正有价值的指导。

我们需要清晰地了解，今天的物业管理从“行业”到“产业”转变需要一种观念和意识的表达。观念是形成行业的共识，而意识是一种自发的行为，但意识容易在时间之流中潺潺而逝。

当然，从政府层面，我们需要一个机制保障——构建“产业级”支持体系。政府目前在推动产业转型升级、生态培育、产业链重构等方面存在局限，亟须成立一个独立、专业的政府机构，来统筹负责物业管理产业经济的发展战略、政策协调和生态构建。而对物业管理的关注点 ，应该从“行业”，转向“行业”与“产业”并重。鼓励行业搭建平台、消除堵点、促进创新，争取产业扶持政策，在社区需求侧整合资源。同时，促进物业管理产业转型升级，以及人才链、创新链、产业链和价值链的重构，还包括平台之间的互联互通等等。从这个意义上说，物业管理的转向，不仅是企业和企业家本身的责任，也会承载着一个城市或者一个行业的历史机遇。

对物业管理而言，当前虽处低谷，却也是实现行业“腾飞”的绝佳时机。这不仅关乎企业发展，更关乎城市服务能级提升、民生福祉保障和经济活力激发。从“行业”到“产业”，作为一种象征和符号出现，编织和重现的是一个物业管理未来场景，寻找并界定自身。我们苦苦探索的过程，也是一次蝶变和重构的过程，也因此拉开了梦想和艰难现实之间的距离，或许，正是由于这种底色上的无奈，才赋予我们今天的努力一种别样的韵味。任却流连于今天的困境，何以有梦想，何以有未来，何以有一段从“行业”到“产业”的华丽转身？