物业收费思路逐步转变 佛山重建“优质优价”良性循环

据报告指出，佛山明确优化物业服务费用收费标准，支持优质优价；意味着过往僵化的收费模式正在向市场化定价转变，是一次行业发展思路上的重要变化。

期内，在国家部委的引导下，多地政府部门以提升服务质量、规范行业发展为核心，通过修订条例、出台实施办法等完善制度框架，明确服务标准、收费规则、维修资金管理等物业行业关键事项，激励行业良性竞争，推动物业服务融入基层治理与家庭生活，助力城市治理现代化。

11月19日，佛山住建局等八部门印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，明确支持"好物业"服务"好房子"，允许物业服务按照"质价相符"的原则，优化物业服务费用收费标准，支持优质优价。

这一政策意味着佛山在不动产服务发展思路上发生重要转变，有助于打破物业服务收费的刚性约束，赋予物业服务行业市场化定价的权利。实质上是在重建"服务越好、价格越高、业主越满意"的良性循环，打破过去几年"不论服务好坏，价格都一样"的僵化模式。

同时，多地开始跟进十五五规划建议，实施或修订物业管理条例、专项维修资金管理新规等，以适应社会经济的不断变化发展，应对新形势、解决新问题。

12月，浙江省人大常委通过了《关于修改<浙江省物业管理条例>的决定》，新修订进一步明确了业主权利、简化了业主大会程序、强化了物业服务监管，并完善物业保修责任制度。

其中，对开发商保修责任进一步加强了约束。条例第51、54条要求，住宅物业保修范围、期限、具体方式必须写入住宅质量保证书和买卖合同。建设单位办理竣工验收备案时，必须提交住宅物业质量保证书。建设单位解散必须在清算报告中明确保修责任承接方案，并备案。未清算造成业主损害的，业主可追究赔偿责任。不履行保修责任的，罚款从原来的模糊规定明确为3万元以上20万元以下。

此外，为规范住宅物业服务招标投标活动，促进物业服务市场的公平竞争。黑龙江省住建厅发布《黑龙江省住宅物业服务招标投标工作指导规则》，并自2025年12月12日起施行。

《规则》采用了"评定分离"的定标方法。即，评标委员会由从专家库中随机抽取的专家组成，负责从所有投标人中择优推荐3至5名合格投标人进入定标环节。随后，招标人将召开业主大会或全体业主会议，由专有部分面积和人数"双三分之二"以上的业主参与表决，经"双过半"业主同意，得票排名第一的合格投标人最终中标。若首轮表决无人达到规定票数，则进行第二轮投票，确保最终结果充分体现大多数业主的真实意愿。

这一方法有助于解决"评定合一"模式下，权责不对等的问题，过往专家有权定标但不对结果负责，招标人无权却承担履约风险。"评定分离"则将定标权与责任一并还给业主，倒逼业主审慎决策；因而是一次兼顾业主权益与市场规范的制度创新。

报告期内，房地产行业仍处于企稳发展阶段。统计局数据显示，2025年1-11月，全国房地产开发投资同比下降15.9%，其中住宅投资下降15.0%；房屋施工面积下降9.6%；新建商品房销售面积同比下降7.8%；房地产开发景气指数（国房景气指数）为91.90。

总体上，不动产行业正从过往的大规模增量扩张向存量提质增效转变，人口结构、城镇体系、城乡格局等都在发生深刻变化，人工智能等新技术的应用也对城市发展、治理带来新的机遇和挑战。

对于物业服务行业来说，存量住房市场是拓展方向，城市更新、老旧小区改造及适老化需求亦会释放服务空间，但行业增长趋势仍以放缓为主。与此同时，企业的竞争核心需聚焦于通过智能化手段降本增效、优化服务流程、构建客户反馈闭环，实现从不动产配套业务向独立价值创造者转型，为居民提供美好生活服务。