物业行业现在越来越有意思了

一边，是传统物企还在拼规模、拼服务、拼第二增长曲线；

另一边，一群做机器人、AI和智慧物业的科技公司，已经把物业当成了创业的下一块蓝海。

这两天，勿爷受邀来到广州参加物博会，逛了一圈展馆，也跟不少物业同行和科技企业聊了聊。

最大的感受是：

物博会变了，物业行业也变了。

物业费之外，还能赚什么钱？

在物博会上，广东几家头部物业公司基本都来了。

中海物业、保利物业、越秀服务、碧桂园服务、雅居乐服务等，各自展示的东西不太一样。

中海物业依然在展示规模和专业能力；

碧桂园服务把社区生活服务和机器人业务放在了比较重要的位置；

越秀服务则展示了社区零售等本土资源优势；

绿城物业社区商业总经理董沛文，也在主论坛上分享了绿城社区商业增值业务的实践。

看起来各家讲的是不同故事，其实都指向一个问题：

物业费之外，物业公司还能赚什么钱？

这并不难理解。

过去二十年，物业行业最重要的增长逻辑，是跟着房地产一起扩张。房子越卖越多，物业在管面积越来越大，物业公司自然水涨船高。

但今天，房地产从增量开发进入存量时代，物业行业也不可能再无限依赖新增面积。于是问题来了：

手里这几亿平方米的面积，除了收物业费，还能产生多少价值？

社区商业、到家服务、养老服务、社区零售、资产管理、空间运营……

过去几年，物业公司给资本市场讲了很多“增值服务”的故事。

现在真正的问题已经不是故事好不好听，而是：这些故事究竟能不能变成利润？

这也是为什么，今年物博会上，“第二增长曲线”几乎成了一个隐形主题。

每家物企都在试图找到自己的能力边界——在管的每一平米还可以挖掘出多少价值，服务的每一个业主还可以创造出多少利润。

一家小物企的启示

在一众头部物企中，勿爷反而对一家相对小众的企业印象很深——康景物业。

这是朱孟依创立的一家华南物业企业，从合生分离出来的物业公司。跟那些动辄几亿平方米管理规模的头部物企相比，康景物业显得很安静。但跟他们聊下来，会发现这家公司有一些非常不一样的东西。

比如在物业行业已经被包干制、酬金制占据主流的今天，他们在部分项目上探索的是信托制物业服务。

简单来说：

业主大会是委托人，物业公司是受托人，全体业主是受益人；物业费和公共收益进入相对封闭的资金体系，物业公司按照约定收取服务酬金。

说得再直白一点：

钱是谁的，权是谁的，物业公司赚什么钱，尽量把账摆在桌面上。

这其实对应了今天物业行业一个越来越绕不开的问题：物业公司和业主之间，到底应该是一种什么关系？是传统意义上的“管理者与被管理者”，还是逐渐变成一种更加透明的契约关系？

最近从中央社会工作部到住建部，都在提出要构建物业行业新模式，其实主要就是在构建党建领导下，业主与物业之间的信任关系，信托制物业服务或许是一条很好的模式路径。

相较于其他物企，康景物业服务的社区很多都是二十多年，普遍具有比较明显的“老龄化”特征，康景物业现在在做的一件事情就是在社区里进行公建基础设施的适老化改造，以及自助健康小屋等。

当下康景物业遇到的老龄化问题几乎是所有物企未来十几年、二十年都将面临的问题，期待各家物企都能早做打算，应对老龄化时代的到来。

不仅如此，康景物业正在做的另外一件事情也挺有意思的——建立一套鼓励业主参与社区共建的积分体系，让业主参与社区治理、志愿活动和邻里互动，并获得相应的价值反馈。

在勿爷看来，一套向善的正反馈机制，恰恰是可以构建起社区真实温度的“商业模式”。这套不成熟的“商业模式”背后，物业不是把业主当成被服务的人，而是把业主变成社区共同建设的人。

机器人来了

如果说传统物企在寻找第二增长曲线，那么这届物博会上，还有另外一群人正在寻找物业行业。

他们就是科技公司。

一个非常直观的感受是：展馆里展位面积最大的，往往是品牌物企；但真正吸引大量围观的，却是机器人。

在赛特智能的展厅里，摆着三台无人清扫机器人。价格分别大约在10万元、20万元和30万元，覆盖从封闭园区到开放市政道路等不同场景。

云未机器人的展厅里，则有一台高空幕墙清洗机器人正在“假装上班”。据了解，这家公司创始团队中有不少人来自碧桂园博智林机器人。

有鹿机器人则更加有意思。作为一家成立时间不长的创业公司，现场展示的核心产品就是一台户外扫地机器人，价格约20万元。其创始人此前来自阿里达摩院。

从这些企业身上，能明显感受到：

越来越多科技创业者开始把物业当成机器人最重要的应用场景之一。

他们讲的故事也很简单：

机器人可以替代人工；效率是人工的几倍；可以降低人工成本；可以解决招工难、用工贵的问题。

方向当然没有问题，但站在物业公司的角度，账还是要算的。现在这些机器人最大的尴尬就在于：

它们很能干但还不是真正的智能，很多机器人仍然依赖特定路线和特定程序设定，使用场景非常的受限。

而另一方面，物业行业使用最多的保洁、保安等岗位，人工成本虽然不断上涨，但在很多地区依然相对低廉。

所以今天的物业机器人，还没有到“大规模替代人工”的阶段。但勿爷反而觉得，这并不意味着机器人没有机会。

恰恰相反。

时间可能站在这些科技公司一边。

因为物业行业的人力成本长期存在上涨压力，而机器人本身的硬件成本、算法能力、续航能力和场景适应能力还在快速进化。

今天一台20万元的机器人可能很难算过账。

但如果未来它只需要几万元，能够自己识别障碍、自己规划路线、自己充电、自己判断脏污程度，甚至能够同时完成多种任务呢？

那时候，物业行业面对的就不是“要不要买机器人”。而是：

不用机器人，还能不能赚钱。

所以，今天看起来还略显稚嫩的参展科创企业里，未来确实可能跑出一两家真正改变物业行业的独角兽公司。

中国物企要不要走出去？

这次广州物博会还有一个细节，让勿爷印象很深。

老外明显多了。来自美国、西班牙、巴西、阿联酋、新加坡等二十多个国家和地区的物业从业者，出现在了展馆里。

他们不是单纯过来“参观”。有人来采购，有人寻找技术合作，也有人直接和中国物业同行交流。

这其实是一个很有意思的变化。

在很长一段时间里，高端住宅和商办物业服务市场，都是仲量联行、戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕、第一太平戴维斯等国际物业巨头的天下。

但经过多年本土竞争，中国物企已经形成了非常庞大的管理规模和成熟的运营能力，逐步实现了“国产替代”，并且吸引着国外的同行争相来中国学习。

那么问题来了：

今天国内市场已经足够卷。物业费难涨、人工成本上涨、增量项目减少，同行之间还在不断抢项目、拼价格。既然国内这么卷，为什么不能把中国物业积累的能力拿到海外市场试试？

当然，出海并不是把国内模式直接复制过去。不同国家的人力成本、法律制度、物业费机制、业主自治方式都不一样。

但中国物企走出去，一定是未来必将发生的事情。

面积越来越难增长之后，谁能把社区经营得更好，把客户服务得更深，把人工成本降下来，再把成熟的能力复制到更多市场，谁就有可能找到新的增长空间。

我们不该焦虑物业行业是不是见顶了，而是应该主动拥抱变化，为行业新的玩法而摩拳擦掌！