物业企业扩张之惑（一） 市值与规模不匹配的烦恼
规模并不是决定市值高低的唯一因素。
伴随着物业对生活服务领域的不断渗透，最近几年来，物业管理行业在整个社会服务职能中的重要性进一步增加。企业端，一众标杆房企先后拆分旗下物业板块赴港上市，即便是区域性中小房企也在酝酿寻找上市时机；资本市场端，在刚刚过去的2020年，已有45家物企成功登陆资本市场，千亿市值物企甚至已经达到了三家。
但在规模扩充、市值追高的另一面，有业内人士直言，规模并不是决定市值高低的唯一因素。值得关注的是，部分上市企业正面临着“市值与规模不匹配”的烦恼。
三家千亿
进入2021年，上市物企阵营持续扩容。据梳理，截至2020年12月底，物企上市阵营成员已由2019年底的24家增至42家企业；2021年开年以来，算上1月15日、1月18日、1月26日在港交所挂牌的荣万家、宋都服务以及星盛商业，累计已有45家物企成功对接资本市场，包括港股41家、A股4家。
者梳理发现，近期，受多重利好政策影响，物业管理行业已诞生三家千亿市值的上市物业公司，分别为碧桂园服务、恒大物业以及华润万象生活，其中华润万象生活于1月8日首次“破线”，当日总市值约1004.30亿港元。
截至1月28日收盘，碧桂园服务总市值为1817亿港元，市盈率为77倍；上市不足两月的恒大物业，总市值为1676亿港元，市盈率为92倍；去年12月登陆港交所的华润万象生活，市值居于第三位，总市值为902亿港元，市盈率为161倍。
经梳理还发现，延续2020年物业股整体的普涨局面，2021年以来，部分港股上市物业管理公司的市值在日前创出了历史新高。代表案例为碧桂园服务。
1月20日，碧桂园服务报收每股68.65港元，总市值首度超过了2000亿港元，这也是首家突破2000亿港元市值的物业企业。据了解，市值从千亿级到两千亿级，碧桂园服务仅用了9个月时间。
预期好坏
从市值涨幅角度来看，2021年以来，多只港股物业股市值则呈现震荡上扬之态。据相关统计数据，1月1日-22日，恒大物业总市值涨幅超70%；永升生活服务、合景悠活、中海物业、碧桂园服务等上市物企的总市值涨幅均超30%。
据记者梳理，截至2020年底，市值排名前十的物业服务企业分别为：碧桂园服务（1538亿港元）、恒大物业（966亿港元）、华润万象生活（821亿港元）、融创服务（533亿港元）、雅生活服务（459亿港元）、金科服务（407亿港元）、保利物业（338亿港元）、绿城服务（308亿港元）、永升生活服务（284亿港元）、世茂服务（283亿港元）。
一般而言，从港股上市的物业服务企业来看，管理规模和市值在一定程度上有正相关关系，因此，对整个行业而言，规模的重要性不言而喻。但是，业内人士也指出，规模并不是决定市值高低的唯一因素。
“根据我们对港股上市物企的数据分析，上市物业服务企业市值与营业收入规模、在管面积规模呈一定的正相关关系，说明资本市场对规模较大的物业上市企业较为认可。上市物业服务企业市盈率与净利润率呈弱负相关关系。”谈及上市物企的市值，中指物业事业部副总经理牛晓娟指出，除了上述因素外，企业的成长性、管理业态以及服务内容，也会对企业的资本市场表现产生一定影响。
“物管公司获得的高估值，与行业特性和发展预期密切相关。”在克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨看来，目前投资者对物业公司的高估值中，叠加了对企业未来规模和增值服务高增长的预期。如果物业公司能够在未来逐步兑现这部分预期，估值就会有一定的支撑，否则也存在一定风险。
预期好坏不止于规模大小，也得到了来自上市物企方面的辅证。
新城悦服务在接受北京商报记者采访时也表示，市盈率及市值反映了投资者对公司未来前景的一个看法，不仅要看企业现在规模大小，更要看未来的成长性及长期保持规模的能力；同时，2020年有十几家物管企业上市，且中大型规模企业扎堆，对市场造成“抽血效应”，造成物管企业在资本市场的估值开始产生分化。
“基于一些原因，物管企业要在A股上市具有较大难度。作为物业股主要上市地的联交所2020年刊发有关香港主板上市盈利规定的咨询文件，建议调高企业上市的盈利要求，上市的条件越来越严格。资本市场面对众多选择，上市公司的估值也产生了分化。” 新城悦服务补充说道。
“反面典型”
从物业股整体表现来看，尽管延续2020年物业股整体的普涨局面，2021年以来，部分港股上市物业管理公司的市值在日前创出了历史新高。但多个企业案例反映出，部分物企在现实中却存在“市值与规模不匹配”之惑。
有“物业第一股”之称的彩生活，在管物业规模在行业内虽排名前列，但截至2020年底，其市盈率仅为9倍。若对比行业内规模量级相近的物管企业，彩生活的市盈率可谓“垫底”。
1月28日，彩生活开盘报价3.42港元，收盘于3.41港元/股，相比上一交易日的收盘价3.51港元/股，下跌2.85%，总市值49.6亿港元，市盈率为8.7倍。近一年来，彩生活股价均在历史低位横盘震荡，市盈率不足10倍。
记者梳理发现，若结合物企市值来看，截至2020年底，总市值排名行业前30的企业中，包括蓝光嘉宝服务、彩生活、佳兆业美好等物企，市盈率在行业处于倒数十名之列，对应的市盈率水平分别为12倍、9倍、14倍。同期，华润万象生活市值821亿港元，市盈率居港交所物业股第一位，为147倍。
中指物业事业部副总经理牛晓娟分析称，造成彩生活市值与规模的不匹配，原因也是多方面的。第一，彩生活虽规模大，但是成长潜力不足，根据2019年年报数据显示，彩生活的营业收入、毛利润、净利润的增速分别约6.4%、5.7%、3.4%，在管面积甚至出现一定的减少，同比减少约1%；第二，彩生活的发展模式与其他物业公司不同，主要基于平台的扩张，这种模式可能有些偏离物业的服务本质，不受资本市场认可；第三，彩生活的开发集团花样年的输血能力较弱，而一般物业公司的开发集团会给物业提供重要支持。
“所以整体看，彩生活在资本市场的表现并不好。” 牛晓娟分析称。
同策研究院资深分析师肖云祥也指出，彩生活在上市之初确实受到了资本市场的青睐，估值快速走高。但是之后大肆扩张，举债横向收购第三方物业公司，因所收项目品质并不高，销售毛利率逐年走低。
“显然，资本市场对于这样的发展方式并不是很认可，股价也长期保持在3-5港元/股之间。” 肖云祥指出，通常情况下，在管面积规模影响营收及利润的规模，当然，盈利能力也会影响到利润规模的产生。利润规模会影响到市盈率的表现，市盈率又是资本投资的一个参考指标，投资者结合企业的基本面对股票进行投资，从而会对企业估值产生作用。
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