物业企业扩张之惑（三）增值服务的新故事能讲好么
在疫情之后，除了提供日常生活服务之外，物业公司开展更多元的服务，如零售、养老、医疗，也会拥有良好的认知基础和信任基础。
增速以外，物业企业关于盈利的需求也越发迫切。从典型物业企业发展动态来看，除了横向规模扩张外，物企也在做深服务内容。事实上，作为物业企业增加收入和转型升级的路径选择，近年来，具备巨大市场空间和利润空间的增值服务，已然成为越来越多物业企业探索的重点方向。有分析指出，增值服务有助于企业优化利润结构，在基础物业服务之上构建更广袤营收及盈利空间。不过对于物企开展的形式多样的增值业务，业内也有疑问：增值服务的新故事能讲好么？
利润更高
北京商报记者梳理发现，近年来，物企在增值服务领域持续加码，多家物企营收结构已发生改变，增值服务营收占比不断提升。代表企业包括恒大物业、世茂服务、新城悦服务等。
以恒大物业为例，该公司的收入结构主要分为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三条业务线。恒大物业此前披露数据显示，该公司社区增值服务收入占比，已经从2017年的5.7%上升至2020年上半年的11.1%；2020年上半年收入已接近去年全年，毛利达65%。
近年来通过高频收并购、大举扩充规模的世茂服务，也是借助增值业务开展、实现利润率提升一个典型案例。记者了解到，近年来，因利润更高的业务板块占比持续提升，世茂服务的整体利润率也有所提高。
来自企业的披露数据显示，2017年至2019年，世茂服务物业管理服务收入占比从70.4%降至48.2%；而利润更高的社区增值服务收入占比从6%增至25%，收入结构持续优化。与之对应的是，2017年至2019年，世茂服务的利润由1.09亿元，增至3.85亿元，年复合增幅高达88%。
第三方研究机构数据显示，多种经营产生的净利润对百强物业企业的影响已经愈发深入。
据中指研究院数据，以2020年百强物业企业数据为例，百强企业净利润均值为9112.37万元，基础物业服务净利润均值为4904.45万元，占净利润均值的比重为53.82%；多种经营净利润均值为4207.92万元，对净利润的贡献度达46.18%。
二八分成
经过新冠疫情洗礼，增值业务也被业内视为迎来发展契机。疫情之下，逐渐走上台前的物管行业，可谓在疫情期间实质上收获了一个绝佳机会培养用户习惯，便于扭转业主对物业公司仅能提供单一基础服务的固有印象。
易居企业集团CEO丁祖昱也曾公开表示，在疫情之后，除了提供日常生活服务之外，物业公司开展更多元的服务，如零售、养老、医疗，也会拥有良好的认知基础和信任基础。并认为，社区增值服务的“万亿市场”’与“百亿现实”的差距将会缩小。
此外值得一提的是，物业企业对增值服务的重视背后，是增值服务对企业收入贡献的重要性日渐凸显。
据克而瑞物管数据，在盈利方面，鑫苑服务及碧桂园服务业主增值服务毛利率均达65.9%；旭辉永升服务、鑫苑服务和保利物业业主增值服务盈利占比达3成以上；近半数企业增值服务盈利占比在2成以上，盈利贡献较营收贡献高出一个档次。
克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨向记者介绍称，现阶段，增值服务的大部分业务利润率高于基础服务，在业务较好的企业，增值服务利润可占企业整体利润的一半左右，这是企业“抵抗”基础服务利润不断压缩的一个重要板块，未来仍会不断的被开掘。
“根据中物协的研究，物管行业现在已是一个万亿市场，未来将超过 500亿方；营收规模将达近两万亿。在新房密集交房和行业加速并购影响下，物业行业物管面积和行业集中度进一步提升，内生增长动力强劲，业绩保持了高增长，也为行业后续拓展增值服务市场等提供更多想象空间。”就开展增值业务的前景，永升生活服务在接受记者采访时说道。
在永升生活服务方面看来，基于物业服务和增值服务的巨大市场需求，物管板块的未来发展还是非常具有潜力的。“在政策利好与高潜力物企业绩预增的预期下，物管板块的发展仍值得期待。”
调研案例：新城悦的20%目标如何确定
“由于人力成本和物业费单价之间在长期模型上的不匹配，增值服务对企业的盈利能力是一个补充，同时也是为了满足各类业主日趋多元化的需求。”新城悦服务在接受北京商报记者采访时表示，截止目前，该公司增值服务的收入占比已经超过50%。
新城悦服务方面表示，社区增值服务是该公司增长最快的业务板块，也是其最看重的增值服务。并透露，希望社区增值服务的收入占比可以达到20%以上。
在该企业看来，增值服务的未来发展空间非常大，有些服务比较零星，但也有些服务的规模可以做到非常大。“比如我们布局的设施设备管理，全国的电梯保有量很快就会达到1000万台，这些设备每年都需要检测、保养、维修，目前还没有特别大的专业化服务公司诞生，未来大有可为。”
谈及行业未来的发展趋势，新城悦服务方面表示，2020年以来，物业管理相关联的政策频出，政策中强化了党建引领、信用评价、星级标识评定等重要信息，这将推动物业服务企业转型升级及未来发展与市场竞争，未来物业企业的经营将愈发公开、透明、规范。
“诸多政策也为行业带来诸多利好社区增值服务、规模化并购、智慧建设、人员素质提升等均为鼓励性措施，是物业行业未来的发展方向。”新城悦服务方面说道。
不过在看好增值业务的前景之外，新城悦服务方面也坦言，当增值服务处在前期孵化的阶段，需要有一定比重的投入，当期的利润表现可能会受到一定影响。
“行业内企业间毛利水平差异较大，净利润水平大致在7-15%左右，差异与企业的项目背景、业务结构有关。” 汤晓晨指出，目前物管行业内对于企业利润还没有一个理想的区间，但基于当前的收费水平，基础物业服务合理的净利润水平应该在10%左右。上市物业公司净利润水平大部分高于行业平均水平，数据显示整个行业超过一半物企净利率仍低于6%。
在汤晓晨看来，影响物企增值服务发展水平的因素主要有：企业重视程度、具体业务的商业模型、企业运营水平等，其中最重要的是重视程度和运营水平，这里面的差异带来了企业增值服务坪效的差异，可达到近十倍之多。
中指物业事业部副总经理牛晓娟也在分析中指出，影响企业开展增值服务的因素有很多，比如人才队伍建设，有些增值服务对人才对技能的要求很高，像社区教育的成功离不开成熟的教育团队；又比如所服务的业主数量，有些增值服务（如社区电商）具有规模效应，当覆盖业主数量不足时，会表现得不够高效。其他影响增值服务开展的因素还包括企业的资金实力、计划开展的增值服务类型等。
“行业还在发展变化，行业的整体盈利能力和水平还在挖掘和探索中，未来看整体盈利能力大概率会有一个上行的趋势。特别是在增值服务业务中，在国家政策鼓励和支持下，未来物业管理企业在增值服务方面会有更大的运营空间，比如养老、托幼等业务。”同策研究院资深分析师肖云祥分析道。
不过，在对物企开展增值业务探索持积极态度之外，肖云祥也补充称，这需要物管企业自身运营和服务能力的打造，比如塑造与业主之间信任关系、打造多元化的服务体系、标准化的服务产品、科技化的服务手段等。
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